前沿拓展：

土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

法律分析：
土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)有增值稅及附加，由出讓方支付、印花稅和契稅，需要雙方支付、土地增值稅，需要出讓方支付等其他交易費(fèi)。這些稅費(fèi)都是國(guó)家稅收人員以土地為征稅對(duì)象統(tǒng)一進(jìn)行收費(fèi)。增值稅(出讓方)：按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的增值稅。印花稅和契稅(雙方)：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。土地轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的稅費(fèi)主要是四種，就包括營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、印花稅、契稅。而土地的轉(zhuǎn)讓也分為了無(wú)償與有償兩種情況，一般土地的贈(zèng)與、遺贈(zèng)等行為，就應(yīng)該屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓土地。目前在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，要明確發(fā)包人與承包人之間的權(quán)利義務(wù)，但轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)候，承包人也要與第三人簽訂書面協(xié)議。

法律依據(jù)：
《中華****稅收征收管理法》
第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。
第八條 納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解國(guó)家稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定以及與納稅程序有關(guān)的情況。納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。納稅人依法享有申請(qǐng)減稅、免稅、退稅的權(quán)利。納稅人、扣繳義務(wù)人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)所作出的決定，享有陳述權(quán)、申辯權(quán)；依法享有申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟、請(qǐng)求國(guó)家賠償?shù)葯?quán)利。納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)控告和檢舉稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員的違法**行為。

衍生問題：
一般土地轉(zhuǎn)讓契稅誰(shuí)交 一般土地轉(zhuǎn)讓契稅是由承讓方來(lái)進(jìn)行交；但如果有約定的可以按約定來(lái)進(jìn)行處理；對(duì)于契稅的稅率是按百分三到百分之五來(lái)進(jìn)行征收，而且此契稅應(yīng)該要一次性的征收，這樣才能依法的受到保護(hù)。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：1、當(dāng)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2、戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;3、所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收;4、購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所繳納的稅費(fèi)不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費(fèi)比較多，土地增值稅是一個(gè)主要稅種，對(duì)企業(yè)來(lái)說負(fù)擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營(yíng)改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對(duì)于正確適用政策，規(guī)個(gè)人所得稅管理收風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍

根據(jù)《中華****土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體**作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。

1、以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

那么是不是只要無(wú)償贈(zèng)與就不用繳納土地增值稅了呢？

當(dāng)然不是。

這里的贈(zèng)與行為是有嚴(yán)格限制的。為了防止納稅人以贈(zèng)與方式逃個(gè)人所得稅管理收，《**國(guó)家**關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）明確“贈(zèng)與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過**境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指**青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、**紅十字會(huì)等以及經(jīng)**批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。以上這些贈(zèng)與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈(zèng)與”以外的贈(zèng)與行為仍需繳納土地增值稅。

2、只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)《中華****土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。

3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)槌鲎怆m然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。

4、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被**戶進(jìn)**屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

5、合作建房的土地增值稅政策。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6、房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國(guó)家**關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

二、土地增值稅應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，確定對(duì)應(yīng)的稅率。增值額（相當(dāng)于純利潤(rùn)）占的比例越高，對(duì)應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達(dá)60%。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)變量。在營(yíng)改增前后，稅法對(duì)這兩個(gè)變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。

營(yíng)改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)和**公告2016年第70號(hào)的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個(gè)稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法分別計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：

1、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+9%)×9%

2、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人，開具增值稅普通**，征收率為5%。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元）適用一般計(jì)稅方法（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅征收率為5%。哪種計(jì)稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。

一般計(jì)稅方法項(xiàng)目與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目的界定原則是：國(guó)家**公告2016年第18號(hào)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過500萬(wàn)元），則適用5%的征收率繳納增值稅。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

扣除項(xiàng)目及其金額的確定對(duì)于計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅**，應(yīng)在**的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

（五）**確定的其他扣除項(xiàng)目。

（六）根據(jù)《**國(guó)家**關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〖2016〗36號(hào)文件第三十四條、《**國(guó)家**關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〖2016〗43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，計(jì)入開發(fā)成本，可以作為扣除項(xiàng)目。這個(gè)新變化必須掌握，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)完整準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而準(zhǔn)確核算土地增值稅是十分重要的。

四、土地增值稅的預(yù)征

《中華****土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。” 各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào)）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。《寧夏**自治區(qū)****關(guān)于印發(fā)<寧夏**自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）第七條對(duì)土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。

上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計(jì)算呢？比如《寧夏**自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

也就是說，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，要分兩步計(jì)算：第一步，先計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

舉例說明：2020年5月，某房地產(chǎn)公司當(dāng)期收到預(yù)售房款3000萬(wàn)元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項(xiàng)目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？

假設(shè)該公司按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算如下：第一步，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（萬(wàn)元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-82.57）×1% = 29.17（萬(wàn)元）。

小貼士：9%為一般計(jì)稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。

拓展知識(shí)：