前沿拓展：

成都搜房網(wǎng)新房網(wǎng)

律政公證處：成都市**西路105號少成大廈5F；

國力公證處：成都市金屬大廈7F（**商場對面）；

市公證處：成都市東城根下街35號；

蜀都公證處：后子門28號房地產(chǎn)交易中心4樓；

青羊區(qū)公證處：江漢路222號；

錦江區(qū)公證處：書院南街41號；

武侯區(qū)公證處：高升橋東路16號；

成華區(qū)公證處:一環(huán)路東三段48號2F；

高新區(qū)公證處：紫荊西路27號平樓；

金牛區(qū)公證處：****旁邊；

四川中大公證處：成都市大墻東街152號天涯大廈3樓；

注：本文轉(zhuǎn)自“樓市大嘴巴”。

2018年成都樓市可以說相當熱鬧，不僅表現(xiàn)在頻繁的政策調(diào)控和多變的市場上，還表現(xiàn)在開盤節(jié)奏上。

據(jù)房協(xié)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，成都2018年全年開盤次數(shù)達736次，平均每天有兩個項目開盤，但這種熱鬧延續(xù)到現(xiàn)在，似乎和傳統(tǒng)主城區(qū)關(guān)系不大，更不用說一環(huán)——目前成都一環(huán)內(nèi)幾乎沒有新房，龍湖上城是一環(huán)唯一一個開盤項目。

不過2019年剛開頭，位于成都一環(huán)，青羊區(qū)大安東路1號的遠洋萬和公館本周或許就會開盤。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，遠洋萬和公館本批次將推出項目的全部住宅房源，共351套，有110㎡、126㎡套三，143㎡、144㎡、169㎡套四5個戶型，精裝交付，預(yù)計單價在2.2萬/㎡左右，2020年下半年交房。

“豪宅”變改善

遠洋萬和公館整個項目占地約29畝，住宅共5棟，其中4、5棟是還建房，靠近地塊靠西端頭的商業(yè)，1、2、3棟是出售的商品房，共351套房源。這三棟樓樓間距大于15米，小區(qū)綠化率30%，除了一些基礎(chǔ)的娛樂設(shè)施，還有塑膠跑道。

1、2棟均為110平、144平的2T4戶 ；

3棟為126平、143平、168平的2T3戶。

每棟樓共33層，其中1樓為架空層，車位比例1:1.6。另有一棟商業(yè)建筑，1-3樓為開發(fā)商自持的社區(qū)底商，4-6樓為社區(qū)活動中心。

項目開發(fā)商遠洋在成都最有影響力的是遠洋太古里，作為純住宅項目，遠洋萬和公館還是第一個。

“萬和公館”本來是遠洋產(chǎn)品線中的高端系列，在北京和大連等城市都有落地項目。其中北京遠洋萬和公館更是北京的一線頂級豪宅，目前售價為10萬元/平方米，大連遠洋萬和公館售價也在2.4萬元/平方米左右。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，成都遠洋萬和公館一開始的**是北京遠洋萬和公館那樣的豪宅，但后來“審時度勢”之后做了調(diào)整。

這種調(diào)整是明智的。

我們實地走訪后發(fā)現(xiàn)，想做豪宅，萬和公館的確缺乏外在條件的支撐。除了項目地塊小、還建房和商品房處于同一地塊，容積率4.0等硬件問題，項目周邊還有比較多的老破小，同樣阻礙了“豪宅”的發(fā)展。

但就算拋開萬和公館本身的豪宅基因，只把它當做一個一環(huán)的改善項目看，結(jié)合它的位置價格和產(chǎn)品本身，又會發(fā)現(xiàn)，這仍然是一個尷尬和充滿矛盾的項目。

配套齊全，但略有尷尬

萬和公館位于青羊區(qū)紅星路和大安東路交匯處，挨著府河，各種配套可以說相當成熟。

項目緊鄰紅星路這條南北大動脈，開車出行非常方便，但由于紅星路禁左，項目門口又有下穿和各種橋，因此如果是從紅星路到項目，會比較繞。項目門口的大安東路會有噪音影響，尤其對2棟的110平方米E2戶型影響最大。

△沿紅星路開車到項目線路圖（就是不走直線）

△項目門口下穿通道

如果想從紅星路步行到這個項目，就更有一種“可望不可即”的感覺了。我繞著項目走了一圈，幾次看見項目就在眼前，但就是無法靠近。

公共交通方面，項目門口華星路上就有公交站，雖然公交線路不多，但環(huán)形線127路幾乎可以繞內(nèi)環(huán)一周，且與地鐵2/3/4號線無縫對接；從項目出發(fā)步行400米左右（需跨過紅星橋）可到達地鐵3號線紅星橋站。

商業(yè)方面，項目一條河之隔有恒大曹家巷廣場、世茂玉錦灣等商業(yè)，已經(jīng)可以滿足日常需求；稍遠一點，遠洋太古里、春熙路、新世界/茂業(yè)百貨/蘇寧、339、**廣場、文殊院文化街區(qū)等都在項目五公里范圍內(nèi)；據(jù)項目職業(yè)顧問介紹，項目本身還帶有小體量的社區(qū)底商。

生態(tài)資源方面，項目前就是府河，河道兩邊目前正在升級打造中；再遠一點有成華公園和活水公園。

從上面的描述看，萬和公館享盡了一環(huán)紅利，但同時，內(nèi)環(huán)的另一面同樣也真切地影響著萬和公館。這是矛盾之一。

項目背后，是一排排低矮的老舊建筑，比較破敗，狹窄的街道擠滿了各種小商販的車和私家車，以及各種外擺攤位；半空中掛滿了凌亂的電線。

教育方面，據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目可以正讀省機關(guān)幼兒園、成都市獅馬路雙語實驗幼兒園，以及新華路小學(xué)。初中及以上的教育則需要搖號，有四中、九中、十一中、列五等學(xué)校可以搖。

此外，項目一公里范圍內(nèi)有第一**醫(yī)院和第二**醫(yī)院，遠點的還有青羊婦幼保健院等醫(yī)療資源。

除了實地見聞，萬和公館在區(qū)域方面還面臨一個小小的尷尬，雖然身處成都內(nèi)環(huán)，但卻屬于青羊區(qū)邊緣。

成都人熟稔的常識是，青羊區(qū)是全成都教育資源最豐富的區(qū)域之一，尤其小學(xué)資源，“五朵金花”中的泡桐樹小學(xué)和成都市實驗小學(xué)都在青羊區(qū)，但由于沒能身處青羊區(qū)腹地，萬和公館能享受到教育紅利并不明顯。

項目所在地和背后那片區(qū)域由于身處青羊區(qū)和錦江區(qū)交界處，在區(qū)域規(guī)劃中也容易邊緣化，很像是被遺忘的角落。

看河景優(yōu)勢和戶型缺陷共存

和現(xiàn)在市面上的改善產(chǎn)品盡量把戶型做到中規(guī)中矩不同，萬和公館除了不是板式結(jié)構(gòu)外，每個戶型幾乎還都存在一些缺陷，比較考驗購房者的抉擇能力。

項目特色是所有戶型都看河景，有尺度較大的陽臺和餐客廳，最小的陽臺都有6米*1.8米，但相應(yīng)的，臥室空間就會被壓縮。

而為了做到戶戶看河景，項目所有戶型客廳因此都朝北，一些臥室倒因此能獲得較好的光照，雖然說中間的取舍取決于購房者自身，但這的確是一個較為明顯的缺陷。

退而求其次做改善，但卻不具備改善項目應(yīng)有的素質(zhì)，比如，舒適、均好，這是矛盾之二。

△169㎡A1戶型，三衛(wèi)雙套房雙陽臺設(shè)計，南北通透。

問題出在廚房旁邊那個“孤兒般”的臥室，本身沒有衛(wèi)生間，要么多走幾步和門口的臥室共用衛(wèi)生間，要么就近選擇衛(wèi)生間，但這會破壞另一個臥室的私密性。

左側(cè)臥室的衛(wèi)生間，如果沒有一道墻隔斷，那么就會是正對餐廳和廚房。↑

△126㎡A2戶型 ，進深較深，達到8.1米，由于客廳和一個臥室共用陽臺，如果按照4米的實際采光面算，兩者之比達到2:1，因此餐廳的采光會比較差。

左上角臥室采光面較小，僅靠角落的一個飄窗。最大的問題是，整個廚房沒有自然采光，開窗面對廚房的主臥衛(wèi)生間因此也相當于沒有采光。↑

△143㎡A3戶型，這算是均衡性最好的戶型了。

陽臺尺度大，可以做到南北通透，左側(cè)兩個臥室的私密性較好，關(guān)上門幾乎都不會受到客廳影響。客廳正對的臥室會受到一些影響。

右下會客廳距離衛(wèi)生間較遠。↑

△144㎡ E1戶型，這個戶型有兩個比較奇怪的設(shè)計。

第一是廚房較長，5.1米，其中還有1.5米是浪費空間，采光會差一些。

第二是書房采光靠的是生活陽臺。

左下角的臥室相對孤立，距離衛(wèi)生間較遠。↑

△110㎡E2戶型，客廳和一個臥室共用陽臺，這個臥室面寬只有2.8米，房間尺度不會太舒展。

廚房沒有自然采光也是比較奇葩的。

1號樓的這個戶型距離道路最近，受噪音影響最大。↑

項目是精裝交付，就樣板間來看，4000元的裝修價基本上……只能說，不算太坑。

新風(fēng)、地暖、**空調(diào)三大件都有，且采用全屋智能系統(tǒng)，電動窗簾滑軌都是安裝好的，還有凈水器、智能馬桶等。

其余沒有什么特別亮點，可以看一下視頻感受。

△遠洋萬和公館裝修清單

綜合來看

如果看中的是一環(huán)這個區(qū)域，那么遠洋萬和公館2.2萬元/平方米的均價是有優(yōu)勢的，對面世茂玉錦灣的二手房目前在3萬元/平方米左右。

另據(jù)置業(yè)顧問稱，項目所在地塊是遠洋集團在2017年10月份左右收購獲得，收購樓面價為14000元/㎡（盡管該地塊2016年2月首次拍賣時的成交樓面價僅6040元/㎡），從成本上看，2.2萬元/㎡的定價也還算比較良心。

但萬和公館的舒適性是比較差的，以其在一環(huán)的這個位置和價格結(jié)合看，或許不應(yīng)該對它抱有太高的要求，而入門戶型240萬左右的總價，和其他區(qū)域比起來，真的可以說是很有性價比了。

值得注意的是，因為位于兩江環(huán)抱區(qū)域，此次遠洋萬和公館搖號沒有剛需棚改優(yōu)先政策，所有購房者都以普通購房者資格參與搖號，置業(yè)顧問透露，項目目前意向客戶為1000多組。

“中心城區(qū)兩江環(huán)抱區(qū)”由府河、南河、飲馬河和西郊河合圍而成，包括少城、皇城及大城核心區(qū)，未來將成為“中優(yōu)”政策的先行區(qū)、起步區(qū)、示范區(qū)。

2017年11月16日，成都正式發(fā)布的《成都市商品住房購房登記規(guī)則指引》明確規(guī)定：商品住房項目位于“兩江環(huán)抱”區(qū)域內(nèi)的，統(tǒng)一執(zhí)行公證搖號排序選房規(guī)定；商品住房項目位于“兩江環(huán)抱”區(qū)域外的，支持棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先搖號、優(yōu)先選房。

兩江環(huán)抱區(qū)域內(nèi)的棚改戶不能優(yōu)先購買。

（來源：樓市大嘴巴，原創(chuàng)：掰掰，歡迎關(guān)注原作者）

拓展知識：

成都搜房網(wǎng)新房網(wǎng)

屬于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)吧，具體的話是搞房產(chǎn)、家居、裝修、金融……這塊兒的。

本回答被網(wǎng)友采納