前沿拓展：

賣房的稅費(fèi)怎么算

二手房買賣，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費(fèi)用：

（1）營業(yè)稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時(shí)規(guī)定：

若是轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收營業(yè)稅；
若是轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅；
若是轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過2年的普通住宅，則免征營業(yè)稅；
如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅；
（2）個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納

征收有兩個(gè)條件：家庭唯一住宅以及購買時(shí)間超過5年。

如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；
任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅；
另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。

（4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時(shí)規(guī)定

若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費(fèi):1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。

（6）二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米

（7）登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有權(quán)證:20元。

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會(huì)涉及到的另外一個(gè)大頭就是稅費(fèi)。稅費(fèi)的多少會(huì)直接影響交易的結(jié)果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經(jīng)紀(jì)人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會(huì)交的不明不白，也方便大家更加了解相關(guān)知識(shí)，本期我們來細(xì)聊一下稅費(fèi)。

01各性質(zhì)的房子需要交什么稅費(fèi)？

01新房

需繳納契稅、專項(xiàng)維修基金

02二手房

在我們購買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔(dān)，有些需要買家承擔(dān)、有些則是共同承擔(dān)。但在北京當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，所有的稅基本上都是由買家來承擔(dān)。這種情況看似十分不公平，但其實(shí)羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1一類經(jīng)適房

我們平時(shí)說的經(jīng)適房一般指的就是一類經(jīng)濟(jì)適用房，其滿五年補(bǔ)繳綜合地價(jià)款后才可上市交易（契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年，注：有些城區(qū)還需要戶籍所在區(qū)縣住房保障管理部門開具放棄優(yōu)先回購證明）

需要注意：補(bǔ)繳完綜合地價(jià)款經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房，房本日期重新計(jì)算，白話就是原來滿五的現(xiàn)在沒了。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、綜合地價(jià)款

二類經(jīng)濟(jì)適用房

房產(chǎn)證上一般標(biāo)明其房屋性質(zhì)是“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產(chǎn)證即可交易。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

2兩限房

限房價(jià)、限套型普通商品住房，和經(jīng)適房相同2009年左右開始已經(jīng)停止申請(qǐng)了，上市條件也和經(jīng)適房相同，契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益金

3自住型商品房

簡稱自住房，是限房價(jià)、限面積的政策性住房，比同品質(zhì)同地段的商品房價(jià)格低30%左右。在2017年自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)房，上市條件同為契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益等價(jià)款

4公房

是由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權(quán)，一種可以上市交易，也就是我們說的已購公房。（注：央產(chǎn)房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍(lán)島大廈一層辦理上市申請(qǐng)手續(xù)）

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

5普通商品房

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加

6商辦

新建：需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修基金

二手：需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

03車位

需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修資金

02其他過戶方式

01贈(zèng)與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產(chǎn)

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時(shí)如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈(zèng)，其實(shí)就是屬于贈(zèng)與。

前兩種不需要繳稅，遺贈(zèng)需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02公司買房

1什么樣的公司能在北京買房？

①個(gè)體工商戶連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)體工商戶稅，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經(jīng)營者（或家庭成員）房產(chǎn)證；

②大陸公司在京購房不受限購，可以買住宅（港資或者無營業(yè)執(zhí)照類的**企業(yè)除外）；

③境外機(jī)構(gòu)在京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡單說-②③，公司注冊(cè)地在大陸，就可以在北京買房，不限購，可買住宅；注冊(cè)地不在大陸，只可以購買非住宅。）

2公司買房的稅費(fèi)？

契稅（申報(bào)價(jià)的3%），印花稅（申報(bào)價(jià)的0.5%），房本登記費(fèi)（550元/本）

3公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔(dān)保，提供法**水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4持有公司房產(chǎn)每年需要繳納哪些稅？

①房產(chǎn)稅：原值*0.7*1.2%（1000萬*0.7*1.2%=8.4萬）

繳納時(shí)間：4月份或者11月份，違約會(huì)有滯納金，賣房前要補(bǔ)齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對(duì)應(yīng)土地級(jí)別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5賣的時(shí)候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報(bào)價(jià)-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報(bào)價(jià) * 萬分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業(yè)所得稅按年應(yīng)納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學(xué)）

03各類稅費(fèi)如何計(jì)算？

01契稅

02個(gè)稅

03增值稅及附加

04土地出讓金

05綜合地價(jià)款

06專項(xiàng)維修基金

**式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

07土地收益等價(jià)款（自住型商品房）

屆時(shí)同地段商住房價(jià)格和該自住型商品房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%

08土地收益金（兩限房）

（房屋核定價(jià)-原值）*35%

09土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-扣除項(xiàng)目金（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)的10%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

遞增額=原值*5%*年數(shù)

稅率由增值額/扣除項(xiàng)目金決定

舉例：之前買了一套2000萬的房子，網(wǎng)簽價(jià)1500萬，5年后，對(duì)外賣出，銷售價(jià)格3200萬.需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬

企業(yè)所得稅：（3200-1500）*25%=425萬

印花稅：3200萬*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬

04其他名詞解釋

掛牌價(jià)：業(yè)主在中介掛牌時(shí)定下的價(jià)格。

網(wǎng)簽價(jià)：現(xiàn)在二手房過戶前需要網(wǎng)簽，也就是將交易和合同公示在房管局網(wǎng)站上，網(wǎng)簽價(jià)就是網(wǎng)上合同上寫的成交價(jià)格。

過戶指導(dǎo)價(jià)=核定價(jià)：有關(guān)部門定的一個(gè)房產(chǎn)過戶價(jià)格，一房一價(jià)。

評(píng)估價(jià)：評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的相對(duì)科學(xué)合理的市場參考價(jià)。（影響貸款上限）

成交價(jià)：最終真實(shí)成交價(jià)格。

中介費(fèi)：最多為成交價(jià)的2.7%（其中包含很多雜項(xiàng)，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價(jià)。

資金監(jiān)管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發(fā)生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產(chǎn)權(quán)證的日期算起，持有該房產(chǎn)的時(shí)間已經(jīng)大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅**上的日期算起。

唯一：指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認(rèn)定應(yīng)具備以下三個(gè)條件。

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實(shí)際成交價(jià)低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

05退 稅

賣公買商：出售公房一年內(nèi)新購商品房，在契稅繳納日起3年內(nèi)，納稅人可以按規(guī)定去地稅部門申請(qǐng)退稅。

**買二手：房子被**后，攜**款購買二手房，可以享受契稅減免優(yōu)惠，最多可全部抵扣。可在繳稅時(shí)直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個(gè)例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價(jià)320萬，評(píng)估價(jià)280萬，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經(jīng)適）83平南北通透的兩居，掛牌價(jià)280萬，評(píng)估價(jià)252萬，一下激動(dòng)了，覺得這個(gè)太便宜了。但殊不知原值20萬，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬

瀛海家園：二類經(jīng)適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬

個(gè)稅=（252-20）×20%=46.4萬

土地出讓金=252×3%=7.56萬

總計(jì)需要繳納約70萬稅費(fèi)

（注意:計(jì)稅價(jià)也就是是稅基=網(wǎng)簽價(jià)，最低過戶指導(dǎo)價(jià)≤網(wǎng)簽價(jià)≤評(píng)估價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)要結(jié)合購房人的付款方式，所以網(wǎng)簽價(jià)會(huì)根據(jù)每個(gè)購房者的情況而變化）

以上僅為粗略計(jì)算，但可以見得藏在掛牌價(jià)下面稅費(fèi)的威力（掛牌價(jià)都不含稅費(fèi)）

本篇文章內(nèi)容量較大，各位可以收藏轉(zhuǎn)發(fā)，需要的時(shí)候拿出來參考，其中如有不對(duì)的地方歡迎各位大神指正。

House研究所

哪有房哪有我

今天的節(jié)目就到這里，咱們下期見

拓展知識(shí)：

賣房的稅費(fèi)怎么算

賣房子需要交哪些稅?其中包括1、契稅(由賣方交納，家庭購買第一套或第二套90平米以下的住房按照成交價(jià)1%收取，家庭購買第一套90平米以上住房，按照成交價(jià)1.5%收取，家庭購買第二套90平米以上住房按照成交價(jià)2%交納，家庭購買三套以上的住房，按照成交價(jià)3%交納)2、增值稅(住房滿兩年免征，購房時(shí)間未滿2年的，按照成交價(jià)5.6%交納)、3、土地增值稅(住房暫時(shí)免征)4、個(gè)人所得稅(提供**原件的，按照(成交價(jià)-相關(guān)成本)*20%;不提供原購房**的原件的，按照成交價(jià)1%交納;如果是通過繼承、贈(zèng)與取得的住房，個(gè)人所得稅一律按照繼承、贈(zèng)與取得比例*(成交價(jià)-相關(guān)成本)*20%;出售購房時(shí)間滿5年的家庭在四川省內(nèi)唯一住房，免征個(gè)人所得數(shù))印花稅(住房暫時(shí)免征)、房屋產(chǎn)權(quán)證按件征收5元/件

孫旭權(quán)

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賣房的稅費(fèi)怎么算

賣房子需要交的稅：1、個(gè)人所得稅，滿五唯一可免征，否則按網(wǎng)簽價(jià)的1%或房價(jià)漲幅的20%。 2、增值稅及附加：房產(chǎn)證不足2年，按5.6%全額繳納；2年或以上，非一線城市免征。一線城市的普通住房免征，非普通住房，按差額的5.6%征稅。

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