前沿拓展：

房子的稅怎么算的

一、正面回答
沒有滿二的房子稅算法：
1、契稅：房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房都要繳納；
2、營業(yè)稅：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅，征收稅率為5、6％；
3、個稅：應納個人所得稅＝計稅價格×1％（或1.5％、3％）；
4、印花稅：買賣雙方各0.05％，是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)**確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。
二、分析
滿二意思是住房被賣家持有滿2年，持有滿2年的住房過戶賣掉，是可以免除增值稅5%，滿2年，是看房主辦理的房產(chǎn)證時間是否滿2年，或房主繳納契稅，獲得完稅證明時間是否滿2年，任何一樣滿2年，就視作房主持有住房滿2年。
三、滿二的房子能不能買？
能買。持有滿2年的住房過戶賣掉，是可以免除增值稅5%，滿2年，是看房主辦理的房產(chǎn)證時間是否滿2年，或房主繳納契稅，獲得完稅證明時間是否滿2年，任何一樣滿2年，就視作房主持有住房滿2年。

懷孕多年，終于要生了。

陣痛之中，不是“狼來了”，而是“灰犀牛”。

不僅大概率，而且重量級！

10月31日，**網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》，重點提到：

支持深圳在全國稅制改革中先行先試！

發(fā)揮好深圳的改革開放重要窗口和前沿陣地作用，聚焦打造制度創(chuàng)新高地，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創(chuàng)造更多可**可推廣的制度經(jīng)驗。

這啥意思？這意味著房地產(chǎn)稅將在深圳率先落地！

老傅認為，房地產(chǎn)稅推出時間只是早晚問題，大約在明年內(nèi)。大家要有這個心理準備。

既然來了，也不要驚慌，要臨“稅”不懼。

如何應對？老傅提前給各位聊聊先，緩解一下各位的“稅前恐懼癥”！

一

這稅如何征收？

兵法曰：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

要找到應對之招，必須先了解房地產(chǎn)稅的征收辦法、稅率標準等基本要件。

參照很久以前（1986年）就試行過的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，情況或有變化。

也不同于之前在重慶和上海推行過的窄稅模式，只征收豪宅稅或特殊房產(chǎn)稅，范圍小。這次推行的房地產(chǎn)稅可能選擇寬稅模式，范圍廣。

也就是說，只要涉及房地產(chǎn)權(quán)，無論是土地、住宅、公寓、商辦或商鋪，無論多大面積，都在征稅計算范圍內(nèi)。故稱“房地產(chǎn)稅”。

不過，涉及絕大多數(shù)老百姓的，可能只是房地產(chǎn)稅當中的一項：房產(chǎn)稅。

所以老傅今天只單獨說一說房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅怎么個征收法？預估征收辦法與標準無外乎兩種情況：從價或從租。

1、從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值。

2、從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以租金收入為計稅依據(jù)。

3、稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率約為0.5%-1.5%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率約為10-15%。

其計算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(0.5-1.5%)。

比如一套扣除減值后的500萬房產(chǎn)，房產(chǎn)稅每年征收大約在2.5-7.5萬元間。

(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(10-15%)

比如一套年租金10萬的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅每年征收大約在1-1.5萬元間。

關(guān)鍵在于，有沒有免征標準？當然有。標準只有一條，個人或家庭全部的房產(chǎn)個數(shù)或建筑面積標準。

預估減免標準如下：

個人住房減免標準=單套住房建筑面積≤40-60㎡。

家庭住房減免標準=人均住房建筑面積≤30-50㎡。比如三口之家≤90-150㎡。

無論是個人或家庭，均按照實際擁有的房子建筑面積，扣除減免部分的超出建筑面積，就是房產(chǎn)稅的征收計值。

之前傳說個人或家庭均可減免一套住房征稅，無論此套住房的面積大小。老傅認為這不太可能，這或?qū)⒁l(fā)假離婚規(guī)避行為。

復雜的問題是，如果一個三口之家有兩套房，兩套房相加面積超過了150㎡，而兩套房的市值又不一樣，怎么征收？

老傅預估，或?qū)⑦x擇相對較低市值的哪一套房所超出面積部分征收。

當然，以上各項辦法與數(shù)值僅為推測，并非定數(shù)，僅供參考。

老傅判斷，考慮到之前出臺的二手房參考價與最近推出的二手房租賃參考價，征收辦法應該大致就是從價與從租兩取其一。

會不會兩項都同時征稅？

老傅認為，不太可能，應該只會選擇其一，如同時征稅，稅費就太重了。

之前還有人認為，羊毛出在羊身上，如要征稅，就把稅費加到租金中去，抬高租賃價格。但現(xiàn)在出臺租賃參考價，意味著堵**了這種可能。

不要再想什么歪招了，老傅這里倒是有幾個正招，供業(yè)主們參考。

二

哪幾個應對之招？

應對之招說來說去，主要有五個，申明一下，這里的招都是正招。

第一招：把多余的房產(chǎn)賣掉！

這是正招第一條，也是無奈之舉。賣掉多余的房產(chǎn)，比如只保留一套房，基本上房產(chǎn)稅就與你無緣了。

這可能意味著，未來一段時間，二手房市場供應量將大幅增加，這對深圳樓市是一個重大的考驗。

市場能不能承受？如能消化，則樓市軟著陸，否則，可能引發(fā)**件。樓市或迎來一段善后周期。

如果你不想賣掉多余的房產(chǎn)，那怎么辦？有辦法，這就是第二招。

第二招：多生幾個孩子！

多生孩子，意味著可以享受多減免面積。一個孩子相當于40-60㎡的面積，折算下來，一個孩子相當于幾百萬。

而且，現(xiàn)在國家也鼓勵生育，多生孩子不僅可以減免房產(chǎn)稅，還可享受其他補貼之類。老傅力薦這招!

但問題是，沒有意愿養(yǎng)孩子或不愿生或生不了，怎么辦？這就是第三招。

第三招：把房子租出去！

之前曾經(jīng)傳說過要學**，征收空置稅，就是為了避免資源浪費。現(xiàn)在把房子租出去，是減少房產(chǎn)稅的正招之一。

有了租金收益，變相代繳了房產(chǎn)稅。雖然這個租金受到參考價的限制，可能租金不會太高，但基本可以覆蓋房產(chǎn)稅。

如果租不出價格來，或租不出去，怎么辦？這就是第四招。

第四招：提高**能力！

將房子抵押出去，換取一定的資金，進行再投資，提高房子的金融屬性，也是提高個人或家庭的**能力。

不過，這需要找對投資的路徑和方法。對深圳人來說，搞錢是基本的技能，只是在時下，可能有點吃力。

如果投資上沒有辦法，還有沒有更好的應對之招呢？最后一個，第五招。

第五招：老老實實繳稅！

這是本招，老傅認為，繳稅是每個公民應盡的責任和義務。而稅收的終極目的也在于“取之于民用之于民”。

如果擁有多套房產(chǎn)，說明你已經(jīng)擁有了一定的財富積累，繳納一點稅，不僅應該，而是也是回饋社會的必須。

包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的稅制改革，有著現(xiàn)實而深遠的價值意義，作為先行示范區(qū)的深圳，先行先試理所當然。

可能人們擔心的是，房地產(chǎn)稅一旦征收，房地產(chǎn)業(yè)就可能會玩完了。個人認為這個擔心純屬杞人憂天。

在房住不炒的大政方針下，決定市場的是正常的供求關(guān)系。而要樓市健康發(fā)展，也需要一個長效機制，房地產(chǎn)稅即是其一。

最后，作為一個深圳市民，老傅就不說那種“納稅光榮”的大話，只想套用一句時話：

每一個看似不妙的事情，最后往往都是好事！

你說呢？歡迎文末留言討論！

拓展知識：