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個人收入納稅計算

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從住房市場化以來，住房成為一般百姓最大的固定資產，二手住房的交易涉及的稅費問題成為百姓關注的焦點之一，二手住房交易中個人都能享受哪些稅收優惠？都需要滿足什么條件才能享受？

一、先學習概念，什么二手住房？俗話講就是二次上市交易的住房，它是相對于房地產開發商首次進**產登記銷售的商品房也就是一手房而言的。住房是可以供人居住、生活或工作的房子，住房可以分為個人住房、商業住房、商住兩用住房等。

二、再學習個人轉讓二手住房需要繳納哪些稅收。

賣方（轉讓方）涉及的主要稅費有：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅和個人所得稅。

買方（受讓方）涉及的主要稅費有契稅和印花稅。

（一）增值稅

1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；計算公式：應納增值稅=全部價款和價外費用/(1+5%）*5%

2.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。應納增值稅=（全部價款和價外費用—購買住房價款）/（1+5%）*5%

普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

（二）城市維護建設稅及附加費

以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，稅率分別為7%、5%、1%（市區，稅率為7%；縣城、鎮的，稅率為5%；其他地區稅率為1%）。3%的教育費附加和2%的地方教育費附加。

（三）土地增值稅

對個人銷售住房，暫免征收土地增值稅。

（四）印花稅

對個人銷售或購買住房，暫免征收印花稅。

（五）個人所得稅

一般規定：按照“財產轉讓所得”計算。財產轉讓所得，以財產轉讓的不含增值稅收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，稅率為20%。

具體規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、**等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

1.房屋原值具體為：（1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。（2）自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。（3）經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。（4）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向**門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上****有關城鎮住房制度改革政策規定，按照**(或標準價)購買的公有住房。經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方****規定的標準確定。（5）城鎮**安置住房：根據《城市房屋**管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋**估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定，其原值分別為：a房屋**取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;b房屋**采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋**補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;c房屋**采取產權調換方式，被**人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋**補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額;d房屋**采取產權調換方式，被**人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋**補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

2. 轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3. 合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。（1）支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一**，并且**上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：a已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;b商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。（2）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。（3）納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

核定規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

（六）契稅

對個人購買住房，契稅應納稅額=計稅依據*稅率

契稅的計稅依據為不含增值稅的成交價格，契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市****在前款規定的稅率幅度內提出，報同級**代表大會常務委員會決定，并報全國**代表大會常務委員會和國務院備案。

三、相關稅收優惠梳理分析

國家對二手房交易也出臺了相關稅費優惠，我梳理了如下，大家可以學習，充分享受優惠政策降低交易成本。

（一）增值稅

根據《** 國家**關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件規定：非北京市、上海市、廣州市和深圳市地區個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市地區個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

2年時間的確定原則，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

（二）契稅

根據《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號）規定：1.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施此條規定，采用當地規定的契稅稅率3%）

（三）個人所得稅

1.根據《**、國家**、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）文件第五條規定：“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！薄秶?*關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號），延續執行該規定。

政策要點：（1）“自用5年以上”是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個人轉讓房屋的日期，以銷售**上注明的時間為準。

（2）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

2.根據《**?**關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2022年第30號）規定：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

政策要點：（1）享受優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：

納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。

出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

（2）現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格?，F住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準。

（3）對于出售多人共有住房或新購住房為多人共有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

（4）出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準；新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準。

（5）納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關將依法加收滯納金。

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