離婚個(gè)人所得稅標(biāo)準(zhǔn)減免(個(gè)人所得稅減免標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則最新)

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滿五唯一免個(gè)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有變 ？ 最新蘇州買房稅費(fèi)歸納

不動(dòng)產(chǎn)買賣交易一定會(huì)涉及交易稅費(fèi)。稅費(fèi)的多少關(guān)乎業(yè)主和客戶的切身利益。為了幫助買賣雙方節(jié)約交易成本，本篇整理歸納了蘇州買賣房過程中遇到的稅費(fèi)問題，我堅(jiān)信每一次分享總結(jié)都是一次對(duì)知識(shí)的鞏固，當(dāng)然有不到地方還請(qǐng)大家指正。

新房繳納稅費(fèi)比較簡(jiǎn)單，一般繳納契稅和維修基金（正常電梯房120，多層75每平）即可，契稅怎么計(jì)算后面一一贅述。

目前蘇州二手房（存量房）會(huì)分為兩部分：成套住宅和非居住，成套住宅稅費(fèi)分為**及附加，契稅，個(gè)稅，具體根據(jù)交易條件，享受對(duì)應(yīng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。公司產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)買賣會(huì)比較復(fù)雜，也不經(jīng)常遇見，今天分析的都是個(gè)人房產(chǎn)出售遇到的稅費(fèi)問題。

成套住宅

一、**

**是房產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的流轉(zhuǎn)稅，是一種賣方需要承擔(dān)的稅費(fèi)，雖然合同可以協(xié)商約定甲乙買賣雙方誰(shuí)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，但在蘇州實(shí)際買賣交易中承擔(dān)稅費(fèi)的一般是買受人。客戶這時(shí)候會(huì)問，**及附加稅費(fèi)可以讓業(yè)主付嗎？當(dāng)然可以，只不過多數(shù)情況下房子價(jià)格很難有空間，所謂羊毛出在羊身上。**及附加稅費(fèi)由客戶付是一個(gè)約定俗成的交易習(xí)慣。

**及附加計(jì)算總結(jié)：

房屋年限情況

**及附加計(jì)算公式

不滿2年

計(jì)稅價(jià)×5.3%

滿2年

免繳納

滿2年主要看買入的契稅**填發(fā)日期或者房屋所有權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證）登記日期，遵從孰先原則，一般日期都差不多。當(dāng)然房子產(chǎn)證不滿2年有時(shí)候也不一定需要繳納增稅及附加，主要有以下幾種情況：

1、產(chǎn)權(quán)是法定繼承人繼承

2、夫妻更名、夫妻加名、離婚析產(chǎn)

3、直系親屬間贈(zèng)與

二、契稅

契稅，是指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。納稅人為承受土地、房屋權(quán)屬的個(gè)人，即購(gòu)買人。蘇州契稅稅率按照稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行的稅率是1%-3% 契稅計(jì)算總結(jié):

套數(shù)；面積

90平及以下

90平以上

首套

1%

1.5%

二套

1%

2%

三套

3%

3%

例子：客戶李雪，未婚，蘇州戶籍，名下僅有一套姑蘇區(qū)的住宅，沒有貸款，現(xiàn)欲購(gòu)買業(yè)主劉威名下相城區(qū)區(qū)合景峰匯的住宅，建筑面積為105平，成交價(jià)格255萬(wàn)，網(wǎng)簽價(jià)格250萬(wàn)，房管局地稅核定價(jià)格為260萬(wàn)，請(qǐng)計(jì)算李雪購(gòu)買劉威名下住宅時(shí)需要繳納的契稅。

【解】1、李雪名下有一套住宅，再買屬于二套；面積大于90平，適用稅率為2%，計(jì)稅價(jià)格取網(wǎng)簽價(jià)和地稅核定價(jià)高值

2、可計(jì)算出李雪需繳納契稅金額為：260×2%=5.2（萬(wàn)元）

三、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅，是指本國(guó)公民在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得來(lái)源于本國(guó)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅。納稅人即為出讓土地、房屋權(quán)屬的個(gè)人，即出售人。稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%，對(duì)于不滿5年或者非家庭名下唯一住宅，可以取兩種方式最低值。

個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策

只有滿足以下下列條件時(shí)，個(gè)人所得稅才會(huì)免征：

1、交易房屋為住宅

2、業(yè)主房屋持有年限有5年

3、交易房屋是業(yè)主在江蘇省內(nèi)家庭唯一住房（其中唯一住房以繳稅當(dāng)天賣方在蘇易登或蘇周到拉取的唯一證明為準(zhǔn)）

個(gè)人所得稅計(jì)算總結(jié)：

房屋**質(zhì)

持有年限情況

個(gè)人所得稅征收算式

成套住宅

滿5年唯一

免征

成套住宅

不滿5年或非家庭唯一住宅

計(jì)算方法一：計(jì)稅價(jià)格×1%

計(jì)算方法二：差額×20%

（差額=計(jì)稅價(jià)格－原購(gòu)入價(jià)格－上手契稅－維修基金－**附加－上手銀行貸款利息）

注:兩種方式取低值

目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)主基調(diào)是房住不炒，但是計(jì)稅價(jià)格大多數(shù)情況下還是超過房屋原值，所以個(gè)稅一般按照計(jì)算方法一即計(jì)稅價(jià)格×1%計(jì)算。

新政策：原本只要蘇州大市擁有一套住房，房子滿5年，就是符合滿5唯一政策，個(gè)稅免征。新政出來(lái)后，“唯一”指的是房產(chǎn)是業(yè)主家庭名下在江蘇省內(nèi)唯一住房，買家的交易成本會(huì)多一些。之前蘇州，對(duì)于唯一認(rèn)定一直是看業(yè)主家庭名下在整個(gè)江蘇省的住宅套數(shù)，只是一直沒有省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，所以唯一只看蘇州大市。現(xiàn)在蘇州有四個(gè)區(qū)域已經(jīng)確定“個(gè)稅按照全省范圍判定是不是滿五唯一”，現(xiàn)在賣房只是檢核省內(nèi)，未來(lái)會(huì)不會(huì)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)也未可知，到那個(gè)時(shí)候，有些人的2714套房子就一下子可以查出來(lái)了，對(duì)于稅務(wù)部門來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅將會(huì)更清晰直接。

建議：隨著有些小區(qū)房子市場(chǎng)成交價(jià)格逐漸走低，很多時(shí)候成交價(jià)格也會(huì)低于繳稅過戶時(shí)的計(jì)稅價(jià)格，置業(yè)顧問給買家計(jì)算稅費(fèi)時(shí)候大家要了解，不是為了多算稅費(fèi)，畢竟稅費(fèi)是必須繳納給國(guó)家的。房管局地稅系統(tǒng)里面的價(jià)格每隔一段時(shí)間會(huì)有一次更新，但是房子成交價(jià)格一直在變化，有時(shí)候網(wǎng)簽價(jià)格和計(jì)稅價(jià)格中間有出入，這也是被很多人稱之為做高評(píng)。

還是按照上面的例子來(lái)，房子是255萬(wàn)成交，客戶是純商貸購(gòu)買，除去差額定金5萬(wàn)，業(yè)主劉威等到領(lǐng)款時(shí)候可以收到250萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候如果客戶想要做高評(píng)，網(wǎng)簽價(jià)格做到260萬(wàn)，業(yè)主可收到客戶李雪的首付款加上貸款總共255萬(wàn)，這時(shí)需要業(yè)主配合將多領(lǐng)到的5萬(wàn)轉(zhuǎn)給客戶。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)沒有太大的影響，客戶這邊購(gòu)房成本會(huì)有些許變化，首付會(huì)少付5－（260－250）×30%=2萬(wàn)，貸款會(huì)多多出（260－250）×70%=7萬(wàn)，平攤到月，每個(gè)月月供會(huì)多一點(diǎn)。因此成交價(jià)格和計(jì)稅價(jià)格差距越多，可以**作的空間越多，這種對(duì)于首付不是特別充足，月供還貸沒有壓力的客戶可以重點(diǎn)考慮一下。

非居住

非居住房子一般包括商鋪、公寓、**、車位，稅費(fèi)包括**及附加、契稅、個(gè)稅、印花稅、土地**

公寓和商鋪的稅費(fèi)計(jì)算總結(jié)

稅種

計(jì)算方式

契稅

計(jì)稅價(jià)格×3%

**及附加

**：（計(jì)稅價(jià)格－原購(gòu)入價(jià)格）×5%

**附加：**×6%

個(gè)人所得稅

（差額=計(jì)稅價(jià)格－原購(gòu)入價(jià)格－上手契稅－上手銀行貸款利息－上手**附加－維修基金）×20%

土地**

{計(jì)稅價(jià)格－原購(gòu)入價(jià)格×（1+N×5%）－上手契稅－此次**附加－此次業(yè)主印花稅}×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

印花稅（計(jì)稅價(jià)格的千分之一）

計(jì)稅價(jià)格×0.05%（買賣雙方各0.025%，合計(jì)0.05%）

具體公寓稅費(fèi)的計(jì)算如上圖相對(duì)于住宅還是比較復(fù)雜

**繳納稅費(fèi)：蘇州從2021年9月1日開始，單獨(dú)產(chǎn)證的自行**和汽**需要**繳稅，之前**過戶提交網(wǎng)簽時(shí)網(wǎng)簽價(jià)格一般做的比較低，繳稅一般都是幾百塊，但是現(xiàn)在計(jì)稅價(jià)格正常評(píng)估，**稅費(fèi)的成本變高，**單獨(dú)產(chǎn)證并于21年9月1日前二手買入，稅費(fèi)一般比較高，根據(jù)我的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，**過戶稅費(fèi)單價(jià)一般是按照1500-1700每平，25平的汽**稅費(fèi)價(jià)格一般是3萬(wàn)2左右（僅供參考），如果是一手買入或**所得，再出售過戶稅費(fèi)相對(duì)較低。

換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策：在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)，在同一城市重新購(gòu)買住房的，可按規(guī)定申請(qǐng)退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，也就是說(shuō)賣房買房都要在這個(gè)時(shí)間段**作實(shí)施，先賣后買。

比較重要的幾點(diǎn)：

1、賣房時(shí)候的網(wǎng)簽價(jià)格確定好，對(duì)比過戶指導(dǎo)價(jià)格取高值，先賣后退

2、個(gè)稅是誰(shuí)繳納的，三方合同需要約定好，退稅需要個(gè)稅票的原件，防止后期有合同**

3、賣房的總價(jià)小于買房總價(jià)，個(gè)稅退全額，賣房的總價(jià)大于買房總價(jià)，按照比例退

4、業(yè)主賣房的時(shí)間看個(gè)稅的繳稅時(shí)間，買二手房看繳稅過戶時(shí)候的契稅單上日期和不動(dòng)產(chǎn)證日期，新房看網(wǎng)簽備案時(shí)間

5、不針對(duì)40年，50年公寓，只對(duì)于70年住宅有效

6、多套房子賣掉買一套可以退稅，外地賣房不可以在蘇州退稅，只享有同城退稅

7、賣哪個(gè)區(qū)域房子就去哪個(gè)區(qū)域稅務(wù)局退稅

個(gè)人住房離婚分割稅收政策匯總

一、**

《營(yíng)業(yè)稅改征**試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3）

第一條，下列項(xiàng)目免征**

（三十六）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

二、城建稅

《城市維護(hù)建設(shè)稅法》

第二條城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人依法實(shí)際繳納的**、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。

第四條 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：

(一)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七;

(二)納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五;

(三)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

第五條 城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。

三、教育費(fèi)附加

《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定(2011年修訂)》

第三條 教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的**、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與**、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

四、地方教育費(fèi)附加

【例】以陜西政策為例

《陜西省地方教育附加征收管理辦法》（陜財(cái)稅[2020]20號(hào)）

第三條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)繳納**、消費(fèi)稅(以下簡(jiǎn)稱“兩稅”)的單位和個(gè)人，除按國(guó)家規(guī)定繳納教育費(fèi)附加外應(yīng)按照實(shí)際繳納“兩稅”稅額的2%繳納地方教育附加。

五、印花稅

《印花稅法》

土地使用權(quán)、 房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)稅稅目。轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、繼承、贈(zèng)與、互換、分割。

六、土地**

《土地**暫行條例》

第一條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地**的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地**。

《土地**暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第二條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

注：根據(jù)以上規(guī)定，房產(chǎn)離婚分割屬于土地增稅實(shí)施細(xì)則明確征稅范圍不包括的無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不征土地**。

七、個(gè)人所得稅

《國(guó)家**關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào)）

第四條，關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問題

(一) 通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

八、契稅

《關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)稅[2021]29號(hào)）

第一條，夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。

《契稅法》

第二條，本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

(一)土地使用權(quán)出讓;

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換;

(三)房屋買賣、贈(zèng)與、互換。

第三條，契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：

(一)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款;

(二)土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額;

(三)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華****稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

好了，文章到此結(jié)束，希望可以幫助到大家。