**好，我是很帥的狐貍

即日我安排來(lái)聊幾句恒大的工作

究竟恒大這事?tīng)砍傅?/p>

不只單是業(yè)主借主和股東

萬(wàn)一處置得不好的話

也有大概會(huì)展示體例性危害

對(duì)所有商場(chǎng)形成報(bào)復(fù)

恒大這幾個(gè)月工作還挺多的，我給**拉了拉功夫線——

以至有15號(hào)要崩潰重組的風(fēng)聞，還好恒大很快造謠了——

那么題目就來(lái)了——

恒大的題目真的很大嗎？恒大的房子還能買嗎？對(duì)房市和樓市會(huì)有什么感化？

本來(lái)吧，這不只單是恒大學(xué)一年級(jí)家的題目，而是所有房土地資產(chǎn)行業(yè)的題目。

以是咱們先來(lái)看看——

part 1

房地財(cái)產(chǎn)如何了？

在「房住不炒」的大基礎(chǔ)下，這幾年禁錮管得更加嚴(yán)。

這背地主假如由于，房土地資產(chǎn)行業(yè)從來(lái)生存兩個(gè)題目——

局部地域的房?jī)r(jià)太貴了局部房企借太多錢了

第一個(gè)題目也挺陳詞濫調(diào)了，我大略說(shuō)兩句：

房?jī)r(jià)貴到確定水平了、感化到民生了，以至生養(yǎng)率也所以遭到感化，禁錮天然不許坐視不理。

然而這也不是說(shuō)禁錮想把房?jī)r(jià)給壓下來(lái)，究竟房?jī)r(jià)掉太多的話也會(huì)有題目，這點(diǎn)我在 之前的作品 也闡明過(guò)。

以是禁錮仍舊蓄意房?jī)r(jià)以「穩(wěn)」為主，不要漲太快，也不要往下掉。

官媒《財(cái)經(jīng)晚報(bào)》在9月15日就發(fā)了篇題為《提防樓市大起大落》的指摘，里頭提到——

第二個(gè)題目則是，房企借太多錢了。

房企的凈成本率本來(lái)不算高，按照億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，2020年50家典范房企的平衡凈成本率惟有11.6%，比2019年低沉了2.3%。

所以房企發(fā)端靠借錢來(lái)普及成本——

假如房企有100塊錢本金，能賺10塊錢。

這功夫即使它跑去跟錢莊借多了100塊，所有有200塊本金了，能賺20塊。

就算錢莊要跟它收8塊錢的本錢，凈賺20-8=12塊，算下來(lái)仍舊能比不借錢的情景多賺兩塊。

即使交易從來(lái)不妨賺下來(lái)的話本來(lái)也沒(méi)啥題目。

然而嘛，交易不確定能從來(lái)獲利。一旦土地價(jià)格貴了，興辦成自己力本錢上去了，而房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度又趕不上了，這功夫100塊錢大概就只能賺8塊了，賺的都拿來(lái)還本錢了。

假如一家房企還不上錢那還好，假如很多房企都有一律的題目，那大概會(huì)激勵(lì)連鎖反饋：錢莊被賴賬了，手邊上就掐得緊了，發(fā)放貸款卡得嚴(yán)了，企業(yè)沒(méi)那么簡(jiǎn)單拿到貸款，財(cái)經(jīng)增長(zhǎng)速度就遭到感化了。

以是禁錮在連接夸大「房住不炒」的同聲，也從來(lái)在說(shuō)要「提防彌合宏大金融危害」，要把房企的欠債給降下來(lái)。

簡(jiǎn)直來(lái)說(shuō)，禁錮從兩個(gè)上面發(fā)端：一是控制房企籌融資，二是控制組織發(fā)放貸款。

我也給**梳理了一個(gè)功夫表——

少許現(xiàn)款流沒(méi)那么好的房企，續(xù)貸壓力會(huì)比擬大。

anyway，禁錮訴求房企降欠債，房企們天然是得盡大概地還錢，以是所有房土地資產(chǎn)行業(yè)本來(lái)都挺缺錢的。

part 2

為啥恒大更加缺錢？

恒大之以是更加缺錢，有多上面的因?yàn)椋襾?lái)幫你梳理梳理——

因?yàn)?：欠太多錢了

由于許東家的危害偏好等因?yàn)椋愦髮W(xué)一年級(jí)發(fā)端借的錢就比別家多。

在「三道紅線」政策推出之前，恒大的現(xiàn)款短債比惟有22%，也即是賬上的現(xiàn)款只能還得上22%的1年內(nèi)到時(shí)債務(wù)，而萬(wàn)科這個(gè)比率是165%。

再有一個(gè)目標(biāo)是凈欠債率，也即是有息欠債扣掉現(xiàn)款后，占凈財(cái)產(chǎn)的比率（比擬符合用來(lái)測(cè)量長(zhǎng)久還錢的本領(lǐng)）。

其時(shí)恒大這個(gè)目標(biāo)高達(dá)163%，而萬(wàn)科惟有37%。

以是就算恒大從來(lái)開(kāi)足馬力在降欠債，但暫時(shí)仍舊沒(méi)有實(shí)足滿意「三道紅線」的訴求。

然而許東家也算是定了個(gè)安置，安排讓有息欠債在——

2021年6月30日：降到5,900億元以次??2022年6月30日：降到4,500億元以次2023年6月30日：降到3,500億元以次

這邊要刻意提一下：「三道紅線」后，6月尾**銀行也發(fā)端監(jiān)察和控制重要房企的貿(mào)易單子的數(shù)據(jù)。

貿(mào)易單子（aka商票），不妨領(lǐng)會(huì)為房企本人開(kāi)的欠條，普遍會(huì)開(kāi)給供給商之類的。

由于商票在管帳規(guī)則中不計(jì)入有息欠債，以是房企會(huì)優(yōu)先歸還其余債務(wù)，先把紅線給草率了，而后再商量?jī)陡渡唐薄?*銀行創(chuàng)造了這個(gè)****縱，以是也發(fā)端管上了。

而暫時(shí)恒大欠的錢里頭，有不少都是商票——

接下來(lái)我來(lái)說(shuō)說(shuō)恒大更加難的第二個(gè)因?yàn)椤?/p>

因?yàn)?：搞錢變難了

咱們不妨從房企的現(xiàn)款流根源講起：學(xué)過(guò)管帳三張表的話你會(huì)領(lǐng)會(huì)，現(xiàn)款流有三個(gè)根源——

而恒大在這三個(gè)上面搞錢的本領(lǐng)都變?nèi)趿恕?/p>

開(kāi)始是房子不好賣了。

除去「房住不炒」，恒大也有自己的題目：一來(lái)職工有點(diǎn)膽戰(zhàn)心驚，擔(dān)憂公司隨時(shí)會(huì)垮，賣房的主動(dòng)性下來(lái)了；二來(lái)買房的人也怕樓盤爛尾。

禁錮本來(lái)也有提防到那些危害：從客歲發(fā)端，不少場(chǎng)合就發(fā)端鞏固預(yù)售資本的禁錮——

截圖/ 磅礴消息

其次是籌融資不好融了。

恒大從來(lái)安排在a股借殼掛牌，截止禁錮卡得很嚴(yán)，畢竟在客歲波折了。

快要1,300億的策略入股沒(méi)還上，轉(zhuǎn)成了恒大的股票。

此刻年此后，**都怕恒大資本鏈重要、還不起錢，以是不少組織不承諾連接發(fā)放貸款那么多錢給到恒大。

像是**事就刺探到，某信任公司從來(lái)給恒大的60億的額度仍舊被砍到了20億。

加上評(píng)級(jí)組織也在對(duì)它惻隱之心：6月份惠譽(yù)把恒大評(píng)級(jí)從b+下調(diào)至b，中真誠(chéng)把它加入斷定評(píng)級(jí)查看名單，穆迪把評(píng)級(jí)下調(diào)至b2，7月份標(biāo)普把評(píng)級(jí)從b+下調(diào)為b-，中真誠(chéng)評(píng)級(jí)預(yù)測(cè)安排為反面，惠譽(yù)把評(píng)級(jí)從b下調(diào)為ccc+……

上頭這零點(diǎn)跟錢莊擠兌有點(diǎn)像：一旦遺失了斷定，就會(huì)形成滾雪球似的連鎖反饋。

入股現(xiàn)款流上面，恒大也在全力經(jīng)過(guò)變賣財(cái)產(chǎn)搞錢。

本來(lái)它仍舊賣了一陣子了。按照恒大的半年報(bào)，本年下星期截止8月27日，恒大為了搞錢，賣出了：

恒騰搜集11%股子，接收約11.8億港元盛京錢莊1.9%股子，總金額10億元深圳市高新技術(shù)投7.08%股權(quán)，共約10.4億元恒大冰泉49%股權(quán)，總金額約20億元

這也算是之前造的虐：恒大在之前盲目多元化，涉足了很多本人不長(zhǎng)于的范圍。

究竟房土地資產(chǎn)跟其余交易的論理很不一律。比方恒大公共汽車，一搞還搞全財(cái)產(chǎn)鏈，更加燒錢，錢也沒(méi)回顧得那么快。

part 3

恒大題目真的很大嗎？

本來(lái)咱們?nèi)ヌ岱揽磮?bào)表的話，暫時(shí)的情景來(lái)看，恒大的題目猶如也還好——

恒大賬上躺著的現(xiàn)款是1,616.27億元，個(gè)中有750億安排是受限的，以是不妨動(dòng)用的大約是870億。

暫時(shí)手邊上仍舊完畢的財(cái)產(chǎn)有1,445億，再有仍舊賣了房子但還沒(méi)回款的應(yīng)收款大約1,759億。

而恒大學(xué)一年級(jí)年內(nèi)到時(shí)的有息欠債是2,400.49億元，要還掉這局部錢仍舊綽有余裕的。至于400億的恒大財(cái)產(chǎn)理財(cái)款，既是許東家也許諾了「一分錢都不許少」，就看兌付計(jì)劃后續(xù)的實(shí)行情景了……

即使恒大反面議論被媒介夸大，雪球真的滾起來(lái)的話，準(zhǔn)業(yè)主和借主爸爸們會(huì)對(duì)它完全遺失決心，它的房子賣不出去，并且有更多的錢莊斷貸……這功夫就算沒(méi)有題目也會(huì)形成有題目……

在當(dāng)下，恒大很須要進(jìn)一步為商場(chǎng)注入決心。即使不妨引入更多國(guó)資股東的話，說(shuō)大概是一條生路。

簡(jiǎn)直沒(méi)有方法的話，那就——拖著唄。

恒大手邊上再有4,568億的地盤貯存，等我漸漸把地給賣了，天然就有錢還爾等了。

這也是干什么恒大請(qǐng)了華利安諾基和鐘港本錢動(dòng)作財(cái)政參謀的因?yàn)椤鼈兊墓ぷ髦唬词侨プ尳鹬靼职謧冋`點(diǎn)來(lái)收錢（債務(wù)延期），大概幫恒大所有債務(wù)重組計(jì)劃（借新債還舊債）。

part 4

這對(duì)咱們有啥感化？

前方說(shuō)了，即使恒大的題目逆轉(zhuǎn)，大概對(duì)所有商場(chǎng)都有感化。

短期來(lái)看，錢莊的斷定大概會(huì)收緊。

這對(duì)實(shí)業(yè)財(cái)經(jīng)來(lái)說(shuō)不是什么功德。

然而好鄙人半年場(chǎng)合債的刊行會(huì)加快，不妨頂上；加上禁錮再有百般扶助中型小型微企業(yè)的政策，完全來(lái)看題目不大。

另一上面，房?jī)r(jià)大概也會(huì)遭到感化。

少許恒大的借主接盤了恒大的財(cái)產(chǎn)用來(lái)抵債，她們大概會(huì)打折賣出，感化二手房的價(jià)錢。而恒大本人也會(huì)時(shí)常常來(lái)個(gè)打折促進(jìn)銷售，加速回款，新居的價(jià)錢也會(huì)被拉下來(lái)。

然而這不確定會(huì)拖垮房市，更像是階段性的打折促進(jìn)銷售。

anyway，咱的禁錮仍舊挺關(guān)心的——

統(tǒng)計(jì)局談話人在15日就表白：「少許巨型房土地資產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)進(jìn)程中展示了少許艱巨，對(duì)于所有行業(yè)興盛的感化還需查看。」

禁錮早在8月份的功夫，也對(duì)準(zhǔn)恒大采用過(guò)動(dòng)作——

截圖/ **銀行官網(wǎng)

隔天零辰恒大很快就發(fā)了個(gè)公布，說(shuō)——

「竭盡全力、想盡十足方法保證工程樹(shù)立，保質(zhì)量保證量實(shí)行樓盤托付；頑強(qiáng)照章依規(guī)做好宏大事變消息表露，絕不傳遞并準(zhǔn)時(shí)廓清虛假消息；以最大刻意、最大舉度維持公司籌備寧?kù)o，彌合債務(wù)危害，保護(hù)房土地資產(chǎn)商場(chǎng)和金融寧?kù)o。」

按例一張圖歸納一下——

p.s. apple剛推出了新的iphone，究竟是「十三香」仍舊「蘋蘋無(wú)奇」呢？這對(duì)蘋果和蘋果鏈的股票價(jià)格會(huì)有什么感化？安卓能否不妨逆勢(shì)翻盤呢？咱們挖了不罕見(jiàn)道理的洞見(jiàn)，安排這幾天給**寫一篇，不知曉爾等會(huì)感愛(ài)好不，感愛(ài)好的小搭檔點(diǎn)個(gè)贊唄。

「greed is good.」

「很帥的入股客」的一切實(shí)質(zhì)皆僅以傳播常識(shí)與金融培養(yǎng)為手段，不形成任何入股建議。十足請(qǐng)以最新作品為準(zhǔn)。

?? 危害提醒：禁錮辦法超預(yù)期；斷定進(jìn)一步收緊；沒(méi)轍補(bǔ)救商場(chǎng)決心。

關(guān)系觀賞：《房?jī)r(jià)飛騰的實(shí)質(zhì)是什么？體例領(lǐng)會(huì)房?jī)r(jià)飛騰體制！》

正文領(lǐng)會(huì)師/ 狐貍，歪歪，李嘿嘿

圖片與編纂/ 狐貍，蝸居

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主要?jiǎng)?chuàng)作/ 肖璟（微博@狐貍君raphael），曾服務(wù)于麥肯錫金融組織組，也在 google 和 vc 打過(guò)雜。八廓街見(jiàn)聞、36氪、新浪財(cái)政和經(jīng)濟(jì)、南邊周末、linkedin等媒介專欄作家，著有搶手書《風(fēng)口上的豬》《無(wú)現(xiàn)款期間》。

參考材料/

《恒大缺錢，要學(xué)萬(wàn)達(dá)？》《恒地面產(chǎn)1257億元戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普遍股，兩家國(guó)有企業(yè)接盤300億》《恒大團(tuán)體：多元化是大坑仍舊風(fēng)口？》《2021年中葉中心85家房企三線四檔情景整治20210831》《介殼接洽院：前7月房企境表里債券籌融資約6428億元 同期相比降13%》《四季度房企境外發(fā)債范圍低沉43.5% 前十大房企籌融資總范圍縮小近6成》《海內(nèi)房土地資產(chǎn)籌融資收緊 房土地資產(chǎn)企業(yè)再增海內(nèi)發(fā)債》《產(chǎn)恒大“自救”初現(xiàn)晨光，廣州城投、越秀團(tuán)體發(fā)端接盤局部財(cái)產(chǎn)》《廣州城投新入股恒大？不屬實(shí)！事發(fā)客歲 暫時(shí)股權(quán)構(gòu)造沒(méi)變》《三道紅線再添三道補(bǔ)丁？房企瑟瑟顫動(dòng)（深度）》《華夏恒大：出賣財(cái)產(chǎn)尚未有新發(fā)達(dá)，反面消息引導(dǎo)出賣大幅低沉》《欠債大降3000億元 恒大交出亮眼“減輕學(xué)生過(guò)重課業(yè)負(fù)擔(dān)”功效單》《超20城發(fā)文鞏固商品房預(yù)售款禁錮，近十年預(yù)售糾葛成倍延長(zhǎng)》《首付交了,房子卻爛尾了 多地鞏固商品房預(yù)售資本禁錮》《預(yù)支數(shù)百萬(wàn)交房遙不可及，多地樓盤爛尾頻發(fā)有何底細(xì)》《聊聊“財(cái)產(chǎn)欠債率”和“凈欠債率”》《證明-消息重心》《沈凌：房土地資產(chǎn)是否**家用電器業(yè)的燦爛》《恒大聘請(qǐng)財(cái)政參謀評(píng)價(jià)本錢框架結(jié)構(gòu) 預(yù)期9月出賣額連接大跌》《更闌爆發(fā)！恒大概崩潰？重要造謠：真實(shí)遇到空前絕后的艱巨！》《政策補(bǔ)丁：“三道紅線”試點(diǎn)房企商票或歸入禁錮》《凈成本最多2%，“杭州一哥”濱江團(tuán)體在刀尖上“舞蹈”》《提防樓市大起大落》《恒地面產(chǎn)持有廊坊興盛7603.21萬(wàn)股股子被停止》《華夏恒大頒布公布，波及與兩家掛牌公司的糾葛》《恒大財(cái)產(chǎn)兌付過(guò)期激勵(lì)維護(hù)合法權(quán)益 許家印許諾“一分錢都不許少”》《獨(dú)家｜恒大關(guān)系案子被訴求會(huì)合統(tǒng)率 交代至廣州中級(jí)****》《恒大用期房?jī)陡哆^(guò)期商票 涂料供給商三棵樹(shù)功績(jī)承壓》《恒大、廣發(fā)錢莊頒布證明：兩邊過(guò)程充溢溝通曉成妥協(xié)》《中金 | 房產(chǎn)：寫在“三條紅線”政策實(shí)行一年后》

正文原作家為陳竹華，連載請(qǐng)證明：根源！如該文有不當(dāng)之處，請(qǐng)接洽站長(zhǎng)簡(jiǎn)略，感謝協(xié)作~