前沿拓展：

寧波個(gè)人所得稅

暫未開通網(wǎng)上查詢功能，但可到納稅大廳出示身份證進(jìn)行查詢

自今年「416新政」發(fā)布之后，寧波樓市又接連發(fā)布了許多調(diào)控政策，眾多調(diào)控新政之下，買房「只賺不賠」的時(shí)代已經(jīng)過去，寧波全線進(jìn)入了自住時(shí)代。

如今買房，你真得好好看看政策。

但也正如前文所說，近年來發(fā)布了太多調(diào)控新政，再加上如購房補(bǔ)貼、各類稅費(fèi)等，政策之多令人眼花繚亂。

今天，本號(hào)就將各類政策分門別類加以盤點(diǎn)，以便購房者買賣交易所需。

一、限購政策

4月16日，限購新政發(fā)布，限購圈進(jìn)一步擴(kuò)大。

目前的限購圈范圍為：

寧波繞城高速所圍區(qū)域，以及江北區(qū)慈城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道、蛟川街道，鄞州區(qū)云龍鎮(zhèn)、姜山鎮(zhèn)、下應(yīng)街道、首南街道，奉化區(qū)方橋街道行政區(qū)域和寧波東錢湖旅游度假區(qū)。且限購區(qū)域同時(shí)執(zhí)行限售政策。

圈內(nèi)的限購政策為：

寧波市戶籍居民家庭在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、奉化區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“市六區(qū)”）行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，

非本市戶籍居民家庭在市六區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房的，

非本市戶籍居民家庭不能提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上，且無補(bǔ)繳記錄的社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，

暫停在限購區(qū)域內(nèi)購買住房。

簡(jiǎn)單來說，以家庭為單位，在市六區(qū)沒有住房的，寧波大市戶籍的限購圈最多買2套。不是寧波戶籍的限購圈最多買1套，而且要提供無補(bǔ)繳記錄的社保。

需要注意的是，寧波市戶籍居民及家庭包括：

1、本市戶籍居民家庭是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭。

2、擁有寧波大市范圍內(nèi)戶籍的人員。

3、本市戶籍人員因求學(xué)，戶籍遷出本地的，在求學(xué)期間購買限購區(qū)域住房，能提供因求學(xué)原因?qū)⒈臼袘艏w往外地的證明的，視同本市戶籍居民。

4、駐甬部隊(duì)現(xiàn)役軍人在提供有效身份證明和團(tuán)級(jí)及以上單位出具的購房家庭全部成員相關(guān)戶籍證明后，視同本市戶籍居民。

5、本市戶籍人員在外地服兵役的，在提供相關(guān)證明后，視同本市戶籍居民。

6、外地在寧波市范圍內(nèi)就讀的學(xué)生，能夠提供就學(xué)所在地戶籍證明的，視同本市戶籍居民。

同時(shí)，修復(fù)了一些漏洞：

通過老年投靠、離婚、贈(zèng)與獲得的購房資格，2年后生效。

暫停企業(yè)等法人或非法人組織在限購區(qū)域內(nèi)購買住房，經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓等項(xiàng)目除外。

市六區(qū)的住宅被征收/**人，憑借2014年10月1日之后簽訂的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，及2016年7月13日之后簽訂的房屋**貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議（即市六區(qū)貨幣補(bǔ)償?shù)?*戶們憑同一份貨幣補(bǔ)償協(xié)議），在市六區(qū)已有兩次及以上購買住房網(wǎng)簽記錄，且所購房屋面積超過被征收住房面積兩倍的，限購圈停購。

通過司法拍賣途徑購買住房，不需要提供限購資格證明，即法拍房不限購。

贈(zèng)與限購區(qū)域內(nèi)住房的，受贈(zèng)居民家庭應(yīng)當(dāng)具備在限購區(qū)域內(nèi)的購房資格。

二、無房戶優(yōu)先認(rèn)購

寧波市市六區(qū)內(nèi)無住房且符合下列條件之一的家庭，可以優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房：

1、家庭成員（配偶雙方及未成年子女）之一具有市六區(qū)戶籍的；

2、近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的，要求無補(bǔ)繳記錄；

3、本人或配偶屬于本市引進(jìn)的頂尖人才、特優(yōu)人才、領(lǐng)軍人才、拔尖人才、高級(jí)人才的。

以上三類家庭統(tǒng)稱“無房家庭”。

需要注意的是，寧波市戶籍居民及家庭包括：

市六區(qū)集體戶口等同于市六區(qū)戶籍。

無房家庭優(yōu)先認(rèn)購的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

限制多盤同搖，優(yōu)先申購一套住房的過程中不得另外申購其他住房，如果優(yōu)先申購失敗，后續(xù)可作為普通購房者參與該項(xiàng)目剩余房源的選購。

三、限售政策

海曙、鄞州、江北、鎮(zhèn)海、北侖五區(qū)+奉化主城區(qū)（錦屏、岳林、方橋街道）及杭州灣新區(qū)，新購買的住房，限售2年，限售期自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算。

需要注意的是：

人才安居專用房、無房家庭優(yōu)先認(rèn)購的住房（包括憑征收/**協(xié)議以無房家庭名義優(yōu)先認(rèn)購的）、各類人才享受購房補(bǔ)貼的所購住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，均限售5年；

限價(jià)房限售3年。

繼承、贈(zèng)與不限售，但要注意：

1、除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈(zèng)與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈(zèng)與交易。

2、贈(zèng)與人贈(zèng)與住房后2年內(nèi)在限購區(qū)域購買住房的，已贈(zèng)與的住房計(jì)入家庭住房核查套數(shù)，時(shí)間按申請(qǐng)限購證明之日前推2年計(jì)算。

四、熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房住房指導(dǎo)價(jià)

政策有兩點(diǎn)要素：

第一，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格行政機(jī)制。

以住宅小區(qū)為單元，在綜合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。首批試行發(fā)布9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，112個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。

第二，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格的應(yīng)用。

商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，將熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，作為授信的依據(jù)之一，引導(dǎo)二手住房市場(chǎng)理**易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

五、購房補(bǔ)貼

頂尖人才購房補(bǔ)貼

根據(jù)《寧波市人才安居實(shí)施辦法》，我市2018年10月11日（以在甬首次繳納社保時(shí)間為準(zhǔn)）后新引進(jìn)的人才，符合寧波市人才目錄（2018版）的特優(yōu)人才、領(lǐng)軍人才、拔尖人才、高級(jí)人才自引進(jìn)之日起三年內(nèi)在寧波大市范圍內(nèi)首次購買家庭唯一住房的，可享受實(shí)際購房總額（以契稅**不含稅的計(jì)稅金額為準(zhǔn)）的20%，最高60萬元、40萬元、25萬元、20萬元的購房補(bǔ)貼。

幾個(gè)關(guān)鍵詞：三年內(nèi)、首次購買、唯一住房、20%

基礎(chǔ)人才購房補(bǔ)貼

購房日期自2018年8月12日起（期房以合同首次備案時(shí)間為準(zhǔn)，二手房以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間為準(zhǔn)），畢業(yè)十年內(nèi)、取得全日制普通高校畢業(yè)證書（在海外取得學(xué)位的，須通過**留學(xué)服務(wù)中心認(rèn)證并取得《國(guó)（境）外學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證書》；包括取得高級(jí)職業(yè)資格證書的高級(jí)技工學(xué)校和**學(xué)院畢業(yè)生），且申報(bào)時(shí)在甬就業(yè)創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)人才，在寧波大市范圍內(nèi)首次購買家庭唯一住房的，按規(guī)定享受購房總額（以契稅**不含稅的計(jì)稅金額為準(zhǔn)）2%的購房補(bǔ)貼，最高不超過8萬元。

幾個(gè)關(guān)鍵詞：畢業(yè)十年內(nèi)、繳納社保、首次購買、唯一住房、2%

另外，需要注意的是，領(lǐng)取基礎(chǔ)人才購房補(bǔ)貼后，限售五年。

奉化區(qū)人才購房補(bǔ)貼

申請(qǐng)人資格：

1. 在我區(qū)企業(yè)、民辦非企業(yè)單位中的非事業(yè)身份人員（不含國(guó)有企業(yè)、金融以及郵政、電信等垂直管理企業(yè)人員）、來我區(qū)自主創(chuàng)業(yè)的人員和教育、衛(wèi)生事業(yè)單位中一線工作的高層次人才；另外，在經(jīng)費(fèi)來源為自收自支的公益二類、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類事業(yè)單位中直接從事研發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘測(cè)、檢測(cè)（檢驗(yàn)）等工作的高層次人才以及在農(nóng)林漁系統(tǒng)所屬事業(yè)單位中直接從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)技術(shù)研究的高層次人才，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定，也可列入申購范圍。上述申請(qǐng)人需已**在奉化區(qū)工作（在奉化區(qū)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、個(gè)人所得稅，人事檔案關(guān)系在奉化區(qū)的人才）。

2. 具有全日制普通高校大學(xué)本科及以上學(xué)歷，或具有中級(jí)（含**，下同）及以上職稱人員。其中，事業(yè)單位人員須具有全日制普通高校碩士研究生及以上學(xué)歷學(xué)位或副高（含高級(jí)**，下同）及以上職稱，且要求專業(yè)與崗位對(duì)口，并在一線從事專業(yè)技術(shù)工作。

3. 年齡50周歲以下，其中博士研究生或正高職稱人員年齡可放寬到55周歲。

4. 具有本區(qū)常住戶口，并與聘用單位續(xù)簽5年以上勞動(dòng)合同（聘用合同），其中碩士研究生及以上學(xué)歷學(xué)位或副高及以上職稱人員可不受戶籍限制。

5. 申請(qǐng)人（包括其配偶及未成年子女）在奉化區(qū)購買家庭唯一商品住宅前，在寧波市內(nèi)無商品住宅或現(xiàn)有商品住宅建筑面積低于戶36平方米（含36平方米），且在本區(qū)未享受過房改政策（含實(shí)物分房、**保障性住房、集資建房等）。

6. 申請(qǐng)人近5年內(nèi)無違法**記錄。事業(yè)人員近5年內(nèi)年度考核均在合格以上。

對(duì)引進(jìn)列入頂尖人才、國(guó)家或省重點(diǎn)人才計(jì)劃專家、寧波“3315系列計(jì)劃”團(tuán)隊(duì)帶頭人或個(gè)人、“鳳麓英才”計(jì)劃團(tuán)隊(duì)帶頭人或個(gè)人，市區(qū)兩級(jí)“一事一議”引進(jìn)的重大科技人才項(xiàng)目、寧波市級(jí)億元以上重點(diǎn)資助的產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院核心成員等特殊人才的安置，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定后，具體條件可適當(dāng)放寬。

補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：

符合條件人才于2019年3月10日之后在奉化區(qū)內(nèi)購買家庭唯一商品住宅時(shí)，按照學(xué)歷或職稱等情況給予相應(yīng)貨幣補(bǔ)貼：

（一）本科學(xué)歷或中級(jí)職稱人才，給予購房款（根據(jù)納稅房款計(jì)算）總額15%，最高10萬元購房補(bǔ)貼。

（二）碩士研究生學(xué)歷學(xué)位或副高職稱人才，給予購房款（根據(jù)納稅房款計(jì)算）總額35%，最高25萬元購房補(bǔ)貼。

（三）博士研究生學(xué)歷學(xué)位或正高職稱人才，給予購房款（根據(jù)納稅房款計(jì)算）總額55%，最高50萬元購房補(bǔ)貼。

（四）夫妻雙方均符合購房補(bǔ)貼條件的，限補(bǔ)一套，其補(bǔ)貼額度按夫妻雙方中較高一檔享受。

（五）特殊人才安置時(shí)，其補(bǔ)貼額度控制標(biāo)準(zhǔn)可由領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

（六）博士研究生學(xué)位人員或正高職稱人員申請(qǐng)住房公積金貸款的，可貸額度可上浮50%。

六、稅費(fèi)

新房

新房只有契稅。

關(guān)于契稅，最近許多朋友都在問：是不是9月1日起要漲了，要開始實(shí)行3%-5%了。

關(guān)于這個(gè)問題，本號(hào)已經(jīng)說了很多次：在老版的契稅政策中，契稅標(biāo)準(zhǔn)也是3%-5%，并且寧波一直以來實(shí)行的也是優(yōu)惠后的契稅，9月1日后契稅同樣不會(huì)上漲，不會(huì)上漲，不會(huì)上漲！

具體契稅，90㎡以下首套房的，契稅為1%；90㎡以上首套房的，契稅為1.5%；90㎡以上二套房的，契稅2%；3套房及以上的，無論面積契稅均為3%。

二手房

二手房的稅類比較多，包含契稅、增值稅及附加、個(gè)人所得稅。

其中契稅與新房契稅一樣，不贅述。

增值稅及附加（附加包括城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加和地方教育附加）

購買兩年內(nèi)的住房，按不含增值稅成交價(jià)的5.6%收取稅費(fèi)。兩年及兩年以上的，免征稅費(fèi)。

值得注意的是，對(duì)于購買兩年內(nèi)的住房，自2019年1月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人，可按50%的幅度減征城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

最后，是個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅，若滿足「滿五唯一」（即自用5年以上，家庭唯一住房）的，免征個(gè)人所得稅

若沒有滿足「滿五唯一」，可按兩種方式計(jì)算收取個(gè)人所得稅：

其一，按實(shí)征收。即納稅人憑原購房合同、**等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入（不含稅）中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%收取。

換個(gè)說法，就是「純利潤(rùn)」的20%。

其二，核定征收。若納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的1%核定。

換個(gè)說法，房屋出售金額（不含增值稅）的1%。

拓展知識(shí)：