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二手房個人所得稅

二手房個人所得稅由賣方交。如果滿兩年且為賣方唯一住宅，只需要繳納1.5%契稅。如果滿兩年為賣方非唯一住宅，則需要繳納1%個人所得稅、1.5%契稅。如果未滿兩年（無論是否為賣方唯一住宅），都需要繳納1%個人所得稅、5.6%營業(yè)稅、1.5%契稅。

二手房稅費買賣雙方都要承擔，例如營業(yè)稅、個人所得稅由賣方承擔，印花稅買賣雙方各自承擔一半，契稅、測繪費、交易手續(xù)費、登記費由買家承擔。

但是，實際在房屋買賣的時候這些費用都會轉(zhuǎn)嫁給買方來承擔。

以上是我對這個問題的回答，希望對您有所幫助，謝謝。

買賣住房是我們生活中經(jīng)常遇到的場景，不管是購買一手新房還是買賣二手房，房產(chǎn)交易中涉及的稅費問題常常讓我們摸不著頭腦。不了解其中的稅收優(yōu)惠，無法提前籌劃，也會無端多交幾萬甚至幾十萬稅款。

個人買賣住房交易中涉及的稅費可總結如下表，下面我們將區(qū)分一手房及二手房分別說清楚這些稅費計算的規(guī)則，趕緊收藏起來吧！

注：以上“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等。

1. 購買一手新房

購買一手房涉及的稅費較少，包括契稅、印花稅兩個稅費。

（1）契稅

稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區(qū)、直轄市可確定差別稅率。大部分地區(qū)如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設置3%稅率。此外，還有如下稅收優(yōu)惠：

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

以實施3%契稅稅率地區(qū)為例，個人購買住房契稅稅率表示例如下：

計稅依據(jù)：為土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款。實踐中一般為不動產(chǎn)的登記價格。

繳稅時間：為納稅人簽訂房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或納稅人取得房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。實踐中一般為辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權證書時繳納。

繳稅人（納稅人）：受讓一方，也即購房方繳納。

示例：

小張：購買家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，購房總價款300萬元，應繳契稅 300萬*1%=3萬元

小李：購買家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，購房總價款600萬元，應繳契稅 600萬*1.5%=9萬元

小孫：購買家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，購房總價款500萬元，應繳契稅 500萬*2%=10萬元

（2）印花稅：稅法規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此買賣個人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。

2.買賣二手房

買賣二手房涉及的稅費，包括契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、增值稅、城建稅及附加。

（1）契稅（買方適用）：主要受購買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計算規(guī)則與購買一手房相同。

（2）印花稅（雙方適用）：與購買一手房相同，買賣雙方均免征。

（3）土地增值稅（賣方適用）：稅法規(guī)定對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，也即賣方免征，買方不適用。

（4）個人所得稅（賣方適用）：

個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且為家庭惟一生活用房的，免征個人所得稅；（房產(chǎn)中介經(jīng)常提到的“滿五唯一”就是這么來的）除“滿五唯一”免稅外，均應繳納個人所得稅，計稅規(guī)則如下：A. 賣方能提供原購房合同、**等有效憑證的應交個稅=住房轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用的差額×20%。B. 賣方不能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定征稅。應交個稅=住房轉(zhuǎn)讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務機關自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）

（5）增值稅（賣方適用）：購買2年以上（含2年）的住房對外出售免征；不滿2年應交增值稅=不含稅轉(zhuǎn)讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）

（6）城建稅及附加（賣方適用）：屬于增值稅附加稅，包括

城市維護建設稅：稅率7%（市區(qū)）、5%（縣鎮(zhèn)）、1%（非市縣鎮(zhèn)）教育費附加：征收率3%；地方教育費附加：征收率2%

示例：

小宋出售滿2年住房，則增值稅、城建稅及附加均免繳；小王出售市區(qū)不滿2年住房，假設轉(zhuǎn)讓住房含稅收入300萬元，則：增值稅：300萬/(1+5%)*5%=14.29萬城市維護建設稅：14.29萬*7%=1萬教育費附加：14.29萬*3%=0.43萬地方教育費附加：14.29萬*2%=0.29萬增值稅及附加稅費合計：14.29+1+0.43+0.29=16.01萬

特別關注：稅收優(yōu)惠 “滿2滿5” 起止標準

通過以上介紹我們了解了住房買賣交易中相關的稅收優(yōu)惠，但也需關注滿足優(yōu)惠的時間起止計算標準，這樣才能做好個人住房買賣時間籌劃，減少交易稅費。

（1）取得房產(chǎn)時間判定標準（起算）：

個人購買住房以取得的房地產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，房地產(chǎn)權證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時，按“孰早”原則判定。

注：房地產(chǎn)權證證明上注明的時間：指房地產(chǎn)權證核準登記日

契稅完稅證明上注明的時間：指契稅完稅憑證填發(fā)時間

（2）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時間判定標準（止算）：銷售**上注明的時間為準。

示例：

【全文完】

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