前沿拓展：

洛陽房貸計算器

1、使用住房公積金貸款買房，16萬，選擇5年、10年還款，月供分別是多少？
答：月供額固定的話，為等額本息貸款方式，其月供額計算公式為：
每月還款額=[貸款本金*月利率*（1+月利率）^還款月數]/[(1+月利率）^還款月數-1]
其中，該公式中的“還款月數”為冪值；
由以上公式可以運用電子表格等工具計算出：
選擇5年還款，貸款年利率為3.33%，月供為2898.51元；
選擇10年還款，貸款年利率為3.87%，月供為1610.06元。

2、如選擇5年還清時，在第3年或第4年的年底12月中旬提前還清，分別應還多少？如選擇10年還清時，在第5年和第6的年底12月中旬提前還清，又分別應還多少？
答：貸款是按月計算剩余本金利息的。所以你僅僅只說想“在第3年或第4年的年底12月中旬提前還清”，卻不明確說明你貸款開始的具體月份，所以無法確定“第3年或第4年的年底12月中旬”是否即為還貸期的第36期或第48期。這里需要你明確后才能給出精準答復。在此，我按照假定“第3年或第4年的年底12月中旬”即為還貸期的第36期或第48期來計算。計算如下：
（1）、選擇5年還款，在第3年（即第36期）提前還清時，應還本息共171554.80元，其中提前還貸本金67208.29元；在第4年（即第48期）提前還清時，應還本息共173293.51元，其中提前還貸本金34162.83元；
（2）選擇10年還款，在第5年（即第60期）提前還清，應還本息共184306.91，其中提前還貸的本金為87703.60元；在第6年（即第72期）提前還清，應還本息共187415.49元，其中提前還貸的本金為71491.51元。

3、使用哪種還款方法更好呢？聽說有“等額本金”和“等額本息”還款兩種，不知哪種好。
答：等額本息的月供額固定，適合于收入、支出相對穩定的家庭，但總利息支出較多；等額本金的初期月供額較大，以后逐月減少，適合于還貸能力強的家庭，總利息支出較少。

選擇5年期等額本息貸款方式，利息總支出為13910.85元；
選擇5年期等額本金貸款方式，利息總支出為13542元；兩者利息相差368.85元；

選擇10年期等額本息貸款方式，利息總支出為33206.63元；
選擇10年期等額本金貸款方式，利息總支出為31218元；兩者利息相差1988.63元。

由等額本息貸款方式下的月供額計算公式不難看出，決定月供額及利息總支出的最重要的因素是貸款年限，因為這個數值的計算式在冪值上的，試想，指數級的運算結果豈是常項系數計算可比擬的？所以，選擇等額本金或者等額本息都不是最關鍵的，選擇貸款年限才是最關鍵的。從上面的5年、10年的等額本息和等額本金的計算結果就很容易說明這一點。貸款方式的差異只能讓利息多支出幾百或者幾千元，而貸款年限卻可以使利息支出多好幾萬元。

4、還是想知道計算公式，幾個房貸計算器的的結果都不一樣!
答：等額本息的計算公式如上：
每月還款額=（貸款本金*月利率*（（1+月利率）^還款月數））/（（（1+月利率）^還款月數））-1）

等額本金的計算則較為簡單，即每月還款額=月還貸本金+月還貸利息；
其中，月還貸本金=貸款總額/還款月數；月還貸利息=上月剩余本金*貸款利率/12。
何為剩余本金？即第一個月的剩余本金為貸款總額16萬，第二個月的剩余本金即為（貸款總額—第一個月所還本金金額），以后月份逐月遞減計算。
舉例：貸款本金160000元，按貸款期為5年計算，則還款月數為5年*12個月=60個月，則每月還貸本金=160000元/60個月=2666.67元/月，則第1月還貸利息為160000元*3.33%/12=444.00元，所以第1月月供額=2666.67+444.00=3110.67元；第2月還貸利息為（160000-2666.67*1）*3.33%/12=436.60元，則第2月月供額為3103.27元；逐月計算……

****銀行25日公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

那么10月8日之后，

在洛陽買房將受到什么影響呢？

根據公告，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，如按8月20日5年期以上LPR計算則為4.85%；

二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，如按8月20日5年期以上LPR計算則為5.45%。

你可能不明白什么是LPR

沒關系，簡單來說，LPR就是18家商業銀行每月自主報價形成的一個貸款利率，央行規定各家銀行在制定貸款利率時要參照這個LPR。

目前，洛陽房貸基準利率為4.90%，居民家庭購買首套房，也就是無房且無房貸記錄的，商業貸款能夠獲得的最優利率基本為95折，即4.90％X95％＝4.655％，當然也有一些人拿不到折扣。

有一套房或有房款記錄的，商業貸款利率普遍上浮10％，即4.90％X110％＝5.39％，但也有銀行會上浮更多。

如此看來，未來在洛陽購房，分兩種情況：

如果你屬于首套房能獲得折扣的優質客戶，或者二套房僅上浮10%的購房者，那么未來貸款利率可能會有一點點上升，但不會太多。如果你屬于首套房貸款本來就沒有折扣，或者二套房利率上浮超過10%的購房者，那么未來貸款利率可能還會降一些，但也不會太多。

所以不管哪種情況，都如央行所言，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

不過以上兩種情況也存在變數，一來LPR每月報價，利率每月浮動，所以到了10月8日，LPR是升是降無從知曉，盡管市場普遍認為會降。

二來按照“因城施策”原則，**銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

也就是說，央行只是定個基準，各地的實際利率都會不一樣。洛陽將實行什么樣的標準，會不會上浮利率，還未可知。

此外，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。

重定價周期最短為1年。

利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

需要注意的是，在定價基準轉換日也就是今年10月8日之前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、**銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

****銀行有關負責人

就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”**和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，**銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，**銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

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