前沿拓展：

商業(yè)用房貸款計算器

你利率沒寫出來。 假設(shè)利率是r，你現(xiàn)在貸款PV，月供是pmt，期限是n 那么 fv1=pv+pv*r-pmt=pv(1+r)-pmt 是第一期期末余額 fv2=fv1+fv1*r-pmt=fv1(1+r)-pmt 是第二期期末余額 一直算到fvn，最后還完了 fvn=0，然后解pmt 你可以用網(wǎng)上的貸款計算器算。也可以在excel里面算。有一個pmt公式。 —-華麗的分割線—- 你要詳細過程，用數(shù)字是寫不出來的，里面有n次方和n次方根的計算。 只能讓你知道原理，然后套公式一下就算出來，沒有過程。 —-華麗的分割線—- =PMT(利率,期限，現(xiàn)值) 現(xiàn)值就是你貸款數(shù)量，如果你輸入正的現(xiàn)值，最后會輸出一個負的，一個表示投入一個表示產(chǎn)出。

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上一篇文章說到北京購房資質(zhì)，大家現(xiàn)在應(yīng)該都搞懂了吧，今天來安利一下北京買房，一些基礎(chǔ)的貸款知識點。

【 北京買房攻略 】我會持續(xù)更新3篇文章，分別是關(guān)于

1：北京買房資格

2：貸款的

3：稅費的

首先貸款分 商業(yè)貸款、公積金貸款，那些貸款含義的廢話就不多說了。針對貸款這方面的知識，很多人的問題都是以下這幾個 ：

( 1) 貸款資格( 2) 貸款金額。也就是,能貸多少錢?( 3) 貸款期限。也就是,能貸多長時間?( 4) 貸款利率。( 5) 還款方式和每月還款額。

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一、商業(yè)貸款

1、首套住房、二套住房如何認定

認定住房是首套或二套, 有兩個部門: 一是, 銀行; 二是, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)。兩個部門的認定標準, 有時一致, 有時不一致。

在貸款環(huán)節(jié), 按照下列標準認定:

(1) 首套房, 是指借款人在全國范圍內(nèi), 沒有通過貸款購買過住房, 也就是無貸款記錄; 同時還需滿足在北京市目前沒有住房。

(2) 區(qū)分首套與二套, 是以家庭為單位。在北京市無住房, 不僅僅指借款人本人無住房, 還包括借款人家庭成員無住房。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房, 都認定為家庭擁有的房屋套數(shù)。

(3) 住房貸款記錄的范圍是指全國, 而不是僅僅包括北京市; 不僅包括住房商業(yè)貸款記錄, 還包括住房公積金貸款記錄; 曾經(jīng)有過的住房商業(yè)貸款或者住房公積金貸款, 不論是否結(jié)清, 都算貸款記錄。

(4) 貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房, 不計算貸款記錄; 以住房為擔(dān)保物, 完成的抵押消費貸或者抵押經(jīng)營貸, 不計算貸款記錄。

(5) 只統(tǒng)計北京市內(nèi)的住房, 不統(tǒng)計北京市之外的任何房屋; 住房的范圍包括經(jīng)濟適用房、已購公房、商品住房、平房, 不包括商業(yè)用房、辦公用房。

(6) 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人離婚不滿一年的, 申請貸款時, 無論是否有貸款記錄或有無住房，認定為二套。

(7) 購房人本人無固定收入, 由其父母擔(dān)保還款 (父母須為在職人員), 直接認定為二套貸款。關(guān)于首套與二套認定辦法, 可以總結(jié)如下 ( 表內(nèi)均為 "非離異或離異已滿 1 年"):

商業(yè)貸款 首套、二套 認定表格 北京買房群加 malimai2020

舉個例子

【例】客戶**, 2018 年 5 月 28 日離異, 名下有一套貸款未還清的商鋪?，F(xiàn)在想購買海淀區(qū)一套普通住宅, 在申請個人住房商業(yè)貸款時, 請說明最低首付成數(shù)。

【解】1.從 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人離異不滿一年的, 認定為二套。2.貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房, 不計算貸款記錄

因此, 在辦理住房商業(yè)貸款時, 該住宅可視為二套, 最低首付成數(shù) 6 成。

2、貸款金額如何確定

影響貸款金額的因素有: (1 ) 網(wǎng)簽價格; (2 ) 評估價格; ( 3) 貸款成數(shù)。貸款金額的公式為: 貸款金額=較小值 (網(wǎng)簽價格, 評估價格) ×貸款成數(shù)。

其中, 網(wǎng)簽價格, 是指網(wǎng)簽合同上體現(xiàn)的房屋成交價格。評估價格, 是指估價報告標明的價格。

3、收入證明有什么要求 ，收入證明不夠怎么辦？

商業(yè)貸款收入需要達到總負債 (含抵押類貸款、信用類貸款) 月還款的 2 倍及以上;

假如貸款人的收入不夠，那么你可以：

( 1 ) 可開具**收入證明;(2 ) 男女朋友共同借款;( 3 ) 父母作為擔(dān)保人;(4 ) 可將所有獎金、補助、住房公積金, 全部計算收入;( 5) 接力貸, 借款人為所購房屋的所有權(quán)人, 父母或子女作為共同借款人。

二、公積金貸款（這里主要說的是市屬公積金）

1、申請住房公積金貸款應(yīng)同時具備有哪些條件

(1) 公積金賬戶開戶 6 個月以上, 并且近期連續(xù) 6 個月 (從申請日開始, 向前推算 6 個月) 足額繳存;(2) 目前賬戶是繳存狀態(tài), 未停止;(3) 申請人家庭無未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。

2、首套二套住房如何認定

(1) 首套房, 是指借款人在全國范圍內(nèi), 沒有通過貸款購買過住房, 也就是無貸款記錄, 包括商業(yè)貸款記錄和住房公積金貸款記錄; 同時還需滿足在北京市目前沒有住房。

(2) 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人離婚不滿一年的, 申請公積金貸款時, 無論是否有貸款記錄或有無住房, 均認定為二套。

(3) 出現(xiàn)下列情形, 公積金中心拒貸:

①在北京擁有 2 套及以上住房;②在全國有兩次及以上貸款記錄;③北京擁有一套住房且全國擁有一次非同一套住房的貸款記錄。

關(guān)于首套與二套認定辦法, 可以總結(jié)為 "認房又認貸", 具體如下:

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3、那么你能貸多少錢呢？

貸款額度的影響因素有下列 4 個, 這 4 者的計算結(jié)果, 取最低值, 確定最終的貸款金額:

(1) 當?shù)卣咭?guī)定。首套房貸款額度最高 120 萬, 二套住房最高貸款額度降至 60 萬。

借款人家庭戶籍均在東城區(qū)或西城區(qū)的, 購買城六區(qū) ( 東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山) 以外的首套住房, 最高貸款額度可上浮 20 萬, 至 140 萬元。

借款人家庭戶籍均在城六區(qū)的, 購買城六區(qū)以外的首套住房, 最高貸款額度可上浮 10 萬, 至 130 萬元。

(2) 繳存年限。公積金每繳存一年可貸 10 萬元, 只有繳存年限超過 11 年, 才能貸 120 萬元。

繳存年限不夠 1 整年的, 按 1 整年計算。例如繳存期限是 13 個月, 可貸 20 萬元。

借款申請人為已婚的, 核算貸款額度不會相加得出, 而是以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

(3) 在保證借款申請人基本生活費用的前提下, 根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請人月收入的 60%。

(4) 繳存額度。單身: (個人繳存額÷繳存比例-1540 ) ×0.6÷對應(yīng)年限月最低還款額;

已婚: (夫妻雙方繳存額÷繳存比例-3080 ) ×0.6÷對應(yīng)年限月最低還款額

(5) 貸款成數(shù)。購買首套普通住房: 貸款 6.5 成; 購買首套非普通住房: 貸款 6 成; 購買二套普通住房: 貸款 4 成; 購買二套非普通住房: 貸款 2 成。

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無論是商業(yè)貸款，還是公積金貸款，都涉及一個普通非普通宅的問題，本來你以為的2套是6成，結(jié)果中介告訴你那是非普通住宅需要8成，那你就很懵了。

那么普通住房與非普通住房如何認定 的？

普通住宅, 必須同時具備下列 3 個條件:

(1) 容積率: 1.0 以上 (含), 以估價報告認定為準。(2) 建筑面積: 140 2以內(nèi) ( 含), 以不動產(chǎn)權(quán)證書標注為準。(3) 環(huán)線指導(dǎo)價: 總價或者單價滿足其一即可。

注: 1.以五環(huán)內(nèi)的單價總價為基準, 五環(huán)到六環(huán)是五環(huán)內(nèi)價格的 80%, 六環(huán)以外是五環(huán)內(nèi)價格的 60%;

2.已購公房一般視為普通住宅, 但個別銀行在商業(yè)貸款中會根據(jù)上述標準認定普通或非普通住宅。

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下一篇再來說為什么要買滿五唯一的房子！

拓展知識：