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前沿拓展：

**貸計算

房貸利息計算會因為貸款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同。根據房貸還款方式不同，房貸利息計算可分為等額本息和等額本金兩種計算方法。
一、等額本息計算公式：
等額本息法：計算公式月還款額＝本金＊月利率＊［（1＋月利率）＾n／［（1＋月利率）＾n－1］。式中n表示貸款月數，＾n表示n次方，如＾240，表示240次方（貸款20年、240個月）。月利率＝年利率／12。總利息＝月還款額＊貸款月數－本金。
銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。各地城市公積金貸款高額度要結合當地具體來看。
二、等額本金計算公式：
等額本金法：計算公式月還款額＝本金／n＋剩余本金＊月利率。總利息＝本金＊月利率＊（貸款月數／2＋0.5）。每月還款額＝每月本金＋每月本息；每月本金＝本金／還款月；每月本息＝（本金－累計還款總額）X月利率。
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
【拓展資料】
個人住房貸款，是一種消費貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人。貸款條件是城鎮居民用于購買自用普通住房且有購房合同或協議，有還本付息的能力，信用良好，有購房所需資金30%的購房首付款，有銀行認可的貸款擔保等。
個人住房貸款限用于購買自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于購買豪華住房。

有朋友問，每次去看房，一到算房貸月供的時候就有點暈，聽著銷售說的一個個數字，就是不知道到底是怎么算出來的？也不清楚算得對不對？有沒有計算月供的簡便公式？

當然有！

今天，小生就和大家分享一下，月供是怎么計算的。

首先，房貸還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金。

△圖源：攝圖網

1.等額本息

所謂等額本息就是將借款人的本金和產生的總利息相加，然后平均分攤到每一個還款月中，借款人每月的月供是相同的。

不同的是，還款前期貸款利息在月供中的占比較大，本金占比較小，隨著用戶每月還款，月供中的利息占比會越來越少，本金占比會越來越多。

先說等額本息的月供計算公式，就是下面這個：

其中

y：表示月供，是月字的首個拼音字母；

P：表示本金，假如你貸款100萬，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如現在的房貸利率是五年期LPR+120BP，那i=（4.65%+1.2%）÷12=0.4875%；

n：表示月供的期數，假如你貸款30年，一年12個月，月供期數就是360。

以貸款100萬為例，房貸利率為LPR+120BP，即5.85%，貸款年限30年，則每月還款約5899元。（等額本息計算較為復雜，建議使用房貸計算器）

2.等額本金

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。

等額本金初期產生的利息較多，每月月供也較高一些，隨著用戶的還款，每月還款本金不變，但還款利息會隨貸款本金的減少而減少。

這種還款方式的計算，比等額本息要簡單多了。

△圖源：房天下

其規律在于，每個月的差額就是p×i，第一個月的月供最高，為p+P×i，以后的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。

其中

i為貸款月利率，即上文的0.4875；

p=P÷n，P為貸款本金總額，n為貸款月供期數

還是貸款100萬為例，還款期限為30年，那么每月月供額，就是本金和利息之和。

本金不變，每月還本金2777.77元；

利息，是未還本金一個月所產生的利息。

假如房貸利率為LPR+120BP，即房貸利率為5.85%，那么月利率i=0.4875%（即5.85%÷12），第一個月利息是4875元，首月月供為2777.77+4875=7652.77元。

第二個月未還本金的利息就是100萬減去2777.77元后的利息，即4861.45元，則次月月供為7639.22元。

依此類推，第三個月的月供為4847.91+2777.77=7625.68元。每月月供約減少13.54元。

……

無論是等額本息還是等額本金，如果不會算或者懶得算，都可以借助房貸計算器的幫忙。

△圖源網絡

3.哪種更劃算？

問題來了，貸款100萬還款期限30年，等額本息月供5899元，等額本金首月還7652.77元，后面逐月遞減。

這兩種還款方式，哪種更劃算呢。

從所支付的利息總額上來看，30年期、100萬的房貸，等額本息支付的利息總額是112.4萬，等額本金支付的利息總額約88萬。

所支付利息：等額本息>等額本金。

△兩種還款方式對比

其實，等額本金和等額本息各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；后者每月還款額固定，但是利息較多，優點是每月還款壓力較小，還是要綜合自己的經濟情況來看。

至于要不要提前還款，可以結合自己的理財水平來看。

把資金拿去投資，讓錢生錢，如果年收益能跑贏房貸利率，那大可不必提前還貸。

很難說哪種還款方式最劃算的，關鍵是要適合自己的實際情況。

拓展知識：

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