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商鋪房貸計(jì)算器(商鋪按揭貸款計(jì)算器)

前沿拓展:

商鋪房貸計(jì)算器

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01

由于住宅限購(gòu),很多想當(dāng)包租婆而不能的人,把眼光瞄準(zhǔn)了商鋪。

如果你也這樣想,那么等著你的,很可能是一個(gè)大坑。

開發(fā)商為了賣出商鋪,套路可是很深的。

上來就是跟你一頓吹噓商鋪的優(yōu)點(diǎn),吹噓的點(diǎn)不外乎以下幾個(gè):

稀缺性——黃金地段商鋪,有著唯一性、稀缺性和不可**性,過了這個(gè)村就沒這店了。

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投資簡(jiǎn)單——投資商鋪,坐等收租,日常生活、工作絲毫不受影響,等于躺賺。

一鋪養(yǎng)三代——商鋪收益穩(wěn)定性好,而且越老越值錢,以后租金更高,可以父?jìng)髯樱觽鲗O。

不受政策調(diào)控——國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控加劇,堅(jiān)持房住不炒的原則,樓市觀望情緒加劇,而商鋪不在調(diào)控范圍之內(nèi),該增值還是照樣增值,想賣隨時(shí)可以賣。

聽完這些,你可能有點(diǎn)購(gòu)買欲望了。

但此時(shí),你可能還有疑慮,萬(wàn)一租不出去怎么辦呢?

這時(shí),開發(fā)商就要使出他的殺手锏了。

您不用擔(dān)心租不出去,我們承諾5年包租,每年8%的收益!

不僅如此,5年后,如果不想要了,我們還可以原價(jià)回購(gòu)!

此話一出,你心里的大石頭就落地了。

最壞的結(jié)果,無非就是每年8%的收益拿5年,5年后賣給開發(fā)商,沒什么好擔(dān)心的。

這樣想,你可真就圖樣圖森破了。

這種承諾,開發(fā)商拿什么做擔(dān)保?

當(dāng)年P(guān)2P也是承諾每年8%+的收益,保本保息。

結(jié)果呢?

很多人不僅利息沒拿到,本金都沒了。

有點(diǎn)良心的開發(fā)商,會(huì)按照約定,每年給你8%收益。

但幾年之后,你會(huì)冷不丁收到一條信息,開發(fā)商通知你,要么終止包租協(xié)議,要么重簽協(xié)議,收益還是按約定給你,但是要收取20%的管理費(fèi)!

如果碰到無良開發(fā)商,就跟卷款跑路的P2P公司一樣。招呼都不打一個(gè),直接人間蒸發(fā)。

你可能納悶,開發(fā)商不都是有頭有臉的公司嗎?怎么就能突然蒸發(fā)?

很簡(jiǎn)單,和你簽訂合同的,都是些皮包公司,商鋪賣完,他們的任務(wù)也就完成了,隨時(shí)可以甩鍋。

小錢這話,可真不是聳人聽聞,夸大事實(shí)!

最近幾年,這樣的事時(shí)有發(fā)生。一旦碰到,可真是有理無處說,打掉了牙齒只能往肚子里咽。

02

以前都說“一鋪養(yǎng)三代”,為啥現(xiàn)在商鋪就不行了呢?

道理很簡(jiǎn)單,真正好的商鋪,根本不愁租,不愁賣,開發(fā)商拿著會(huì)下蛋的金雞根本不舍得賣,你想買也沒地買去。

能挖空心思主動(dòng)找上門,讓你有機(jī)會(huì)看到這個(gè)商鋪銷售信息的,大多不是太好的投資機(jī)會(huì)。

其中相對(duì)比較好的商鋪,得搶,當(dāng)然沒必要再用包租、回購(gòu)這類噱頭自我包裝,提升投資者信心。

但凡要用各種噱頭包裝的,基本是商鋪中最垃圾的。

最近幾年,商鋪明顯沒以前吃香了。

這一方面是因?yàn)?span style="max-width: 100%">供給太多

太多的住宅,允許配套不超過8%的商鋪。

現(xiàn)在連一二線商鋪都供給過剩,別說三四線了。

發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)“人均商業(yè)面積警戒線”:人均占有商業(yè)面積1.2㎡。一旦超過這個(gè)警戒線,商業(yè)就過剩了,就會(huì)出現(xiàn)大量空租。

我國(guó)作為增長(zhǎng)迅猛的發(fā)展**家,警戒線可以放寬到人均1.5㎡。

下面是我國(guó)35個(gè)大中城市人均商業(yè)面積:

可以看到,多數(shù)城市的人均商業(yè)面積,遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線!

另一方面,讓商鋪雪上加霜的是,需求不僅沒有同步增長(zhǎng),甚至還在萎縮。

以阿里、京東、拼多多等為代表的互聯(lián)網(wǎng)電商,對(duì)商鋪的沖擊非常大。

現(xiàn)在必須線下完成的消費(fèi)場(chǎng)景已經(jīng)越來越少,能網(wǎng)上解決的需求,大家基本不去實(shí)體店了。

線下商店可以選擇的業(yè)態(tài),越來越少,主要是“體驗(yàn)型”消費(fèi),結(jié)果就是大量同質(zhì)化的商店扎堆。

就說小錢自己住的小區(qū)門口,一條300米的街上,3家理發(fā)店,4家水果店,5家生鮮超市,剩下的,幾乎全是餐館,嚴(yán)重過剩。

盡管如此,再開的新店,還是逃不出這幾類店。

你敢在小區(qū)門口開一爿小小的服裝店試試?

別說居民區(qū)了,即使是大商場(chǎng),服裝業(yè)態(tài)的店鋪也是人氣低迷,絕大多數(shù)時(shí)間,服務(wù)員比顧客多。

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哪怕是大型超市,像沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā)這種,很多日子也不好過。

商鋪不吃香,還有一個(gè)很重要的原因,那就是住宅限購(gòu),很多人轉(zhuǎn)而去買不限購(gòu)的商鋪,推高了商鋪的價(jià)格。

如果租金上不去,回報(bào)率自然就下降了。而商鋪的價(jià)值,幾乎完全取決于其租金。

以前商鋪的租金回報(bào)率能有10%左右,一鋪養(yǎng)三代不夸張,但現(xiàn)在,商鋪的租金回報(bào)率很多都只有5%左右,跟銀行存款差不多。

問題是,銀行存款還保本保息,商鋪可沒人給你承諾,遇上****,很多線下商家都撐不住了,空置率大幅提高。

敢公然承諾5年、10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間包租的,有一個(gè)算一個(gè),就是沖你本金去的。

03

除了上面說的這些問題,商鋪本身還有一些“硬傷”。

硬傷一、使用年限

住宅用地的使用年限是70年,而商鋪的使用年限,大都只有40年。

而且這個(gè)使用時(shí)間,是從開發(fā)商拿地就開始算的,也就是說,你買的商鋪,很可能使用年限沒剩多少了。

硬傷二、貸款限制

個(gè)人購(gòu)買商鋪,首付一般最少五成,貸款年限一般不能超過十年。

而買房通常是30%的首付,最多貸30年,還能使用公積金貸款。

從房貸來說,住宅簡(jiǎn)直是碾壓商鋪。

另外,用商鋪來做抵押貸款,銀行也不大喜歡。

因?yàn)橛绊懮啼亙r(jià)格的因素很多,要準(zhǔn)確估計(jì)商鋪價(jià)值十分困難,而且萬(wàn)一收不回貸款,要把商鋪處理掉也沒那么容易。

硬傷三、交易稅費(fèi)

我們知道,住宅交易的時(shí)候,很多稅費(fèi)是有優(yōu)惠的。

比如90平米以下,契稅1%,滿2年免增值稅,滿五唯一免個(gè)稅。

但是對(duì)于商鋪,這些優(yōu)惠統(tǒng)統(tǒng)沒有。

所以如果你打算賣商鋪,賣方要交的稅費(fèi)大概是:

契稅:3%

個(gè)人所得稅:增值部分的20%

營(yíng)業(yè)稅及附加稅:增值部分的5.5%

土地增值稅:增值部分的30%—60%,按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算,比如增值額未超過50%,按30%稅率征收;增值額超過50%,未超過100%的部分,按40%稅率征收,以此類推,增值額越多,稅率越高。

那投資商鋪,一定不**嗎?

當(dāng)然不是,成熟地段的商鋪不愁租,租金也高,**效應(yīng)還是很不錯(cuò)的。

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只是,這樣的優(yōu)質(zhì)商鋪,非常稀缺,沒有關(guān)系+運(yùn)氣,很難買到。

你能買到的,大都是些偽稀缺的商鋪,開發(fā)商吹得天花亂墜,但是買了可能壓根租不出去。

想賣還賣不掉,最后只能爛手里……

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天上掉餡餅的事,鳳毛麟角;

天上掉陷阱的事,遍地皆是。

買商鋪之前,務(wù)必問自己一句:這到底是是餡餅還是陷阱?這么好的事,為什么輪到我?

搞不清楚,還是別買了。

拓展知識(shí):

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