惠州房貸計算器(惠州房貸利率計算器)
前沿拓展:
惠州房貸計算器
這個問題很多人提出過,下面我們來分析分析。
不管網上計算器,或者銀行計算器,其計算原理都是一樣的。舉例等額本息計算公式:
a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]
a:月供;
F:貸款總額;
i:貸款利率(月利率);
n:還款月數
^:次方
要計算a,就要輸入F、i、n(貸款總額、月利率、貸款月數);有些輸入的是年利率或者年限,其實都是一樣的,最后要轉換成上面的公式計算。
之所以銀行計算的和網上(自己)計算的不一樣,肯定是三個變量不一樣造成的。F、n(貸款總額、年限)一般都不會錯。出現不一樣的主要是i(利率)。銀行按照自己的利率計算,網上按照基準利率計算。這樣肯定有出入。只要你問清楚銀行的計算利率,問題自然就會清楚。
補充:關于你說的等額本金計算就更為簡單。
a1=(F÷n)+F*i
a2=(F÷n)+(F-F÷n)*i
a3=(F÷n)+[F-2F÷n)]*i
…..
an=(F÷n)+[F-(n-1)F÷n)]*i
a1,a2….an 月供
按照20年(240個月)計算:a1=400000/240+400000*6.55%/12=3850;因此網上的計算是正確的。
如果按照銀行的說法238個月計算:a1=400000/238+400000*6.55%/12=3864.01;也和銀行計算的不一樣,但因為是第一個月,可能會多算幾天,但總體是不會增加的。你可以再看第二個月的情況,如果還是有差距,就是銀行的計算有問題。
一次改變房貸合同的機會來了,事關所有貸款一族:你要不要變?
3月1日,多家銀行發布公告,自即日起啟動個人存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的工作。
按照****銀行公告〔2019〕第30號,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。
由于個人存量浮動利率貸款以住房貸款為主,所以廣大房貸一族正面臨一道選擇題——房貸合同選擇“固定利率”還是“LPR加點”?選擇只有一次,選擇結果則關系到未來房貸利息支出多少。
從網友的咨詢來看,樓叔發現不少人對LPR計算方式還不清晰,今天樓叔就用通俗的語言,為對貸款利率有困惑的朋友解疑。
1、什么是LPR?
樓叔:LPR是貸款市場報價利率(Loan Prime Rate, LPR),由報價銀行團的18家銀行各自報價,然后把他們的報價進行加權平均,最終形成當月LPR。
簡而言之,LPR就是市場形成的一個利率,能夠及時反應市場變化。通俗的講,就如同豬肉,大白菜一樣,豬肉的價格會隨市場波動, LPR也一樣。
2、為什么要把存量房貸轉為LPR?
樓叔:以前的貸款基準利率不夠市場化,不能充分發揮市場對經濟的調節作用,所以央行要進行利率市場化改革,推出了LPR。
目前房貸的定價基礎都是LPR,而過去則采用的是浮動利率形式,也就是在基準利率基礎上浮動(上浮或者乘以一個折扣),這二者的區別在于,過去的浮動利率形式不太能及時反應市場情況 ,不如LPR靈活 。

3、到底選LPR還是固定利率?
樓叔:我們先搞清楚兩者的算法↓↓↓
假設你原來的房貸利率是基準利率4.90%,上浮10%,實際利率5.39%(4.90×110%)
轉固定利率:利率一直5.39%,永遠不變。
轉LPR:先算出老利率(5.39%)與去年12月的LPR(4.80%)的“差值”,即0.59%,5.39%=4.80%(LPR)+0.59%(差值)
若日后LPR降到4.7%,他的時實際利率為4.7%(LPR)+0.59%=5.29%
如果LPR長期下行,你選這個LPR,房貸利率就會越來越低。(通過這種計算,你有**了嗎?)
這是最近咨詢樓叔最多的一個問題,怎么說呢,凡事沒絕對,樓叔的建議是從長遠看,對于大部分人而言選LPR要更好一些,LPR長遠看是下行趨勢。
如果你選擇了固定利率,那么還款利率就不再變了 。 不管將來的LPR是升是降,都與你無關。
4、選擇LPR可以省多少利息?
樓叔:舉個例子↓↓↓
假如小明貸款100萬,貸款30年,原本利率為5.39%,每月還款金額為:5609元
若選擇LPR,5.39%=4.80%(LPR)+0.59%,若日后LPR降到4.7%,他的實際利率為4.7%(LPR)+0.59%=5.29%,每月還款金額為5547元
利率降低0.1%,每月省下62元,一年可省下利息744元。如果LPR長期下行,房貸利率就會越來越低。
5、現在的還款利率很低,需要轉LPR嗎?
樓叔:有網友稱自己利率當時打了7折或9折,已經很低了,問還要不要轉為LPR。值得說明的是,利率的高低與LPR無關,轉化時都是等值轉化。
將來的利率變化, 隨著LPR的變化而變化,一年變一次。
6、如果是等額本金還款,有什么影響嗎?
樓叔: 這跟等額本金還是等額本息沒有關系。
7、哪些貸款可以轉?哪些貸款暫時不能轉?
樓叔: 可轉:所有按照央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。即2020年1月1日前已發放,或者已簽訂合同但未發放的貸款。(因為1月1日以后的都按LPR簽了)
不可轉:政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分);2020年12月31日前到期的個人住房貸款;固定利率貸款。
8、存量房貸轉LPR該如何**作呢?
樓叔: 辦理的時間是2020年的3-8 月份,大家可咨詢各自辦理房貸的銀行,也可直接等銀行通知(有些網友已經收到銀行的通知了)。

9、轉了LPR后,房貸利率會立馬便宜嗎?
樓叔:轉了LPR后,到第一次重定價之前,房貸利息支出與原合同一樣不變。也就是說整個2020年的房貸利率都不會變。從2021年1月1 日開始, 房貸利率就變成了 2020 年 12 月的 LPR+固定值。
房貸利率不是每個月都變,最短的重定價周期是一年,這里樓叔有個建議,利率最好選一年一變,這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。
10、房貸合同到底要不要改?
樓叔:對于那些之前上浮30%或者浮動更高的購房者,他們已經站在了利率的山頂,原本以為,利率這種事,買了就定了,根本沒有反悔的機會。現在,機會突然就來了,樓叔相信這部分人會毫不猶豫的選擇更改,最起碼以后還有降低的機會。
而對于之前那些打9折、8折甚至享受了更低折扣利率的購房者而言,利率水平已經處于谷底(轉化為LPR形式,加點都是很大負數了),即使以后LPR降低那么一點點,他們的利率水平依然很低,樓叔建議是不如保持現狀,靜觀其變。
綜上所述,樓叔認為大部分人可選擇“LPR+加點”,從目前來看,全球經濟已經進入大寬松時代,利率走低是大勢所趨,很多歐美國家已經進入負利率時代,而我國的利率相比于前幾年也已經大幅下行。
選擇“LPR+加點”方式,未來房貸省錢又多了一些機會。
拓展知識:
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