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惠州房貸計(jì)算器

這個(gè)問題很多人提出過，下面我們來分析分析。
不管網(wǎng)上計(jì)算器，或者銀行計(jì)算器，其計(jì)算原理都是一樣的。舉例等額本息計(jì)算公式：
a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]
a:月供;
F:貸款總額;
i:貸款利率(月利率)；
n：還款月數(shù)
^:次方
要計(jì)算a，就要輸入F、i、n（貸款總額、月利率、貸款月數(shù)）；有些輸入的是年利率或者年限，其實(shí)都是一樣的，最后要轉(zhuǎn)換成上面的公式計(jì)算。
之所以銀行計(jì)算的和網(wǎng)上（自己）計(jì)算的不一樣，肯定是三個(gè)變量不一樣造成的。F、n（貸款總額、年限）一般都不會(huì)錯(cuò)。出現(xiàn)不一樣的主要是i（利率）。銀行按照自己的利率計(jì)算，網(wǎng)上按照基準(zhǔn)利率計(jì)算。這樣肯定有出入。只要你問清楚銀行的計(jì)算利率，問題自然就會(huì)清楚。
補(bǔ)充：關(guān)于你說的等額本金計(jì)算就更為簡單。
a1=（F÷n）+F*i
a2=（F÷n）+(F-F÷n)*i
a3=（F÷n）+[F-2F÷n)]*i
…..
an=（F÷n）+[F-(n-1)F÷n)]*i
a1,a2….an 月供
按照20年（240個(gè)月）計(jì)算：a1=400000/240+400000*6.55%/12=3850；因此網(wǎng)上的計(jì)算是正確的。
如果按照銀行的說法238個(gè)月計(jì)算：a1=400000/238+400000*6.55%/12=3864.01；也和銀行計(jì)算的不一樣，但因?yàn)槭堑谝粋€(gè)月，可能會(huì)多算幾天，但總體是不會(huì)增加的。你可以再看第二個(gè)月的情況，如果還是有差距，就是銀行的計(jì)算有問題。

一次改變房貸合同的機(jī)會(huì)來了，事關(guān)所有貸款一族：你要不要變？

3月1日，多家銀行發(fā)布公告，自即日起啟動(dòng)個(gè)人存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的工作。

按照****銀行公告〔2019〕第30號，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

由于個(gè)人存量浮動(dòng)利率貸款以住房貸款為主，所以廣大房貸一族正面臨一道選擇題——房貸合同選擇“固定利率”還是“LPR加點(diǎn)”？選擇只有一次，選擇結(jié)果則關(guān)系到未來房貸利息支出多少。

從網(wǎng)友的咨詢來看，樓叔發(fā)現(xiàn)不少人對LPR計(jì)算方式還不清晰，今天樓叔就用通俗的語言，為對貸款利率有困惑的朋友解疑。

1、什么是LPR?

樓叔：LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate, LPR），由報(bào)價(jià)銀行團(tuán)的18家銀行各自報(bào)價(jià)，然后把他們的報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，最終形成當(dāng)月LPR。

簡而言之，LPR就是市場形成的一個(gè)利率，能夠及時(shí)反應(yīng)市場變化。通俗的講，就如同豬肉，大白菜一樣，豬肉的價(jià)格會(huì)隨市場波動(dòng)， LPR也一樣。

2、為什么要把存量房貸轉(zhuǎn)為LPR?

樓叔：以前的貸款基準(zhǔn)利率不夠市場化，不能充分發(fā)揮市場對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，所以央行要進(jìn)行利率市場化改革，推出了LPR。

目前房貸的定價(jià)基礎(chǔ)都是LPR，而過去則采用的是浮動(dòng)利率形式，也就是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)（上浮或者乘以一個(gè)折扣），這二者的區(qū)別在于，過去的浮動(dòng)利率形式不太能及時(shí)反應(yīng)市場情況 ，不如LPR靈活 。

3、到底選LPR還是固定利率？

樓叔：我們先搞清楚兩者的算法↓↓↓

假設(shè)你原來的房貸利率是基準(zhǔn)利率4.90%，上浮10%，實(shí)際利率5.39%（4.90×110%）

轉(zhuǎn)固定利率：利率一直5.39%，永遠(yuǎn)不變。

轉(zhuǎn)LPR：先算出老利率（5.39%）與去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即0.59%，5.39%=4.80%（LPR）+0.59%（差值）

若日后LPR降到4.7%，他的時(shí)實(shí)際利率為4.7%（LPR）+0.59%=5.29%

如果LPR長期下行，你選這個(gè)LPR，房貸利率就會(huì)越來越低。（通過這種計(jì)算，你有**了嗎？）

這是最近咨詢樓叔最多的一個(gè)問題，怎么說呢，凡事沒絕對，樓叔的建議是從長遠(yuǎn)看，對于大部分人而言選LPR要更好一些，LPR長遠(yuǎn)看是下行趨勢。

如果你選擇了固定利率，那么還款利率就不再變了 。 不管將來的LPR是升是降，都與你無關(guān)。

4、選擇LPR可以省多少利息？

樓叔：舉個(gè)例子↓↓↓

假如小明貸款100萬，貸款30年，原本利率為5.39%，每月還款金額為：5609元

若選擇LPR，5.39%=4.80%（LPR）+0.59%，若日后LPR降到4.7%，他的實(shí)際利率為4.7%（LPR）+0.59%=5.29%，每月還款金額為5547元

利率降低0.1%，每月省下62元，一年可省下利息744元。如果LPR長期下行，房貸利率就會(huì)越來越低。

5、現(xiàn)在的還款利率很低，需要轉(zhuǎn)LPR嗎？

樓叔：有網(wǎng)友稱自己利率當(dāng)時(shí)打了7折或9折，已經(jīng)很低了，問還要不要轉(zhuǎn)為LPR。值得說明的是，利率的高低與LPR無關(guān)，轉(zhuǎn)化時(shí)都是等值轉(zhuǎn)化。

將來的利率變化， 隨著LPR的變化而變化，一年變一次。

6、如果是等額本金還款，有什么影響嗎？

樓叔： 這跟等額本金還是等額本息沒有關(guān)系。

7、哪些貸款可以轉(zhuǎn)？哪些貸款暫時(shí)不能轉(zhuǎn)？

樓叔： 可轉(zhuǎn)：所有按照央行基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款。即2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款。（因?yàn)?月1日以后的都按LPR簽了）

不可轉(zhuǎn)：政策性的公積金個(gè)人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）；2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款；固定利率貸款。

8、存量房貸轉(zhuǎn)LPR該如何**作呢？

樓叔： 辦理的時(shí)間是2020年的3-8 月份，大家可咨詢各自辦理房貸的銀行，也可直接等銀行通知（有些網(wǎng)友已經(jīng)收到銀行的通知了）。

9、轉(zhuǎn)了LPR后，房貸利率會(huì)立馬便宜嗎？

樓叔：轉(zhuǎn)了LPR后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。也就是說整個(gè)2020年的房貸利率都不會(huì)變。從2021年1月1 日開始， 房貸利率就變成了 2020 年 12 月的 LPR+固定值。

房貸利率不是每個(gè)月都變，最短的重定價(jià)周期是一年，這里樓叔有個(gè)建議，利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

10、房貸合同到底要不要改？

樓叔：對于那些之前上浮30%或者浮動(dòng)更高的購房者，他們已經(jīng)站在了利率的山頂，原本以為，利率這種事，買了就定了，根本沒有反悔的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在，機(jī)會(huì)突然就來了，樓叔相信這部分人會(huì)毫不猶豫的選擇更改，最起碼以后還有降低的機(jī)會(huì)。

而對于之前那些打9折、8折甚至享受了更低折扣利率的購房者而言，利率水平已經(jīng)處于谷底（轉(zhuǎn)化為LPR形式，加點(diǎn)都是很大負(fù)數(shù)了），即使以后LPR降低那么一點(diǎn)點(diǎn)，他們的利率水平依然很低，樓叔建議是不如保持現(xiàn)狀，靜觀其變。

綜上所述，樓叔認(rèn)為大部分人可選擇“LPR+加點(diǎn)”，從目前來看，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，而我國的利率相比于前幾年也已經(jīng)大幅下行。

選擇“LPR+加點(diǎn)”方式，未來房貸省錢又多了一些機(jī)會(huì)。

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