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這個問題很多人提出過，下面我們來分析分析。
不管網上計算器，或者銀行計算器，其計算原理都是一樣的。舉例等額本息計算公式：
a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]
a:月供;
F:貸款總額;
i:貸款利率(月利率)；
n：還款月數
^:次方
要計算a，就要輸入F、i、n（貸款總額、月利率、貸款月數）；有些輸入的是年利率或者年限，其實都是一樣的，最后要轉換成上面的公式計算。
之所以銀行計算的和網上（自己）計算的不一樣，肯定是三個變量不一樣造成的。F、n（貸款總額、年限）一般都不會錯。出現不一樣的主要是i（利率）。銀行按照自己的利率計算，網上按照基準利率計算。這樣肯定有出入。只要你問清楚銀行的計算利率，問題自然就會清楚。
補充：關于你說的等額本金計算就更為簡單。
a1=（F÷n）+F*i
a2=（F÷n）+(F-F÷n)*i
a3=（F÷n）+[F-2F÷n)]*i
…..
an=（F÷n）+[F-(n-1)F÷n)]*i
a1,a2….an 月供
按照20年（240個月）計算：a1=400000/240+400000*6.55%/12=3850；因此網上的計算是正確的。
如果按照銀行的說法238個月計算：a1=400000/238+400000*6.55%/12=3864.01；也和銀行計算的不一樣，但因為是第一個月，可能會多算幾天，但總體是不會增加的。你可以再看第二個月的情況，如果還是有差距，就是銀行的計算有問題。

一次改變房貸合同的機會來了，事關所有貸款一族：你要不要變？

3月1日，多家銀行發布公告，自即日起啟動個人存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的工作。

按照****銀行公告〔2019〕第30號，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

由于個人存量浮動利率貸款以住房貸款為主，所以廣大房貸一族正面臨一道選擇題——房貸合同選擇“固定利率”還是“LPR加點”？選擇只有一次，選擇結果則關系到未來房貸利息支出多少。

從網友的咨詢來看，樓叔發現不少人對LPR計算方式還不清晰，今天樓叔就用通俗的語言，為對貸款利率有困惑的朋友解疑。

1、什么是LPR?

樓叔：LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR），由報價銀行團的18家銀行各自報價，然后把他們的報價進行加權平均，最終形成當月LPR。

簡而言之，LPR就是市場形成的一個利率，能夠及時反應市場變化。通俗的講，就如同豬肉，大白菜一樣，豬肉的價格會隨市場波動， LPR也一樣。

2、為什么要把存量房貸轉為LPR?

樓叔：以前的貸款基準利率不夠市場化，不能充分發揮市場對經濟的調節作用，所以央行要進行利率市場化改革，推出了LPR。

目前房貸的定價基礎都是LPR，而過去則采用的是浮動利率形式，也就是在基準利率基礎上浮動（上浮或者乘以一個折扣），這二者的區別在于，過去的浮動利率形式不太能及時反應市場情況，不如LPR靈活。

3、到底選LPR還是固定利率？

樓叔：我們先搞清楚兩者的算法↓↓↓

假設你原來的房貸利率是基準利率4.90%，上浮10%，實際利率5.39%（4.90×110%）

轉固定利率：利率一直5.39%，永遠不變。

轉LPR：先算出老利率（5.39%）與去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即0.59%，5.39%=4.80%（LPR）+0.59%（差值）

若日后LPR降到4.7%，他的時實際利率為4.7%（LPR）+0.59%=5.29%

如果LPR長期下行，你選這個LPR，房貸利率就會越來越低。（通過這種計算，你有**了嗎？）

這是最近咨詢樓叔最多的一個問題，怎么說呢，凡事沒絕對，樓叔的建議是從長遠看，對于大部分人而言選LPR要更好一些，LPR長遠看是下行趨勢。

如果你選擇了固定利率，那么還款利率就不再變了。不管將來的LPR是升是降，都與你無關。

4、選擇LPR可以省多少利息？

樓叔：舉個例子↓↓↓

假如小明貸款100萬，貸款30年，原本利率為5.39%，每月還款金額為：5609元

若選擇LPR，5.39%=4.80%（LPR）+0.59%，若日后LPR降到4.7%，他的實際利率為4.7%（LPR）+0.59%=5.29%，每月還款金額為5547元

利率降低0.1%，每月省下62元，一年可省下利息744元。如果LPR長期下行，房貸利率就會越來越低。

5、現在的還款利率很低，需要轉LPR嗎？

樓叔：有網友稱自己利率當時打了7折或9折，已經很低了，問還要不要轉為LPR。值得說明的是，利率的高低與LPR無關，轉化時都是等值轉化。

將來的利率變化，隨著LPR的變化而變化，一年變一次。

6、如果是等額本金還款，有什么影響嗎？

樓叔： 這跟等額本金還是等額本息沒有關系。

7、哪些貸款可以轉？哪些貸款暫時不能轉？

樓叔：可轉：所有按照央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。即2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款。（因為1月1日以后的都按LPR簽了）

不可轉：政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）；2020年12月31日前到期的個人住房貸款；固定利率貸款。

8、存量房貸轉LPR該如何**作呢？

樓叔： 辦理的時間是2020年的3-8 月份，大家可咨詢各自辦理房貸的銀行，也可直接等銀行通知（有些網友已經收到銀行的通知了）。

9、轉了LPR后，房貸利率會立馬便宜嗎？

樓叔：轉了LPR后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。也就是說整個2020年的房貸利率都不會變。從2021年1月1 日開始，房貸利率就變成了 2020 年 12 月的 LPR+固定值。

房貸利率不是每個月都變，最短的重定價周期是一年，這里樓叔有個建議，利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

10、房貸合同到底要不要改？

樓叔：對于那些之前上浮30%或者浮動更高的購房者，他們已經站在了利率的山頂，原本以為，利率這種事，買了就定了，根本沒有反悔的機會。現在，機會突然就來了，樓叔相信這部分人會毫不猶豫的選擇更改，最起碼以后還有降低的機會。

而對于之前那些打9折、8折甚至享受了更低折扣利率的購房者而言，利率水平已經處于谷底（轉化為LPR形式，加點都是很大負數了），即使以后LPR降低那么一點點，他們的利率水平依然很低，樓叔建議是不如保持現狀，靜觀其變。

綜上所述，樓叔認為大部分人可選擇“LPR+加點”，從目前來看，全球經濟已經進入大寬松時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，而我國的利率相比于前幾年也已經大幅下行。

選擇“LPR+加點”方式，未來房貸省錢又多了一些機會。

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