前沿拓展：

廣州二手房貸款計算器

在經歷了短暫的火爆交易后，一線城市樓市逐漸趨于理性，不少剛需族也開始重新思考買房大事，對于一般家庭來說，買房就少不了貸款，申請房貸是一門大學問，新手購房人買房需要下一番工夫研究才能弄懂，俗話說“知己知彼，百戰百勝”，搞清房貸知識，申請房貸時說小了可以省下不少錢，說大了也能讓你少奮斗10年！

房貸利率是多少

當前貸款期限5年以上，商業貸款的基準利率為4.90%，公積金貸款基準利率為3.25%。統計顯示，截止到目前為止，最受市民歡迎的是：工農中建交五大行開年的房貸利率相當優惠。其中，農業銀行、建設銀行和**銀行最低都能享受9折優惠，工商銀行和交通銀行最低則能享受到8 .5折的優惠。珠海工行一位個貸經理表示，目前的房貸政策比較寬松，所以會有比較多的優惠和折扣，放款的時間一般是依據客戶提供的資料是否齊全判斷，此外，本人須提供社保證明和銀行流水證明。農行一位個貸經理則表示，年初房貸額度相對寬松，一般一個月左右可以放款。

貸款方式有哪些

目前買房貸款方式主要為商業貸款、公積金貸款、組合貸款，具體介紹如下：

1.商業貸款

放款速度：辦理商業按揭貸款時，從將產權證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時間，不同銀行的進度可能會有不同。

貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支后的還款能力/相應貸款年限的每萬元月還款額

例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出

貸款1萬元的月還款額為53.07

可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬元

2.公積金貸款

放款速度：2-3個月，最近多個城市公積金貸款額度吃緊，放款時間也會相應延長。

貸款額度：各地的要求不同，詳細可咨詢當地住房公積金管理中心。目前，北京地區個人最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為60萬元，廣州公積金貸款個人額度最高為60萬元，深圳市公積金貸款個人額度最高為50萬元。

3.組合貸款

放款速度：2-3個月以上

貸款額度：比如房屋總價100萬，要貸款70萬，但是公積金最高額度只有50萬，那么剩余20萬可以選擇商業貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬。

若購房人希望獲得較低的貸款利率，那么公積金貸款是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。若購房人沒有公積金，或者公積金繳存時間不長，希望較快獲得貸款的，可以選擇商業貸款，要注意由于銀行優惠政策不同，申請時要貨比三家。

若購房人購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制，辦理起來會復雜些，放款速度自然也會慢一些?？傊?，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。 

貸款期限為多久

銀行規定，商業貸款借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年；公積金貸款，借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。

貸款期限也要根據個人還款能力確定，期限長了交的利息就多，期限短了每月還款壓力會變大。另外，購買二手房時，房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，通常是根據房屋剩余所有權時間綜合計算貸款年限，如果房齡過大，也可能貸不到最長期限?？偟膩碚f，貸款期限不是越長越好，要保證在自己的經濟能力范圍內，同時注意各地房貸政策的差異性，合理確定貸款時間。

還款方式有哪些

買房貸款常見的還款方式為等額本息和等額本金、雙周供、自由還款法，具體介紹如下：

1.等額本息還款法

釋義：等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。

特點：每月還款額中，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

適用人群：比較適合收入相對穩定的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入穩定的人群。

2.等額本金還款法

釋義：等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

特點：隨著時間的推移還款負擔會逐漸減輕，還款前期壓力較大。這種還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，故能節省更多的利息。壞處是前期還款壓力較大。

適用人群：收入高還款能力較強并有提前還款打算的人

3.雙周供還本付息還款法

釋義：按揭貸款有傳統的每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為月供的一半。

特點：這種還款方式以等額本息或等額本金還款法為基礎，由于還款頻率高，相比月供能省下不少利息。但是由于其還款次數每月兩次，與一般工資發放檔期不太匹配，所以選擇這種還款方式比較少。

適用人群：工作和收入相對穩定，希望加快還款進度的人

4.自由還款法

自由還款法（僅限公積金貸款）

釋義：自由還款就是借款人在申請貸款時，住房公積金管理中心會根據其的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后借款人在每月還款數額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。最先北京住房公積金管理中心提出，并于2005年1月1日起實行。

最低還款額計算公式為：貸款總額×該借款期限對應的每萬元月最低還款額=借款人的月最低還款額。

例如貸款100萬，貸款30年，按目前公積金貸款基準利率3.25%，用融360計算器得出該貸款期限內的每萬元最低還款額為43.52元，那么

借款人月最低還款額=100X43.52元=4352元

特點：包含了等額本金與等額本息兩種方式，但還款額度由借款人決定，還款更加靈活自由。

適用人群：收入穩定，有提前還款打算的人

（以上回答發布于2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為準）

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6月22日，有市場消息稱，廣州個別銀行首套房貸利率已經低至4.25%。新京報記者當天咨詢廣州各大銀行，結果顯示，該市多家銀行首套房貸利率可低至4.45%，普遍在4.45%-4.85%之間。

對于4.25%的利率，廣州某銀行支行業務經理表示：“我們在其他城市可以做到4.25%，但是在廣州要符合當地的規定，廣州的底線是不能低于LPR（4.45%）。”

6月22日，廣州多家銀行反饋結果顯示，首套房貸利率可低至4.45%。 新京報資料圖片

主流銀行首套房貸利率4.45%-4.85％

隨著上個月央行五年期以上LPR減15個基點至4.45%，以及建議下調首套房貸利率下限，最低可至4.25%，作為一線城市的廣州應聲跟進，5月下旬，廣州首套房貸利率普遍降至4.85%，此后持續下調。

據克而瑞市場調研，6月份廣州主流銀行的房貸利率保持低位穩定，首套房貸利率在4.45%-4.85％之間，二套房貸款利率在4.95%-5.1％之間，最快可2-3天放款。對比上個月來看，利率均有不同程度下調。

值得關注的是，近日，據媒體報道，江西銀行廣州分行的首套房貸利率低至4.25%。

新京報記者咨詢江西銀行廣州某支行，相關工作人員表示，首套房貸利率最低能做到4.45%，新房、二手房都可以，主要看個人征信和收入，能覆蓋就行，一個月左右能審批下來，“我們在其他城市可以做到4.25%，但是在廣州要符合當地的規定，廣州的底線是不能低于LPR（4.45%）?！?/span>

據了解，廣東銀監曾明確發文告知廣州、深圳各大行不可擅自突破“LPR+0BP（基點）”限制，即不跟進減少20個基點的下限。

其他銀行的房貸利率水平又是如何呢？廣發銀行某支行業務經理稱，首套房貸利率對外主要還是以4.65%為主，優質客戶可以做到4.45%，“4.45%也是最近才有的，已經有客戶審批下來了?！?/span>

光大銀行、工商銀行廣州支行的工作人員均表示，首套房貸利率最低能做到4.45%，二套房是5.05%。興業銀行、招商銀行廣州支行工作人員稱，首套房貸利率是4.65%。建行的工作人員則表示，根據不同的客戶情況來定，大概在4.65%-5.05%。

相比深圳、上海、北京4.75%-5%的首套房貸利率，廣州低至4.45%的利率在一線城市中已算是最低了。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，當前，廣州整體購房信心尚不足，尤其一些郊區樓盤去化速度較慢，市場仍處于“筑底”階段。在全國信貸環境持續寬松的背景下，為支持房地產市場合理性住房需求，央行從去年底以來多次下調房貸基準利率，各地銀行也相繼跟進，利率的下調對于廣州樓市的逐步恢復將起到一定作用。

在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來，政策放松幅度也會參考樓市恢復狀態，短時間內廣州各大銀行首套房貸利率進一步下調的可能性不大。

政策微調難解樓市觀望情緒

而在樓市調控松綁大潮下，一線城市表現較為克制。不過相比北上深，廣州做了小尺度的調整，將此前非本市戶籍購房需要連續60個月社?；騻€稅證明變為中間允許累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。

政策微調，疊加房貸利率保持低位，廣州市場觀望情緒有所減弱，但未完全消除。在成交方面，據克而瑞數據統計，今年截至6月15日，廣州新房共計網簽成交32202套，同比銳減近四成；而在6月上半月僅網簽成交2788套。不過值得關注的是，為迎合“618”促銷，不少開發商積極取證，6月上半月廣州新房供應6204套，僅半個月供應量就超過了去年6月整月的6074套。

“6月上半月成交不足3000套的原因主要是網簽一般有滯后性，而下半月網簽量一般會大于上半月，再疊加信貸利好和‘618’優惠，6月下半月的網簽量是可期的?！笨硕饛V佛地區分析。

但是，這樣的市場變化與目前廣州的庫存承壓相比，仍顯得微不足道。據克而瑞統計，截至5月底，廣州新房庫存合計10.7萬套，按近12個月去化水平計算，去化周期需15.4個月，對比去年同期（7.9個月）整整翻了一倍。

在業內人士看來，庫存承壓、政策調整有限的情況下，廣州樓市想要走出好的行情尚需時日。

拓展知識：

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貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展。同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。