北京房貸利率計算器(北京商品房貸款計算器)
前沿拓展：
北京房貸利率計算器
北京六行萬通擔保 金 融 顧問介紹,北京個人住房貸款你直接可以下載個計算器來計算一下的。如果是公積金 貸 款，五年以上的利 率是4.9%，如果是二套 房 抵 押 貸 款，貸 款利 率還需要上浮一定的比例。如果你以后提前還 款，改變 還 款 額度，那你每月還 款 額肯定還是有變化的。
****銀行25日發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
公告主要是針對新發(fā)放個人住房的貸款利率，而存量個人住房的貸款利率仍然按原合同執(zhí)行。
很多人關心利率到底是升還是降？坊間這樣測算：
來源：今日房產(chǎn)觀察
新規(guī)生效具體要看9月20日公布的LPR，所以其實暫時無法判斷房貸利率是升還是降。所以今天主要想和各位聊聊，央行全新的住房貸款游戲規(guī)則，到底想干什么。
01
首先，解釋下，什么是LPR。
簡單說，就會是一堆想放錢做業(yè)務的商業(yè)銀行，對市場報價喊出自己貸款利率報價，最后再進行一下加權平均，得出一個貸款基礎利率。這其實包含兩套全新的游戲規(guī)則：
1）相比央行給出一口價咬**的基準利率定價，LPR的基準利率將由市場競價產(chǎn)生。講白了，LPR相對比央行錨定的基準，本質(zhì)上就是利率市場化。
2）雖然新利率標準是市場定價產(chǎn)生，但是最后一貸，落位到買房人手中利率控制權央行手中交給商業(yè)銀行和地方。大家都知道，我們現(xiàn)在的房貸是按照基準利率定價的。各家銀行在基準利率上，加點或者打折，就變成了大家的房貸利率。有意思的是，房貸上用的最多的5年期貸款基準率停留在4.9%這個價格段上，已經(jīng)有很多年沒有變化了。但去年以來，我們實際感受到的是余額寶和銀行理財利率下降的很快，從以前的4%+，降到了2-3%。貸款利率不變，但理財收益率卻下降了，大家還是吃虧了。
之所以出現(xiàn)這樣的情況，是因為央行貨幣寬松只是作用到了銀行間市場。這個市場和大家買的理財直接關聯(lián)，這里的利率自由定價，所以理財利率會下降。
不過，**群眾貸款的利率是鎖**在基準利率上，房貸依然很貴。所以這一次，央行放棄了傳統(tǒng)房貸基準利率定價方法，變成了：每個月20號央行公布一次LPR。這個LPR是大銀行在銀行間市場的平均利率報價。而各銀行在LPR上加點變成房貸利率。整個流程可以參考下圖里的紅圈處。
也就是說，從10月8日以后，**的房貸利率徹底市場化了。這意味著，我們以后每個月在銀行借的房貸利率可能都不一樣。如果當年利率波動大的話，同樣的房貸，在年初借和年尾借，利率有可能差個二、三成，拉長到30年來看，就是幾十萬利息支出差異。就好像房價、股價漲跌那樣，以后房貸利率也要隨行就市。
02
好，理解這些，我們接著看。
雖然我們知道房貸利率遲早有一天也會市場化，但是沒有想到來這么快，說到底，大家最想知道的，就是自身的影響程度和怎么實**問題。我就特別把要重點關注的幾處和各位分享下：
第一，“首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點”。其實市場化利率，理論上應該是時刻波動的，不過央行在這點上，還是做了一條計劃線，或者說一條底線。有著這點后，基本上可以理解成LPR就是之前的基準利率，很有意思的一點，就是以前大家喜聞樂見的利率折扣沒有，好比上海這樣依然還能拿到95折的城市，將成為歷史了。
而二套房“+60個基點”就很耐人尋味了。央行在答記者問的時候，說到了這么一段：個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容，和為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”**因為這次底子上是一次央行利率控制權下放，結合后面會講到“因城施策”，難保市面上不會有什么放松調(diào)控的解讀，央行還是提前布局好了調(diào)控的收口。
并且，央行的時間點確實微妙，按新玩法，市場基準利率變?yōu)椤耙宰罱粋€月相應期限的LPR為定價基準加點形成”，按8月20日5年期以上LPR報價，為4.85%。這樣首套房利率不得低于4.85%；二套房貸利率不低于5.45%，與現(xiàn)有房貸實際最低利率水平基本相當。
但是別忘了，央行的公告里還有這樣一句話：“**銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響?！?/strong>在房貸利率上，各地會繼續(xù)執(zhí)行因城施策，大部分地區(qū)的房貸利率既然會保持原來的上浮狀態(tài)，購房者沒有立**優(yōu)惠。看來，領導的思路是既要改革房貸利率，引入市場化，但也生怕房貸利率下降，房價再漲，所以在公告里加了好多補充。真的很高明。
03
接著看第二點，以相近一個月LPR定價為基點，更讓人糾結的在這，“一旦加點數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調(diào)整”。
說實話，我看到這條后的直觀感受，利率有了一錘定音的鎖定期，就是未來把買房人活活逼成了**盤手啊。因為LPR定價是浮動的，是有這樣一種概率，你和你的鄰居，前后買房差了一個月，結果每月月供居然不一樣了。不過，我覺得這點上，各位買房人無需過度擔心。
首先雖然是市場報價產(chǎn)生，但是對于房貸這種國計民生的，在短期內(nèi)不會出現(xiàn)劇烈波動，即便有，也只是各商業(yè)銀行間博弈后微調(diào)。而且，如果不滿意，或者你對未來樓市利率還有下調(diào)的預期，還有留下重定LPR利率的敞口。
最后一點，可能就是買房人最直接相關了，就是何時執(zhí)行。“新政策于2019年10月8日起實施；之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調(diào)整?！备魑幌扔蟹抠J的，或者10月8日前的房貸，是好事，以后不管市場利率起起伏伏，與你毫無瓜葛。但也不排除某種特例，就是未來LPR市場利率與現(xiàn)有的基準，倒掛太大，基準也不是沒有變動可能。當然，這之后的買房者，將面臨更多不確定性。
04
實際點說，這次算是對樓市一次變相加息。
晚上一直有朋友問我這事對樓市到底有什么真實作用，我這么回答，“長遠看，對買房人影響不大?！?/strong>因為，利率是牽動樓市的重要指標，但作用主要在短期，真正樓市內(nèi)驅(qū)動的核，是人口城市化供需和貨幣承載。并且，大概率上利率市場化后，不會在樓市實際利率上有劇烈波動，也會在一定時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定，最多微調(diào)狀態(tài)。理解這點，我希望各位剛需買房人，無需驚慌，走好節(jié)奏。
當然，還有一類人，房產(chǎn)投資客。這點上，興奮的也好，悲觀的也罷，請記牢“房地產(chǎn)的長效機制”這幾個字。
那種幻想同時市場化打壓利率去撿便宜，應該是沒想明白，當下的平衡就是**盤手眼中最好的平衡。找到樓市中值得你持有十年以上的城市，板塊，房子，遠比拿出計算器去市場利率更有價值。
05
最后，還是想給大家一些建議：
1、對于在上海、廈門等地還有房貸折扣的購房者來說，從當下開始到10月8日，是爭取房貸利率折扣最后的機會。如果今年確實要買房的，特別是買高總價房產(chǎn)，要大額負債的朋友，現(xiàn)在要抓緊了，能省一點是一點。
2、如果購房意愿并不是那么強的，也不要著急追趕了。往后一年，房價還是會保持平穩(wěn)的，限購限貸政策暫時不放松，大家會有足夠多的時間可以慢慢選擇。
3、我們看好房地產(chǎn)的底層邏輯不變，房價說到底是一種金融現(xiàn)象，那些金融市場的寬松終歸會慢慢地作用到房價上，但這需要時間，等到限制解除之后才會逐漸釋放。
4、在此之前，以前那些在樓市里一味放杠桿、高舉高打的粗放方**在失效。現(xiàn)在的靜淡市，更應該注重擇時和資產(chǎn)的躍遷，選擇高能級城市和優(yōu)質(zhì)潛力地段的好房子。
聲明：本文部分內(nèi)容來源自“魔都財觀”及“三魚投資說”。
拓展知識：
北京房貸利率計算器
基準利率，等額本息 月供1615.1元。
不明白你講的新的利率？
利率全國都一樣，部分銀行對征信優(yōu)質(zhì)和首套會有優(yōu)惠。目前最低都在9折以上。
北京房貸利率計算器
現(xiàn)在銀行放貸收緊，利率有所上調(diào)，一般是首套房上調(diào)5%，為6.8775，二套房上調(diào)10%為7.205。
我默認你是首套房，上浮5%，月供為1661.30元，支付利息228517.42元，還款總額458517.42元。
追問
我的房貸23萬按揭還款23年月供怎是2200元呢，說是銀行上浮15%就不明白了，能給說說嗎
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