前沿拓展：

二手房公積金貸款計(jì)算器

一般二手房貸款的首付是房子評(píng)估價(jià)格的50%。用公積金貸款的話，只是利率方面有優(yōu)惠！
關(guān)于各大銀行公積金貸款問(wèn)題你可以到數(shù)銀在線網(wǎng)站上看看，他們網(wǎng)站上有關(guān)于各大銀行的貸款信息以及利率問(wèn)題，而且還有各類(lèi)計(jì)算器，你可以自己計(jì)算并進(jìn)行比較！如果有需要他們還可以幫你完成貸款的一系列手續(xù)，個(gè)人感覺(jué)他們還是蠻實(shí)用的一個(gè)網(wǎng)站。

一、賣(mài)方看房。

選購(gòu)二手房要考慮那些要素：

向房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)咨詢，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化等最新的信息。

確定資金來(lái)源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。

價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購(gòu)買(mǎi)何種區(qū)位、多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢(qián)的支出。

房屋價(jià)值。通過(guò)反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)進(jìn)行評(píng)估。

確認(rèn)房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。

了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。

物業(yè)管理。水、電、煤費(fèi)用如何收?。浑娞莸钠放?、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押、共有人等。

選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)業(yè)和經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片，明確經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營(yíng)范圍。

購(gòu)買(mǎi)二手房 看房、選房的“十看十不看”

如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購(gòu)房者普遍關(guān)心的問(wèn)題。一般情況下，在確定購(gòu)房前，大家都會(huì)實(shí)地勘查一番，以免因?yàn)橘I(mǎi)下有缺陷的住房而遺憾。

不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無(wú)定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

不看晴天看雨天 下過(guò)雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的裝飾，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無(wú)余。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

不看建材看格局 購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)最好是看空房子，因?yàn)榭辗孔記](méi)有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。比較理想的格局是，打開(kāi)大門(mén)先進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門(mén)直接面對(duì)臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。

不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。

不看裝潢看做工 好的裝潢都會(huì)讓人眼前一亮，有時(shí)高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問(wèn)題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的**。

不看窗簾看窗外 要注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。

不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周?chē)袥](méi)有水垢。檢驗(yàn)浴缸時(shí)，要先打開(kāi)水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒(méi)有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒(méi)人住了，二是可能賣(mài)了很久都沒(méi)賣(mài)出去。

不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對(duì)日常生活也很重要。

不看

地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑挘环翈下萁z刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。

不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的人，有時(shí)甚至比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買(mǎi)家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時(shí)還能成為買(mǎi)房與否的決定性因素。

二、買(mǎi)方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。

二手房產(chǎn)權(quán)確定方式

在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的**，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購(gòu)房人只有通過(guò)房管部門(mén)和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；**人要查驗(yàn)**委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被**查封等。

最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買(mǎi)二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或**購(gòu)買(mǎi)的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果購(gòu)買(mǎi)的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。

總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣(mài)房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門(mén)查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。

如何看房產(chǎn)證

學(xué)會(huì)看房產(chǎn)證是二手房交易一門(mén)必修課。

房地產(chǎn)權(quán)證最常見(jiàn)的是偏**和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并軌上市交易，這兩種版本的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。

《上海市房地產(chǎn)權(quán)》第一頁(yè)系扉頁(yè)；第二頁(yè)由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)，該編號(hào)一般由“滬房地（所屬行政區(qū)簡(jiǎn)稱）字（年份）第 }號(hào)”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時(shí)間，（3）驗(yàn)證條形碼，（4）登記日，一般為核準(zhǔn)辦理該產(chǎn)證的時(shí)間，在該頁(yè)中還應(yīng)貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花，證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)；第三頁(yè)系上海市房屋土地資源管理局對(duì)該份房產(chǎn)證的說(shuō)明，證明其為國(guó)家所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁(yè)系最重要的權(quán)利記載頁(yè)，記載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項(xiàng)內(nèi)容。其中重要的有：權(quán)利人，即房屋所有人，在較早的綠色產(chǎn)證中，一般只有一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人，其他權(quán)利人大多列在共有人一項(xiàng)中，新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載在權(quán)利人一項(xiàng)中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號(hào)和棟（幢）號(hào)；土地狀況記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來(lái)源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號(hào)、部位，建筑面積、類(lèi)型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁(yè)中由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門(mén)加蓋公章確認(rèn)。特別值得注意的是在房屋類(lèi)型中單體**別墅的交易稅費(fèi)和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應(yīng)增值稅。認(rèn)定是單體**別墅一般須將房屋類(lèi)型和第六頁(yè)的地籍圖結(jié)合起來(lái)辨別。房屋類(lèi)型雖然注明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體**，四面臨空，則不被認(rèn)定為單體**別墅，交易時(shí)應(yīng)按照普通住宅納稅。 第七、第八頁(yè)是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁(yè)須注意是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的騎縫章。

三種顏色四種類(lèi)型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義#房產(chǎn)#

根據(jù)1996年3月1日起施行的《房地產(chǎn)登記條例》，上海市實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)權(quán)證分三種顏色，四種類(lèi)型。

房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)不**地產(chǎn)權(quán)益實(shí)行分類(lèi)發(fā)放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)人分別享有不同的房地產(chǎn)權(quán)利。

綠色權(quán)利：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以下情況填寫(xiě)綠證：

1：以出讓方式取得土地使用權(quán)的：

2：外銷(xiāo)商品房：

3：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的花園住宅；

4：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的僑匯商品房。

以下情況應(yīng)填寫(xiě)綠證，并注記“限內(nèi)銷(xiāo)房”：

1：已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資六類(lèi)用地；

2：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋；

3：外資內(nèi)銷(xiāo)房；

4：1994年4月30日前立項(xiàng)并取得商品居計(jì)劃，1994年12月31日前領(lǐng)取土地使用證的內(nèi)銷(xiāo)商品房。

紅證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填與紅證：

1：申請(qǐng)集體所有的非農(nóng)用地登記的；

2：申請(qǐng)坐落在集體所有土地上單位和個(gè)人所有的房屋登記的。

**權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填寫(xiě)黃證：

1：以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的；

2：坐落在征用劃撥土地上的單位和個(gè)人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：職工購(gòu)買(mǎi)的平價(jià)房、優(yōu)惠價(jià)房等；

5：補(bǔ)償所得的房屋。

另外，現(xiàn)在市場(chǎng)上還有一種咖啡色房地產(chǎn)權(quán)證，是綠證，黃證、紅證頒發(fā)前使用的一種房產(chǎn)證，是當(dāng)年在房、地分離時(shí)由當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。此證自1996中3月1日起已停止發(fā)放。

最新法規(guī)規(guī)定：所有黃證將轉(zhuǎn)變?yōu)榫G證。

使用權(quán)房屋將不得直接上市交易。

三、買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任，買(mǎi)方交付定金。

購(gòu)買(mǎi)二手房議價(jià)巧作準(zhǔn)備

首先，確定自己所能承受的最高房?jī)r(jià)。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。如果下家在看房過(guò)程中，不經(jīng)意地通過(guò)語(yǔ)言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣，上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊，咬住價(jià)格不放松。

其次，摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣(mài)房，愈接近上家的賣(mài)房期限，上家就越急于出售。在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。否則，價(jià)格很難談攏。

最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實(shí)地考察，詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問(wèn)題。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能。

二手房買(mǎi)賣(mài)下定金四步驟 確保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

二、與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。

四、收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

四、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同七個(gè)必須

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣(mài)方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方（買(mǎi)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際**作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。

5．必須有**費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的**費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司**費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明**費(fèi)的用途。

6．買(mǎi)方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)**作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。事實(shí)上，二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。

簽訂前

購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。

、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及**人身份證件，由委托**人替其簽章。

對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華****擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。

簽訂時(shí)

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托**人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及**人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）**地區(qū)：經(jīng)國(guó)家**授權(quán)的**律師公證；2）澳門(mén)地區(qū)：**法律服務(wù)（澳門(mén)）公司；3）**地區(qū)：經(jīng)**地方**公證后由海基會(huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)**駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書(shū)，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)（如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明）：

1、房款的金額是否寫(xiě)清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的**作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？

《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。

五、買(mǎi)方交付首期房款或定金。

標(biāo)準(zhǔn)按揭服務(wù)流程

第一步 貸款方案咨詢

第二步 抵押物評(píng)估

第三步 預(yù)審貸款資料通過(guò)簽署貸款合同（下家)

第四步 貸款資料進(jìn)銀行，銀行審核通過(guò)

第五步 房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過(guò)戶（上/下家）

第六步 領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明

第七步 銀行發(fā)放貸款

第八步 結(jié)案

二手房按揭貸款知識(shí)匯總

評(píng)估個(gè)人購(gòu)房能力的七大步驟

第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物 此概念源自會(huì)計(jì)學(xué)，即評(píng)估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類(lèi)股票、債券等。

現(xiàn)金等價(jià)物=銀行存款+國(guó)庫(kù)券+債券+股票+基金

第二步：算** 還款是持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，所以一定看自己的**

**留存=平均月開(kāi)支×3~5

第三步：計(jì)算籌款能力 籌款能力=現(xiàn)金等價(jià)物-**留存+其他突進(jìn)的籌款（如典當(dāng)、親友資助）

第四步：計(jì)算月收入 月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn)備賣(mài)出籌資金，則此收益不能計(jì)算入內(nèi)）

第五步：每月合理還款能力 合理還款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算銀行可借款額 根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計(jì)算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額

其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%為購(gòu)新房，30%為二手房

申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款應(yīng)注意以下幾點(diǎn)

1：所購(gòu)住房應(yīng)該符合申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的購(gòu)房貸款范圍；

2：在具備申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的資格的同時(shí)，還應(yīng)具備個(gè)人住房商業(yè)性貸款的條件；

3：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，個(gè)人住房公積金貸款最高為30萬(wàn)元。

4：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款部分，按個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算；個(gè)人住房商業(yè)性貸款部分，按個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。

二手房貸款所需資料

1： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。

2： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請(qǐng)人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說(shuō)明

3： 原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房、平價(jià)房或安居房

4：經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同2份；

5： 房?jī)r(jià)30％或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份

6： 借款申請(qǐng)表1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表1份、個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書(shū)每人各1份

10： 申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營(yíng)工商業(yè)者提供單位近期營(yíng)業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來(lái)源證明等）

11： 如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書(shū)1份

12： 已存滿規(guī)定期限的住房?jī)?chǔ)蓄存單和（或）存折1份（申請(qǐng)住房?jī)?chǔ)蓄個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類(lèi)型則不必）

13： 企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房

拓展知識(shí)：

二手房公積金貸款計(jì)算器

根據(jù)最新的個(gè)人住房公積金貸款還款速算表（從2007年3月17日起執(zhí)行），5年以內(nèi)年利率是3.96%，6-20年為4.41%。這都是年利率。最長(zhǎng)貸款年限也不是30年，而是20年。月利率是5年內(nèi)千分之3.3（而不是百分之），6-20年月利率是千分之3.675。 公積金貸款又分兩種，分為： “等額本息還款法”又稱“月均等額還款法”，目前較為常用，它是在你還貸期限內(nèi)，以固定的數(shù)目每月還貸。也就是說(shuō)，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。具體的計(jì)算公式為；月還款額=本金×月均還款額系數(shù)?？梢钥闯觯涮攸c(diǎn)是每月的還款額都固定不變。 “等額本金還款法”目前采用的不算太多，它是在你還貸期限內(nèi)，以并不固定的數(shù)目每月還貸。也說(shuō)是說(shuō)，雖然每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會(huì)由多到少不斷變化。具體的計(jì)算公式為：月還款額=本金÷貸款期限(月)+(本金-已還本金)×月利率。不難發(fā)現(xiàn)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是一個(gè)遞減的過(guò)程。 比如貸10萬(wàn)，10年期限。 等額本息還款法：還款總額為122810.2元，其中利息是22810.2元，其中15年里的180個(gè)月，每月還款1023.42(元)。 等額本金還款法：還款總額為121326.25元，其中利息是21326.25元，其中十年里的120個(gè)月，每月還款是不等的，從第1個(gè)月,1185.83(元)到最后一個(gè)月的836.27(元)，逐月遞減。 商業(yè)貸款： 等額本息還款法：連本帶息一共得還129104.68，每個(gè)月還1075.87(元) 等額本金還款法：連本帶息一共得還126771.25，每月還款額從第1個(gè)月1275.83(元)到最后一個(gè)月的837.02(元)，逐月遞減。

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二手房公積金貸款計(jì)算器

可以在百度搜索貸款計(jì)算器，輸入對(duì)應(yīng)金額，時(shí)間和利率進(jìn)行計(jì)算。

貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動(dòng)形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn) 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過(guò)貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)對(duì)補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。