前沿拓展：

申請物業(yè)公司

如何申請維修基金 一、申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的條件 根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金》等法律法規(guī)，使用專項(xiàng)維修資金有明確的條件和程序。

1、使用專項(xiàng)維修資金的前提是該房屋已經(jīng)交存了住宅專項(xiàng)維修資金，沒有交存就沒有使用。

2、使用專項(xiàng)維修資金還要同時(shí)符合以下條件： 第一，需要維修的部位屬于業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備。

第二，需要維修的項(xiàng)目已經(jīng)超過了房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修期。

樓頂漏水保修期最低是5年，以該幢樓的竣工驗(yàn)收備案表所載的備案時(shí)間和房屋買賣合同確定的交付時(shí)間來計(jì)算保修期的開始日期。

如果交付時(shí)間早于備案時(shí)間，則以備案日期開始計(jì)算。

如果備案時(shí)間早于房屋交付時(shí)間，則以房屋交付時(shí)間開始計(jì)算。

第三， 需要維修的項(xiàng)目屬于重大修繕項(xiàng)目。

具體到樓頂漏水項(xiàng)目，要求滲漏部位超過所在整幢樓屋面的20%以上。

漏水面積未達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，則屬于日常維修或小修項(xiàng)目。

超過保修期的重大修繕才能申請使用專項(xiàng)維修資金，日常維修或小修項(xiàng)目，該小區(qū)有物業(yè)公司的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，物業(yè)費(fèi)已經(jīng)包含日常維修或小修費(fèi)用;該小區(qū)沒有物業(yè)公司的，則由樓頂住戶自行出資維修。

第四，超過保修期且符合重大修繕條件的維修項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意使用專項(xiàng)維修資金。

如果小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，建立了該小區(qū)的專項(xiàng)維修資金具體管理制度，并且這個(gè)具體的管理制度經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，則可以按照小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理制度的約定來申請使用維修資金。

二、申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的程序 使用專項(xiàng)維修資金的一般程序： 一是編制維修項(xiàng)目預(yù)算和與維修施工單位草簽維修合同。

二是使用申報(bào)。

向區(qū)住建局物業(yè)管理科提出使用申請。

三是主管部門對照使用條件進(jìn)行初步審查。

四是召開業(yè)主大會(huì)或者按小區(qū)維修資金管理制度的約定條件進(jìn)行業(yè)主投票表決，街道或社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投票表決。

五是業(yè)主大會(huì)同意后，由申報(bào)人組織維修和竣工驗(yàn)收。

六是主管部門按預(yù)先審查的材料和維修施工合同的約定，向施工單位賬戶分期支付維修資金，并留存保修期內(nèi)的質(zhì)保金直到保修期滿后支付。

三、使用住宅專項(xiàng)維修資金的申報(bào)主體 一般情況下，成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)首先由業(yè)主委員會(huì)向主管部門提出使用申請;沒有業(yè)主委員會(huì)但有物業(yè)公司的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司提出申請;既未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，又沒有物業(yè)公司管理的小區(qū)，受屋頂漏水影響的業(yè)主可以向所在街道報(bào)告，由街道指定機(jī)構(gòu)或所在社區(qū)來申請使用。

當(dāng)然，業(yè)主也可以直接在小區(qū)內(nèi)組織其他業(yè)主聯(lián)名提出使用申請，但聯(lián)名簽署的業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上。

如何成立業(yè)主委員會(huì)

（一） 成立業(yè)主委員會(huì)的方式

1．一般情況下，由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉5到11人（人數(shù)為單數(shù)）組成業(yè)主委員會(huì)；

2．較大的小區(qū)，業(yè)主也可以按照單元或者樓棟選舉各自的業(yè)主代表，由業(yè)主代表再選舉代表組成業(yè)主委員會(huì)。

（二） 成立業(yè)主委員會(huì)的程序

1．提出申請

一般情況下，業(yè)主5人以上聯(lián)名向物業(yè)公司所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)****提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請，填報(bào)《首屆業(yè)主（代表）大會(huì)籌備小組成立申請表》。

2．組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組

籌備組成員可以由業(yè)主代表、街道辦事處、小區(qū)辦、居民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)公司和原房屋管理單位等組成。

3．籌備小組開展籌備工作

（1） 籌備組需要草擬業(yè)主委員會(huì)章程、管理規(guī)約，制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、人數(shù)，審核參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料等；

（2） 籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見；

（3） 確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（4） 組織業(yè)主大會(huì)的召開，業(yè)主通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，由業(yè)主委員會(huì)委員組成業(yè)主委員會(huì)。

4．召開大會(huì)選舉委員

業(yè)主委員會(huì)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，然后就可以開展工作了。收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票。宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。后將選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

5．召開大會(huì)選舉委員

業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件，向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)：

（1） 業(yè)主委員會(huì)登記申請表；

（2） 街道辦事處核準(zhǔn)證明；

（3） 業(yè)主委員會(huì)選票；

（4） 業(yè)主代表選票；

（5） 業(yè)主授權(quán)委托書；

（6） 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)簽到表；

（7） 業(yè)主委員會(huì)章程；

（8） 業(yè)主公約；

（9） 其他相關(guān)資料。

6．核準(zhǔn)批復(fù)

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向公司所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)****辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向**機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

（三） 成為業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備的條件

1．應(yīng)當(dāng)是該小區(qū)的業(yè)主。

2．需要具有完全民事行為能力。

提示：18周歲以上的成年人，具有完全民事行為能力，可以**進(jìn)行民事活動(dòng)的，是完全民事行為能力人。16周歲以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。

3．遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。

4．遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。

5．有一定組織能力和必要工作時(shí)間。

6．熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔等。

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