前沿拓展：

南昌限購(gòu)

南昌限購(gòu)區(qū)域如下：
1、灣里、新建、南昌縣加入限購(gòu)區(qū)域（除九龍湖區(qū)域和儒樂湖新城外）；
2、外地人購(gòu)房需繳滿兩年社保；
3、限購(gòu)區(qū)域僅能買一套房，包含二手房；
4、已使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款；
5、未成年人不得在市區(qū)購(gòu)買住宅。
新建區(qū)的限購(gòu)區(qū)域?yàn)椋翰秊炒蟮酪詵|、楓生高速以北、昌九大道以西、黃家湖以南區(qū)域（含320國(guó)道以南長(zhǎng)_鎮(zhèn)所轄區(qū)域）。南昌縣的限購(gòu)范圍為：雄溪河以東、迎賓大道以東、蓮塘大道以西，昌南大道以南，銀三角立交橋以北的區(qū)域（象湖新城不限購(gòu)）。

法律依據(jù)
《中華****價(jià)格法》
第十四條 經(jīng)營(yíng)者不得有下列不正當(dāng)價(jià)格行為：
（一）相互串通，**縱市場(chǎng)價(jià)格，損害其他經(jīng)營(yíng)者或者消費(fèi)者的合法權(quán)益；
（二）在依法降價(jià)處理鮮活商品、季節(jié)性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者獨(dú)占市場(chǎng)，以低于成本的價(jià)格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，損害國(guó)家利益或者其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益；
（三）捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格，推動(dòng)商品價(jià)格過高上漲的；
（四）利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易；
（五）提供相同商品或者服務(wù)，對(duì)具有同等交易條件的其他經(jīng)營(yíng)者實(shí)行價(jià)格歧視；
（六）采取抬高等級(jí)或者壓低等級(jí)等手段收購(gòu)、銷售商品或者提供服務(wù)，變相提高或者壓低價(jià)格；
（七）違反法律、法規(guī)的規(guī)定牟取暴利；
（八）法律、行政法規(guī)禁止的其他不正當(dāng)價(jià)格行為。第十七條 行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)，加強(qiáng)價(jià)格自律，接受**價(jià)格主管部門的工作指導(dǎo)。

文/林木淋土狗觀察

為了保證不認(rèn)真讀標(biāo)題的，以及語(yǔ)文不太好的朋友誤解，我在開頭重申一下：

南昌的限購(gòu)政策沒有解除！！！

我的意思是：我、個(gè)人、認(rèn)為、限購(gòu)、到了該取消的時(shí)候……

有人可能會(huì)說：為什么要取消？又要炒房？

取消不代表要炒房，但是如今限購(gòu)政策確實(shí)意義已經(jīng)不大了……

我會(huì)把我的理由說出來，各位自行斟酌，五個(gè)理由：

1

“合理的住房需求”

國(guó)務(wù)院****5日在**工作報(bào)告中提出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求。

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的**，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

我們說重點(diǎn)，看這句：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

標(biāo)紅的這句話是之前沒有提出過的，什么意思呢？

什么叫“合理的住房需求”？

難道住房還有無理需求？

**很簡(jiǎn)單，就是改善型住房。

以前叫滿足住房需求，是從無到有的過程，那么現(xiàn)在要做的就是從有到優(yōu)！

有條件、有想法住更好的房子，去改善，是不是合理？

當(dāng)然合理！

既然合理，為什么還需要特意說出來支持？

因?yàn)楹侠恚灰欢ê弦?guī)！

怎么理解？

因?yàn)闃鞘械牧鲃?dòng)被限制住了！那么就要在政策法規(guī)上支持合理需求！怎么支持？

第二部分繼續(xù)解釋！

2

高總價(jià)的房子都是怎么買的？

在一線城市，比如北京、上海，動(dòng)輒一套房子的總價(jià)都是500萬(wàn)以上，這種都不能稱之為改善，也就是體面一丟丟的剛需房，如果是個(gè)強(qiáng)學(xué)區(qū)，怕是連體面都做不到。

想稍微住得好些，就得800萬(wàn)以上，或者上千萬(wàn)。那么這種房子都是怎么買的呢？

之前政策嚴(yán)格，北京二套動(dòng)輒8成首付，資產(chǎn)多的人有，但是這么多現(xiàn)金一直備著的少。首付哪里來的？

置換來的！

賣掉之前的房子有個(gè)200-300萬(wàn)，然后自己手里的200-300萬(wàn)，湊合500-600萬(wàn)的首付，去買800-1000萬(wàn)的房子。

我想買房，我的需求是…………但是，我得先賣掉我的房子……”

我的需求是……這幾套房子都還可以，我家的房子能不能掛你這里，得賣掉才能買……”

以上是不少讀者跟我們的對(duì)話節(jié)選……用盧俊的話來說，現(xiàn)在的市場(chǎng)是一手二手房深度糾纏的……

想要滿足自己的合理住房需求，就得賣掉現(xiàn)在的房子，才能去買“合理”的房子。

也就是改善置換，包括我本人。

南昌大部分的人口，以及想置換的房子都在限購(gòu)區(qū)。因?yàn)橄拶?gòu)的政策，會(huì)一定程度上影響房子的流動(dòng)，導(dǎo)致部分合理的改善置換需求得不到釋放。

也許制約這個(gè)流動(dòng)性的主因不是限購(gòu)，但是限購(gòu)的放開，一定會(huì)有些幫助。任何政策的微調(diào)都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響……

這是需求端的釋放！

3

高總價(jià)賽道供應(yīng)少

上周有個(gè)圈內(nèi)飯局，席間還在聊南昌幾年都沒有什么高端大平層出來，數(shù)來數(shù)去就是明園三期+華僑城的海嶼，就是六期的197/238的大平層。

供應(yīng)著實(shí)不多，明園更是不動(dòng)聲色地結(jié)束了銷售，樓下的別墅也走得不錯(cuò)，總價(jià)都是500萬(wàn)以上的。

去年那么慘烈的市場(chǎng)，很多地方跌得鬼哭狼嚎，但是還有逆勢(shì)漲價(jià)的房子。具體我就不點(diǎn)出來了，不是不舍得告訴你們，是說了只會(huì)讓你們更受傷。

為什么能做到逆勢(shì)漲價(jià)呢？

無非就是供需關(guān)系緊張，供需關(guān)系優(yōu)質(zhì)的房子，哪怕如此市場(chǎng)都不畏波動(dòng)。

因?yàn)榻酉聛恚?strong>我就要想建議南昌增加改善產(chǎn)品的供應(yīng)了，來相對(duì)的熨平一下這緊張的供需關(guān)系。

合理的住房需求，還有個(gè)前提：堅(jiān)持房住不炒。

我相信即便我不建議，管理部門已經(jīng)有這個(gè)想法了。

比如我們可以看【鄭州19條】（最近的**先鋒）的第十條：（十）提高商品住宅品質(zhì)。落實(shí)《河南省綠色建筑條例》，嚴(yán)格高容積率、低綠地率項(xiàng)目審批程序，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

少供應(yīng)高容積率的高層密集住宅小區(qū)，鼓勵(lì)低容積率的生態(tài)建筑。我建議，在九龍湖的南部尚未開發(fā)區(qū)域，將宅地的容積率調(diào)低，可以打造一個(gè)低密的生態(tài)小鎮(zhèn)，就像當(dāng)初對(duì)“紅角洲”的**一樣。

箭頭的部分，有條件做個(gè)小“麓湖”圖片

將這一片都建設(shè)成為沒有高層住宅的片區(qū)，這樣既滿足了改善產(chǎn)品的供應(yīng)，又實(shí)際地減少了住宅的總體供應(yīng)，畢竟做高層那供應(yīng)量就是洋房的3倍了。

同時(shí)，這也是我認(rèn)為該取消限購(gòu)的第四條理由，也是最重要的一條。下面解釋！

4

樓市預(yù)期改變，房子過剩

作為一個(gè)草根，我沒有權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是憑這么多年接觸市場(chǎng)的感受，就是南昌的房子大概率是過剩了……

有人曾問過我一個(gè)蠻天真的問題：XX小區(qū)這種戶型，當(dāng)時(shí)怎么賣的出去？

XX小區(qū)就是一個(gè)比較早的小區(qū)，畢竟曾經(jīng)戶型設(shè)計(jì)百花齊放，怎樣的都有。為什么戶型爛都能賣得出去？

因?yàn)榉孔訒?huì)漲價(jià)唄！

為什么會(huì)漲價(jià)？

因?yàn)橄∪保?/strong>

一個(gè)原因：?jiǎn)栂伦约海?strong>我們現(xiàn)在買房是因?yàn)闆]地方住么？

剛需依然有，只是已經(jīng)不是主要矛盾了！

幾十年了，**可曾見過大量的homeless？

我們不是沒地方住，買房是想住得更好，那我為何要買差樓層？

就是這個(gè)道理嘛！現(xiàn)在因?yàn)楸阋硕ベI房的人依然有，但是越來越少了！

那么請(qǐng)問：這跟取消限購(gòu)有什么關(guān)系？

關(guān)系大了！

供應(yīng)不足的年代，為了保障大家都有，才采取限制購(gòu)買的政策嘛。就像當(dāng)年的買個(gè)什么東西，都得有個(gè)票。

現(xiàn)在是供應(yīng)不足的年代么？

現(xiàn)在是過剩的年代，還有必要限購(gòu)么？

庫(kù)存這么大，誰(shuí)愿意買，讓他買唄！尤其是限購(gòu)區(qū)的二手房，誰(shuí)愿意買，多買一些，釋放更多的購(gòu)買力出來。另外，看看我們的限購(gòu)區(qū)，新房供應(yīng)量非常有限。

更關(guān)鍵的是，經(jīng)過幾年的房住不炒，已經(jīng)非常大程度上地改變了炒房的預(yù)期。市場(chǎng)也教育了不少炒房者，上了一堂“深刻”的風(fēng)險(xiǎn)課。

炒房之風(fēng)其實(shí)已經(jīng)得到了抑制……不少人開始在房子上做減法，不重量，只重質(zhì)。

未來房?jī)r(jià)小幅反彈，并不具備炒房的盈利空間，倒是有利于市場(chǎng)活躍……

大幅度反彈還是政策不允許的！

5

南昌取消過限購(gòu)么？

取消過！

2011年2月1日，南昌第一次實(shí)施限購(gòu)政策，以家庭為單位，家庭名下不超過兩套。家庭=夫妻雙方+未成年子女。

2014年7月14日，南昌市取消部分區(qū)域限購(gòu)，東湖、西湖、青山湖、青云譜繼續(xù)限購(gòu)。

其實(shí)當(dāng)時(shí)這幾個(gè)板塊也沒啥新房供應(yīng)……

2014年8月12日，南昌全域取消限購(gòu)。

2016年10月8日，南昌出臺(tái)第二次限購(gòu)政策，以個(gè)人為單位，名下不得超過一套。區(qū)域劃定差不多是這樣的……

2017年3月8日繼續(xù)擴(kuò)大限購(gòu)范圍。這個(gè)政策一直持續(xù)至今……

2022年X月X日？

也許南昌并不會(huì)全面放開，畢竟這并不是一個(gè)純市場(chǎng)問題。

只是我個(gè)人認(rèn)為，到了該解除的時(shí)候了……

拓展知識(shí)：