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深圳商場(chǎng)打折

買衣服的話，興華賓館最厲害。往往是華強(qiáng)北、天虹打七折它打五折，打五折它打三折。樓上有體育折扣店，有時(shí)候會(huì)很便宜的。

于龍光而言，先高溢價(jià)拿地，然后再快周轉(zhuǎn)建設(shè)，銷售，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快周轉(zhuǎn)的“利潤(rùn)薄但不會(huì)虧”的經(jīng)營(yíng)模式是其在房地產(chǎn)行業(yè)的生存法則。

簡(jiǎn)單來說，通過流量做高總量，從而獲得更高的評(píng)級(jí)使得公司在其他如融資方面的便利，即保持了公司的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，又能爭(zhēng)取到更多的生存機(jī)會(huì)。

相關(guān)案例有很多，典型如龍光2020年5月115.97億元競(jìng)得深圳前海一宗限價(jià)宅地，拿地后第二天便進(jìn)場(chǎng)施工，11月份樣板房已經(jīng)開放，并于2021年初入市銷售，開盤便售罄，8小時(shí)賣完1003套房。

有投資人曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)中，龍光方面便直指要將投資目標(biāo)放在有市場(chǎng)前景，體量適中，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。

只是最近，這個(gè)讓龍光屢試不爽的玩法，在深圳光明的一個(gè)4萬平方米的小項(xiàng)目上“轉(zhuǎn)變”了。

玖瑞府去化壓力

上述項(xiàng)目地塊是龍光在2021年5月末深圳第一批集中土地出讓中，以10.88億元奪下的，溢價(jià)率45.07%。如今該項(xiàng)目案名“龍光玖瑞府”。

10.88億元的交易總額雖然不大，但已經(jīng)是該地塊的封頂價(jià)格，與此同時(shí)龍光還付出了配建1.12萬平方米的代價(jià)，才從聯(lián)發(fā)、金地等眾房企手中奪得該地塊，成交樓面價(jià)3.78萬元/平方米。

據(jù)了解，地塊占地面積1.02萬平方米，建筑面積4.08萬平方米，位于光僑路與長(zhǎng)鳳路之間，毗鄰鳳凰城片區(qū)，距離光明區(qū)**約3公里，靠近在建13號(hào)線同觀路站。建成后，該地塊商品房銷售均價(jià)不得高于4.89萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

從成交價(jià)格與銷售價(jià)格的價(jià)差便可明顯看出，項(xiàng)目實(shí)際的利潤(rùn)空間并不太大。據(jù)當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)部分投拓人士分析，該地塊實(shí)際上配建人才房面積到0.6萬平方米就差不多了，不然覆蓋不了成本。

雖然保守估計(jì)項(xiàng)目需要更大的利潤(rùn)空間來運(yùn)轉(zhuǎn)，但是在不少其他業(yè)內(nèi)看來，龍光會(huì)拼速度、周期，利潤(rùn)薄但不會(huì)虧，貨值上來，公司評(píng)級(jí)就高，貸款就容易。簡(jiǎn)而言之，用銷售流量換取公司的生存空間。

龍光也已經(jīng)玩開“高周轉(zhuǎn)”這套打法，在2021年上半年龍光新項(xiàng)目開盤時(shí)間約為6.6個(gè)月，平均項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期則是16個(gè)月。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較2020年有所上升。

事實(shí)上，上述龍光光明項(xiàng)目在開發(fā)效率上已經(jīng)達(dá)到了極致。再獲取項(xiàng)目后次月，也就是今年6月份，挖機(jī)已經(jīng)開入項(xiàng)目開始運(yùn)作，11月11日，項(xiàng)目獲批預(yù)售，推售287套住宅房源，并且從獲批預(yù)售開始，項(xiàng)目便開啟了誠(chéng)意登記直至11月15日。

顯然從項(xiàng)目開發(fā)周期的時(shí)間軸來看，該項(xiàng)目從拿地到開盤耗時(shí)不到6個(gè)月，較其自身平均水平已經(jīng)縮短1個(gè)月左右時(shí)間，可謂把快周轉(zhuǎn)玩到了極致。

不過龍光也許沒有想到，就是這個(gè)面積不過4萬平方米的項(xiàng)目，推貨不過200余套的項(xiàng)目可能成為自己快周轉(zhuǎn)模式的“轉(zhuǎn)變”點(diǎn)。

11月17日，光明龍光玖瑞府意向登記人名冊(cè)公示，共191批，登記人數(shù)僅為推出貨量287套的66.55%，去化前景不容樂觀。并且需要留意，誠(chéng)意登記并不意味著最終的成交，甚至有網(wǎng)友猜測(cè)，此次成交能否達(dá)到五成是個(gè)疑問。

為此，在11月18日，龍光馬上借以26周年司慶的由頭，推出開盤92折活動(dòng)，名額達(dá)到百套，折后優(yōu)惠價(jià)格為4.6萬元至4.8萬元帶精裝修，并且優(yōu)惠活動(dòng)不限制樓層、朝向、戶型的選擇，限定條件只是要求三天內(nèi)付清首付。

同時(shí)，有消息傳出，項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)介。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，有不少潛在購房者表示已經(jīng)看到中介推介該項(xiàng)目，亦有實(shí)地參觀過項(xiàng)目的人士表示，案場(chǎng)聚集了大批中介。

種種跡象帶來的潛臺(tái)詞，項(xiàng)目去化壓力巨大。有意思的是，過往獲得銷售佳績(jī)的開發(fā)商，總會(huì)迫不及待的公布項(xiàng)目去化成績(jī)，但龍光玖瑞府從開盤至今已經(jīng)過去數(shù)日，相關(guān)業(yè)績(jī)依舊還是靜悄悄的。

高溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變

在市場(chǎng)人士看來，龍光玖瑞府去化不佳的結(jié)果已經(jīng)成為必然。

“項(xiàng)目（龍光玖瑞府）肯定不會(huì)賣得特別好。”一位深圳市場(chǎng)資深人士回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，一方面項(xiàng)目旁邊有更便宜且更近地鐵站的中海項(xiàng)目；另一方面從大的區(qū)域看，也有整體素質(zhì)更好的深鐵瑞城。“夾在中間的龍光很被動(dòng)，很被動(dòng)。”

據(jù)了解，該人士提到的中海項(xiàng)目，為中海于深圳第二批集中供地拿下的A503-0093地塊。該地塊有4家競(jìng)買人報(bào)名，分別為保利置業(yè)、華潤(rùn)、招商、中海，最終由中海旗下深圳市中海啟明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

該項(xiàng)目位于光明區(qū)鳳凰街道，出讓面積3.23萬平方米，建筑面積17.46萬平方米，成交價(jià)37.34億元，成交樓面價(jià)2.14萬元/平方米，溢價(jià)率約15.0%，自持面積2.1萬平方米。

其中最值得關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)，中海項(xiàng)目毛坯限價(jià)4.44萬元/平方米，而龍光玖瑞府的毛坯限價(jià)為4.89萬元/平方米，兩者差價(jià)超過0.4萬元/平方米。“作為買房者來講，選中海還是龍光？這是最根本的原因。”

該市場(chǎng)人士同時(shí)指出，除了價(jià)格的差異，龍光玖瑞府的體量遠(yuǎn)小于中海項(xiàng)目，有數(shù)倍之差。而往往，大社區(qū)意味著更多的商業(yè)配套，配套多則意味著更方便的生活。

反觀龍光玖瑞府項(xiàng)目，受限于總體量，龍光方面銷售人員更多是將3公里外的龍光旗下商業(yè)項(xiàng)目藍(lán)鯨世界作為配套宣傳。

此外，上述市場(chǎng)人士指出，龍光玖瑞府建在半山坡上，并且附近有墓地，整體感覺不夠大氣。“說好聽點(diǎn)就是鬧中取靜吧，但中海項(xiàng)目就展示面好，落落大方，各方面明顯比龍光項(xiàng)目要好得多。”

另一方面，該人士亦指出，同區(qū)域還有深鐵瑞城這一占地19萬平方米，總建筑面積63萬平方米，包含保障及人才房、商業(yè)、住宅、幼兒園等配套的巨無霸項(xiàng)目。

并且該項(xiàng)目是深鐵集團(tuán)在光明區(qū)的首個(gè)軌道綜合開發(fā)項(xiàng)目，與前述兩項(xiàng)目一樣，位于光明鳳凰城區(qū)域，與地鐵6號(hào)線長(zhǎng)圳站接駁，并可一站換乘13號(hào)線，未來與18號(hào)線交匯。

該項(xiàng)目一期將推出低密度小高層社區(qū)，容積率約2.97，共1330套住宅。自帶建面約6萬平方米集中商業(yè)。限毛坯均價(jià)4.75萬元/平方米。

“龍光玖瑞府入市的節(jié)點(diǎn)不是很好。因?yàn)樯铊F瑞城這個(gè)整個(gè)光明最大的項(xiàng)目馬上要開盤了。”該人士表示，該項(xiàng)目是深鐵的物業(yè)，又是TOD項(xiàng)目，所有光明的項(xiàng)目都會(huì)比較著急在該項(xiàng)目出售前清盤，盡可能的搶節(jié)奏。

言下之意，深鐵瑞城項(xiàng)目一開盤，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，將周邊項(xiàng)目的潛在客戶吸引過去。

“龍光玖瑞府轉(zhuǎn)介就是搶節(jié)點(diǎn)，想在深鐵項(xiàng)目開之前，盡可能的把200多套賣掉。哪怕動(dòng)用**市場(chǎng)的拉客能力，也要盡快清。”市場(chǎng)人士總結(jié)道：“龍光就是在搶，畢竟從整個(gè)社區(qū)看不具備優(yōu)勢(shì)，限價(jià)也不具備優(yōu)勢(shì)。”

“但凡愿意等性價(jià)比更高的產(chǎn)品，肯定選其他，反正交房時(shí)間也相差不超一年，沒差多少。”

總得來講，于龍光而言，高溢價(jià)拿地、高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的“轉(zhuǎn)變”并不在于自身經(jīng)營(yíng)能力上，最根本的原因，是在光明項(xiàng)目目前面對(duì)的整體市場(chǎng)變化。

本文源自觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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