前沿拓展：

作者：狠冷褲

話說……你有沒有覺得現(xiàn)在時(shí)間輪回到了2014-2016年：

2014年股市變牛，大家把資金都轉(zhuǎn)移去炒股，再加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)政策的加碼，2014年樓市逐漸低迷。

然后到了2015年股票大跌成股災(zāi)，同時(shí)在2015年3月30日**發(fā)布了樓市放松政策，

隨后深圳就開啟了一年的暴漲模式，直到2016年初實(shí)現(xiàn)了房價(jià)翻倍……

其實(shí)目前市場上有很多聲音說到現(xiàn)在的時(shí)間段很像2015年暴漲前夕：

自從2021年全國性的房地產(chǎn)政策打壓以及金融收緊以來，樓市遍地哀嚎，房企巨人一個(gè)個(gè)倒了。

接著房企的下游企業(yè)也跟著一個(gè)個(gè)受到負(fù)面影響，倒閉的倒閉，**撐著的繼續(xù)**撐著，都在**亡的邊緣。

而另一邊，金融行業(yè)也因金融政策收緊受到極大的打擊。

冷褲哥一個(gè)朋友在深圳PA的金融部門任職好幾年了，一直以來月收入平均也在2-3萬，今年減薪到了每月到手只有9k多。

2-3萬到9k的減薪，多么夸張啊！

那么房地產(chǎn)行業(yè)的裁員、減薪情況就不用我多說了吧？大家在這一年里應(yīng)該聽得耳朵都起繭子了。

而2021年下半年很多人隨勢將資金轉(zhuǎn)移到了股市，股市又熱了一波。

但前陣子，也就是2022年初的A股卻跌破了3000大關(guān)，然后全國性的購房政策又開始放松、同時(shí)還遇到美國大放水導(dǎo)致即將全球大通脹等等……

那今年的深圳如果像2015年那樣再次購房政策和金融政策同時(shí)放松的話，那么2023年……將暴漲？

你有沒有一種感覺？就是歷史怎么總是驚人的相似。

上一波樓市周期的跌宕起伏

這一年多，千億房企都倒了，那么普通老百姓手上資產(chǎn)也逃不過。

深圳在2019年年底的時(shí)候取消了二手房市場所謂的“豪宅稅”之后，

便迎來了一波房價(jià)上漲，買家賣家都對(duì)未來房價(jià)走勢看好，所以賣家不停的反價(jià)反價(jià)，但買家卻也能一直接受反價(jià)，

你一唱我一和，咱深圳房價(jià)就跳呵呵~

結(jié)果迎來的是一二手房價(jià)倒掛，一部分買家沖去買一手，本來深圳一手供應(yīng)就少，這么一來，一手市場又被拱出花來。

一些網(wǎng)紅盤時(shí)常傳出“喝茶費(fèi)”。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示深圳在2020年上半年新房總共成交了16727套，而因?yàn)樾路抗?yīng)的減少，二手房成交也開始叱咤風(fēng)云。

所以2020年上半年深圳的二手房總共成交44010套！！

如果不是因?yàn)?月份過年的原因，深圳2020年上半年就沒有一個(gè)月二手成家量是低于7000套的。

而這把火一直從2019年年底燒到2020年，二手房成交量甚至在2020年7月份突破了21317套的數(shù)字。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房管局、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在房價(jià)方面據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年3月深圳二手房領(lǐng)漲全國，2020年5月深圳新房房價(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.9%，二手房房價(jià)環(huán)比上漲1.6%，

位居全國第二，同比上漲12%。

結(jié)果2020年深圳均價(jià)已經(jīng)在沖9萬/㎡了！

然鵝因?yàn)樯钲诘倪^分火爆迎來了715新政。

7月15日，深圳市住建局發(fā)布調(diào)整限購年限、完善信貸措施、調(diào)整稅收等8項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市。

1.在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購買商品住房。而在之前，深圳購落戶即可購房。

2.非深戶家庭、單身繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)稅或社保方可購房的規(guī)定執(zhí)行。

3.將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年且實(shí)際成交總價(jià)不超過750萬。

而屆時(shí)深圳均價(jià)已達(dá)到近9萬/㎡，可以說買個(gè)100平左右的房子就要交豪宅稅了，這對(duì)深圳二手房市場和剛需是一個(gè)非常大的打擊。

然鵝打擊還沒結(jié)束。

全國首個(gè)二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先推出二手房參考價(jià)機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)公布參考價(jià)格清單。

結(jié)果是二手房指導(dǎo)價(jià)與先前的市場成交價(jià)和掛盤價(jià)相比大概打了7折。

而后面細(xì)則出臺(tái)規(guī)定銀行貸款也要根據(jù)指導(dǎo)價(jià)貸款而不是根據(jù)實(shí)際成交價(jià)去貸款。

那么原本三成首付的買家就需要大概5成首付購買二手了。

這對(duì)于喜歡玩杠桿的深圳又是一拳暴擊。

而實(shí)際上，這個(gè)政策的出臺(tái)雖然抑制了外地投資炒房客，但同時(shí)深圳的真實(shí)剛需全部被一起影響。

每一次政策調(diào)控出臺(tái)剛需都會(huì)被誤殺。

這也是為什么近期樓市回暖也是豪宅先行，因?yàn)橛绣X人錢多，你出臺(tái)的高首付、稅費(fèi)對(duì)他們來說就是小打小鬧，無所謂~

而普通老百姓剛需就不一樣了。

所以深圳房地產(chǎn)市場在2021年是非常黑暗的一年，并不亞于08年。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示2021年深圳二手房成交總共44375套。

可以從下圖看到相比于2020年紅色柱的近12萬套的網(wǎng)簽量，2021年二手成交量下降幅度達(dá)到63.1%！

這是自2007年以來，二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來新高。

二手指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)一度使得深圳樓市呈現(xiàn)新房熱，二手房冷的特點(diǎn)。

當(dāng)然，成交量低了，價(jià)格也一樣降了。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示在二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)一年多后，今年前三個(gè)月不少片區(qū)的二手房價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下跌。

比如南山中心區(qū)、蛇口、大沖；福田的華強(qiáng)北、百花；羅湖的翠竹等。

其中南山中心區(qū)價(jià)格降幅高達(dá)30%，華強(qiáng)北和翠竹價(jià)格均下跌28%，蛇口、百花、大沖、下梅林等也下跌超20%。

深圳二手成交量暴漲，要強(qiáng)力拉升了？

不過別灰心，目前深圳二手房成交量已經(jīng)在逐漸回暖。

深圳4月份二手成交套數(shù)為1860套，從下圖可以看到紅色柱的深圳二手成交在今年1月份成交套數(shù)為1557套，2月因是春節(jié)成交套數(shù)低可以忽略。

而3月二手成交套數(shù)為1117套，直到4月大增到1860套的成交套數(shù)。

可以明顯看到深圳二手房成交套數(shù)雖然還未重新突破2000大關(guān)，但是已經(jīng)在明顯逐月突破今年新高了。

這其中主要還是因?yàn)榻衲甑谝患径热珖缘恼咧饾u放松，所以廣州深圳的放松政策傳聞也一直圍繞在大家耳邊。

而按照以往的經(jīng)歷來看，傳聞的背后多半都是放松的前兆。

所以部分買家認(rèn)為接下來廣深放松政策幾乎是板上釘釘?shù)氖虑椋簿徒o了買家們對(duì)未來樓市預(yù)期的信心。

加上了現(xiàn)在上面對(duì)于貸款額度也放松了，各大銀行額度都非常充裕，

甚至早有傳聞廣深的二手房貸款已經(jīng)可以悄悄做到按照成交價(jià)去貸款而不是按照指導(dǎo)價(jià)貸款了。

所以這些原因也都是導(dǎo)致二手房成交量上漲的一個(gè)因素。

而從4月份的深圳二手房成交面積段來看，60-90㎡住宅成交占比39%，成交占比最大；

而戶型方面，4月份3房戶型成交占比42%，成交占比最大。

從成交占比可以看到深圳剛需們已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束觀望，開始下手了。

深圳樓市歷史回憶殺

深圳2010年9月30日限購令出臺(tái),要求深戶家庭只能買兩套房、非深滬只能買一套房。

而這次限購也是因?yàn)?8年金融風(fēng)暴過后的**行為令深圳樓市啟動(dòng)了一**漲，每年的漲幅都在30%以上。

2008年因?yàn)槊绹茁值芤鸬娜蚪鹑陲L(fēng)暴也讓深圳的房價(jià)暴跌。從1.25萬均價(jià)跌破1萬均價(jià)。

很多炒房客在這?年賠的?本?歸，而跳樓事件也市場發(fā)生，猶如當(dāng)年**。

后來在2009年4萬億**的**下，深圳房價(jià)開始回升，到了2010年深圳均價(jià)達(dá)到1.4萬左右了。

這?年**的??灌溉到全國樓市，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)瘋狂。

結(jié)果新國?條出臺(tái)，主要針對(duì)房地產(chǎn)市場，而深圳也出臺(tái)了樓市調(diào)控：

?套?付4成，三套停貸，整體信貸環(huán)境大幅收緊。

但這點(diǎn)調(diào)控對(duì)于當(dāng)時(shí)的深圳來說已經(jīng)沒啥用處了，2011年均價(jià)到了1.7萬。

然后**繼續(xù)加碼調(diào)控：?套?付6成，社保和個(gè)稅補(bǔ)交?效；??房不能隨意加價(jià)，必須交易嚴(yán)格按照**評(píng)估價(jià)進(jìn)?。

而2012年這一次深圳市場還是被打擊了。但這一年深圳的均價(jià)依然繼續(xù)上漲到了1.8萬的均價(jià)。

2013年均價(jià)2.3萬；

2014年漲到2.7萬，**再次加碼，二套房停貸；

而2015年3月30日**發(fā)布了三大房地產(chǎn)放松政策：

政策一：對(duì)擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的家庭購二套房，最低首付4成。

政策二：公積金貸款首套房，最低首付2成;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次公積金購房，最低首付3成。

政策三：個(gè)人住房滿2年出售免征增值稅。

過后新房價(jià)格由2.6萬/㎡漲到了一年后的5.4萬/㎡；二手價(jià)格由3.4萬/㎡漲到了一年后的5.3萬/㎡。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心

而當(dāng)年深圳的房價(jià)漲幅速度是全球最高的城市，沒有之一。

而深圳的購買力從09年**后就開始越發(fā)強(qiáng)悍，當(dāng)然這也和這十年來深圳的城市快速發(fā)展有很大的關(guān)系。

各種人才、資金、企業(yè)開始逐漸涌入，以及深圳這座城市土地稀缺、供求失衡造成的結(jié)果，直到現(xiàn)在深圳的購買力依舊強(qiáng)悍。

我還記得2014年位于布吉百鴿籠的金御半山開盤破布吉最高單價(jià)4萬。

而在去年高峰期金御半山最高成交單價(jià)去到了11.5萬/㎡！

這還只是布吉，我們再來回憶一下南山的房子：

2015年330后的深圳灣寶能太古城、蛇口半島城邦二期以及前海諾德國際的成交價(jià)：

半島城邦5-7萬的成交價(jià)；

寶能太古城8.5-10.5萬的成交價(jià)；

諾德國際6-7.6萬的成交價(jià)；

而經(jīng)過了去年的二手指導(dǎo)價(jià)洗禮后的現(xiàn)在。

半島城邦二期報(bào)價(jià)最便宜的也要10.5萬；

寶能太古城最低要18萬；

諾德國際最低要近13萬……

對(duì)比去年最高峰時(shí)期有些回落，但是對(duì)比2015年依然全都翻倍了。雖然有些掛盤一年都賣不掉，但是價(jià)格堅(jiān)挺是事實(shí)。

深圳2023年會(huì)再次暴漲嗎？

在經(jīng)過了2008年打擊的深圳房價(jià)起來了，在經(jīng)過了2010年首次限購打擊的深圳房價(jià)起來了，在經(jīng)過2014年加碼政策打擊的深圳房價(jià)還翻倍了，

那你覺得經(jīng)過去年二手房指導(dǎo)價(jià)打擊的深圳房價(jià)就不能再起來了嗎？

錯(cuò)，深圳房價(jià)必然會(huì)再次回升，而未來幾年的回升也一定會(huì)再超越2021年高峰期。

仔細(xì)回看深圳這十來年的周期，每一次的政策以及經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩對(duì)深圳房價(jià)的打擊都是短期負(fù)面影響，

“而當(dāng)政策放松以及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后的深圳房價(jià)就像餓了三天的狗聞到火腿腸的味道立馬打雞血蹦噠起來。”

而深圳這次放松的話還會(huì)像2015年那樣暴漲嗎？

局部區(qū)域有大漲的可能，但不可能短期翻倍。

深圳遲遲不出臺(tái)放松政策是因?yàn)闊o論是上面還是老百姓都知道深圳購買力太強(qiáng)了，這一年多來深圳成交量低只是因?yàn)榇蠹叶荚谟^望最好的時(shí)機(jī)再下手。

你可能以為深圳房子沒人買了，深圳房價(jià)跌了。

但其實(shí)背后強(qiáng)悍的購買力們都在虎視眈眈深圳，所以上面才不會(huì)貿(mào)然放開深圳的口子。

多加幾個(gè)房產(chǎn)群就能感受到很多人已經(jīng)在摩拳擦掌準(zhǔn)備隨時(shí)出擊了。

如果貿(mào)然大放開口子，那么深圳將會(huì)重現(xiàn)一次2015年的大暴漲。

我們知道房價(jià)健康上漲其實(shí)無論對(duì)于城市發(fā)展還是經(jīng)濟(jì)都是有好處的，但是暴力上漲反而是會(huì)危害經(jīng)濟(jì)的。

深圳房價(jià)已經(jīng)很高，再翻倍就均價(jià)十幾萬與**這座全球第一高房價(jià)城市平起平坐了，顯然上面是不可能讓這種事情短期內(nèi)發(fā)生的。

因?yàn)槎唐趦?nèi)房價(jià)暴漲到這個(gè)程度會(huì)造成基層人員流失、人才流失、企業(yè)流失。

也就是深圳核心競爭力全都會(huì)被超高房價(jià)給擠走。

而今年全國性的限購放松其實(shí)側(cè)面反映了那個(gè)城市需要靠房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟(jì)。

像深圳這樣受**以及樓市影響卻還是在今年第一季度維持了2%的經(jīng)濟(jì)增速，在某種程度上反映了深圳經(jīng)濟(jì)的超強(qiáng)韌性。

而最后放松的城市更能表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)依賴程度更低，證明產(chǎn)業(yè)越強(qiáng)悍、購買力更強(qiáng)、房產(chǎn)價(jià)值越高。

北上廣深都在此列。

這些城市只要稍微一放松市場就有可能一發(fā)不可收拾。

所以其實(shí)我個(gè)人估計(jì)現(xiàn)在上面都在研究怎么樣放松深圳：

大概率也是會(huì)蜻蜓點(diǎn)水一般，一點(diǎn)一點(diǎn)的來，而不會(huì)像其他二三線城市那樣一步到位大放松。

深圳經(jīng)不起再一次房價(jià)一年翻倍了，雖然我前面說到很多手持資金的人在虎視眈眈深圳的房子，但是大部分也還是在深圳真實(shí)居住的剛需。

如果這一波再把房價(jià)炒上天，那么我覺得會(huì)成為壓**深圳剛需的“最后一根稻草”。

目前網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)有不少的剛需呼吁**不要放松，害怕再放松讓房價(jià)暴漲最終只能選擇離開深圳這座城市了。

而深圳這座從來不排外、**管控非常好、創(chuàng)造財(cái)富的城市不應(yīng)該被高房價(jià)而詬病令人口流失。

他應(yīng)該用更優(yōu)質(zhì)的對(duì)口政策來緩解剛需購房門檻，但同時(shí)能抑制炒房客炒高房價(jià)。

所以這也是**需要非常認(rèn)真研究的一個(gè)事情。

不過我個(gè)人也估計(jì)未來深圳核心地段與差地段的價(jià)格分化還會(huì)進(jìn)一步增大。

特別是豪宅客戶如果對(duì)這個(gè)片區(qū)未來預(yù)期夠高，他們對(duì)漲價(jià)的接受程度就會(huì)較高，差地段的剛需客戶則一般。

從最近深圳成交的核心地段豪宅就可以看出端倪，依然在破新高。比如深圳灣超總片區(qū)的紅樹西岸和中信紅樹灣已經(jīng)破20萬了，

但地段一般的剛需筍盤依舊在朋友圈盛行。

不過深圳依然是非常適合買入的城市，因?yàn)樯钲诘纳唐贩恐挥?89萬套，但深圳卻有近2000萬人。

加上今年各大城市的防疫措施對(duì)比后，我估計(jì)今年底和明年會(huì)有非常多上海人才和高收入家庭會(huì)遷移到廣深來，那么潛在購買力太多了。

而且深圳土地對(duì)比其他三個(gè)一線城市來說也非常小，未來深圳的商品房依舊是屬于稀缺商品。

城市核心地段、有未來預(yù)期的地段的房子無論再貴依然是大家擠破頭都想買進(jìn)的。

比如深圳的香蜜湖、華僑城、深圳灣等片區(qū)；廣州的珠江新城、琶洲、金融城等片區(qū)。

在全國收緊政策、經(jīng)濟(jì)下行的情況下的今天，這些片區(qū)的房子依然不停的在破成交價(jià)新高。

再經(jīng)過了今年的股災(zāi)后，又多了一部分人發(fā)現(xiàn)資金還是流入房地產(chǎn)最安全。

因?yàn)闊o論短期內(nèi)房地產(chǎn)市場怎么破敗，到最后**都會(huì)把他給扶起來，到現(xiàn)在這個(gè)地步了，你不得不承認(rèn)房地產(chǎn)依舊是短期**的經(jīng)濟(jì)支柱。

因?yàn)樗€牽涉太多下游產(chǎn)業(yè)了。

所以包括深圳在內(nèi)的一線城市豪宅未來漲到天上去也不足為奇。

文中圖片部分來源于網(wǎng)絡(luò)

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