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前沿拓展：

“剛需買不起，改善換不動，土豪想抄底，投資不見了”。

面對如此市場，南昌業內發出了上述感慨。

進入2022年，南昌“或明或暗”進行了多次樓市政策的調整，包括公積金、限購、限貸、限售、貸款利率下調等，幾番下來，幾乎是全方面的放松，但效果似乎并未達到預期。

01樓市政策“擠牙膏”

根據樂居新媒體梳理，截至6月9日，南昌樓市政策放松，達到11次，包括公積金3次、限購方面調整4次、限售調整1次，另外端午期間，南昌縣開啟全方面的購房補貼。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

南昌這一波的政策變化，降低了購房門檻，減少了購房成本。

端午節前夕，九江、上饒、宜春、景德鎮、贛州等江西地市相繼出臺促進房地產平穩健康發展若干意見等措施，其中包含契稅補貼、購房補貼、公積金貸款額度提高、利率為LPR減20基點等受關注度較高的措施。

在南昌購房者期待“南昌政策”時，南昌縣打破了僵局，率先在南昌出臺《關于有效應對****影響促進房地產市場健康發展的若干措施》。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

不過政策“擠牙膏式”出臺，卻讓購房者們直呼：等等**贏麻了，于是觀望情緒始終持續，“也許明天政策又松了呢？”

事實上這些政策也并非完全放寬。

在“新政答疑”中，南昌公積金管理中心明確指出，“裝修部分”無法貸款，這也就意味著，南昌購房者想要純公積金貸款，首付需要增加裝修總價這部分，若以一套89平米的裝修房計算，裝修均價2500元/㎡，那么首付至少要增加22.25萬元。

另外，南昌“三限房”政策并未有任何松動，銷售過程優先本地戶籍無房戶、簽訂商品房買賣合同之日起5年內不得轉讓。

這條“三限房”政策，旨在保障本地首套剛需購房者，也成為了南昌樓市政策的底線。

02樓市“有限回暖”

那么，這種“擠牙膏式”的樓市政策出臺，對于南昌市場有多大作用呢？

據江西同策研究院**顯示，2022年端午期間，客戶看房活躍度有所提高，與“五一假期相比，利率進一步下調。端午期間來訪及成交均占6月第一周的70%以上，各板塊來訪成交基本集中在端午3天。

即便購房者的觀望情緒仍濃，不過“630”半年節點臨近，南昌樓盤的入市積極性加大，在**轉好及政策利好頻出的環境下，市場熱度有所回溫。

據樂居江西統計，5月23日-6月5日南昌新房市場共計22盤領取預售，其中住宅項目19個，共3392套新房源入市。從周度的新增供應面積來看，近兩周南昌商品住宅新增供應面積均超過13萬方，5月23-5月29日當周的供應面積達到16.15萬㎡，是2022年以來入市房源最多的一周。

據江西易居研究中心數據，截至6月6日，2022年新增預售面積93.11萬方，周均約4.655萬方。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

截至6月6日，南昌市（不含新建區、南昌縣）新建商品住宅備案面積為92.81萬方，周均備案約4.64萬方，整體的供求比為1。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

不過樓盤的積極入市，也帶動了一定的成交量。

據江西易居研究中心數據，2022年5月，南昌市商品房備案量上升至28.70萬㎡，環比上升約92%，雖同比21年下滑近28%，但仍為進入2022年以來最高值；商品住宅備案量21.91萬㎡，環比上升102%，同比21年下滑近38%。

但商品住宅庫存量呈現加劇狀態，去化周期約13.53個月。

整體而言，2022年上半年，無論是備案量還是成交均價，南昌樓市處于“有限波動”狀態

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

03非限購區受到沖擊

限購區松綁之后，原先受到“政策照顧”的非限購區，受到了沖擊，其中以九龍湖、象湖濱江、望城最為直觀。

據江西同策研究中心監測，端午小長假樓市有所回暖，從板塊來看，端午期間青云譜區來訪、成交量最多，占整體成交的50%以上，而受解除限購以及地市客戶減少的影響，象湖、望城、銀三角等剛需地區成交量依舊低迷，整體呈現兩極分化趨勢。

而非限購區——九龍湖，二手房則表現更加明顯。就在限售政策放松后的當天，華僑城萬科世紀水岸一期/二期/三期、聯泰天禧等“非三限房”改善項目便有大量二手房源掛牌。

中介狂歡：限售確定取消，神盤大量入市，歡迎致電。

在南昌一季度二手房成交TOP10中，九龍湖板塊的熱度最高，共占5席，領跑所有區域。而到了4月份，這種情況出了反轉，九龍湖在4月只有一個“綠地國際博覽城”上榜前十。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

再往前推到2021年的南昌二手房成交榜，可以更加直觀的看到放松限購帶來的影響。2021年二手房排行榜前十，7個九龍湖小區上榜。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

非限購區受影響的另一個重要原因，是購房者對于配套落地的重視。據了解，南昌非限購區主要集中在待開發或者正在開發的板塊，配套并不完善，相反，限購區多位于老城區等配套相對完善的區域。

不少購買了南昌縣象湖濱江的業主直言，“象湖濱江永遠只有住宅！”

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04房企銷售承壓

雖然政策頻出，但幾乎都是針對購房者端的措施，開發商的資金、銷售壓力仍然巨大。

以江西萬科為例，2022年1-5月銷售金額為13.23億元，銷售面積8.71萬方，而在2021年全年的銷售金額為68.35億元，銷售面積41.23萬方。

也就意味著，今年前5個月，江西萬科僅完成去年銷售額的19.35%、銷售面積的21.12%，想要達到去年的銷售情況，在剩下的7個月中，每個月得銷售7.87億元、4.64萬方。

而2021年江西萬科的月度銷售均值為：5.69億元、3.43萬方。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

具體到萬科的項目，從2021年下半年以來，在市場行情低迷的情況下，萬科新入市項目的銷售表現不盡如人意。

例如位于新建區的萬科聯發四季光年，于2021月12月8日、2022年1月25日拿到兩棟住宅的預售證，總預售面積約2.6萬方，截至2022年6月9日，已售面積約1.05萬方，整體去化率40%。不過新建區受**影響最大，實際該項目的銷售時間為3個月左右。

南昌縣的萬科江右東方于2021年9月、2021年11月分兩次拿到1#、2#、5#、7#、8#、10#住宅預售，建筑面積約5萬方，相關數據顯示，2022年1-4月該項目銷售0.85萬方，月均2125㎡。

而位于青云譜的萬科四季都會，于2021年12月9日首次拿到預售證，截至2022年6月9日，預售總面積約6.93萬方，已售面積1.79萬方，整體去化率僅25.87%。

南昌限購(南昌限購區域最新2022)

整體而言，萬科部分新入市項目的去化情況不甚理想，一邊是常年賣到榜單前三的華僑城萬科世紀水岸，一邊是入市半年去化率不足30%，冷熱分化明顯。

作為在南昌有口皆碑的萬科尚且如此，南昌其他房企，面臨的銷售壓力恐怕更加巨大。

江西易居研究中心總經理廖晨認為，需要“多方努力，多癥下藥”。企業如果紓困，大環境就不會往下，購房者信心就能重筑。不過已經在做，碧桂園，美的等民企也可以融資，這是大的層面。如果江西地方房企也能得到輔助，南昌市場回暖應該會加快。

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