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前沿拓展：

廣州醫學院第二附屬醫院(廣州醫學院第二附屬醫院體檢中心)

地處城市中心，區位接近，又都是舊廠改造，廣鋼新城、廣紙片區以及廣船被稱作是廣州老城區的三大舊改明星。

廣鋼和廣船位于荔灣，隸屬白鵝潭板塊。廣紙片區位于海珠，與廣船、廣鋼隔江對望。

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顧名思義，廣鋼新城，就是以前的廣州鋼鐵廠，廣紙的前身則是廣州造紙廠，廣船則是始建于1914年的廣南造船廠。它們都曾為廣州的經濟與發展立下汗馬功勞，也承載了老廣幾代人的回憶。

21世紀初，三者響應國家“退二進三”的政策，逐步搬離市區，舊廠改造的序幕就此拉開。

2013-2017年間，廣鋼、廣紙、廣船規劃相繼出臺，指定未來發展方向。廣鋼**為國際居住社區，廣紙立志做廣佛活力港，而廣船則是變身荔灣的科創平臺。

改造后，廣鋼新城規劃19萬居住人口，廣船1.67萬，廣紙片區約12.2萬。

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也是在2013-2020年期間，三個區域陸續賣地，邁出了落實規劃藍圖的第一步。

慢慢地，舊廠變高樓，大城規模初顯。

如今，廣鋼已9歲，廣紙片區6歲，最年輕的廣船也有5歲了。三者孰優孰劣，誰的潛力更高呢？

廣鋼新城，六年新房漲幅133%

規劃最早的廣鋼新城，是三者中唯一可稱為“城”的舊改，變化有目共睹。

2013年6月5日，廣州市規劃局公布《廣鋼新城控制性詳細規劃》，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。

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廣鋼新城效果圖（來源官方規劃文件）

廣鋼新城也是三者中規劃最為“豪華”的板塊。

3所高中、5所初中、9所小學、15所幼兒園，堪稱“每300米有幼兒園、500米有小學、800米有中學”，是廣州規劃的新區中學校最多的板塊之一。

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交通方面，不但有已通車的1號線和廣佛線，還有10號線、11號線以及一條大灣區城際22號線。

此外，根據規劃，還有一個能夠直通廣船的**公園。

在廣州老城區能拿出這么一塊地來建公園，也非常難得，不愧為廣州的“曼哈頓”。

2014年，廣鋼首批土地出讓，當日即攬金155億，堪比亞運城當年盛況。

到2021年最后一宗地拍賣，7年間，廣鋼共賣出了27宗宅地，地價也從2014年的1.4萬/㎡漲至2016年的4.1萬/㎡，漲幅193%。

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關鍵是房價。

廣鋼房價常被人吐槽漲得慢。確實也是，起步最早，同期發展起來的牛奶廠早已突破了10萬大關，而廣鋼長期徘徊在5萬上下。直到近兩年的保利堂悅以及中海保利朗閱上市，才站穩了7萬+的大關。

算起來，從2015年廣鋼首批樓盤中海花灣壹號、葛洲壩保利曼城開售時的3萬/㎡左右，到2021年保利堂悅的7萬+，六年時間，漲幅僅133%。

有意思的是，廣鋼二手房這幾年的二手房價慢慢起來了。

第一梯隊的華發**公園、珠江金茂府和保利葛洲壩海德公館價格去到6萬+，珠江金茂府去年還有房源成交價去到7.4萬/㎡。

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截圖來源AI合富APP

憑借優質的教育資源，便利的交通出行條件，以及嶄新的城市面貌，廣鋼新城在老廣扎堆的荔灣脫穎而出。

有出了老四區，就相當于出城的老廣捧場，再加上買不起天河海珠的新廣，廣鋼還是有慢慢往上爬的潛力。

廣紙片區，4年時間房價去到10萬+

廣紙片區的概念現在已經很少有人提了，原規劃區域在海珠新的規劃版圖中被納入了海珠新活力文商旅融合圈。

廣紙前身是始建于1936年的廣州造紙廠，是**第一家生產**紙和第一家采用全廢紙生產**紙企業。

2016年3月，市國規委發布《海珠區廣紙片區規劃深化及控規修編》通告。

大概因為通車的地鐵只有廣佛線，廣紙片區的**也和佛山掛了鉤，**為“海珠西引擎，廣佛活力港”，主導珠三角西岸高端配套服務。

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廣紙新城效果圖（來源官方規劃文件）

與廣鋼的二線江景不同，廣紙片區擁有一線江景。

當然，廣紙也有廣紙的不足。

它不像廣鋼新城一樣整體連片開發，中間穿插著舊工廠、舊村，還有早期的小區，新舊交替的城市面貌難以給人一座新城的感覺。

所以官方的叫法也很聰明，只稱自己是廣紙片區，從來不說我是“廣紙新城”。很清楚地跟大家說了：我只是一個版塊，不要期盼新城。

彌補城市面貌不足的，是這里很多配套都是現成的。

比如現成的三甲醫院廣州醫學院第二附屬醫院，在原學校基礎上合并的省一級廣州41中與寶玉直實驗小學南邊路校區，以及太古倉等商業配套。

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廣紙片區的老城生活氣息（AI合富廣州站攝）

看看隔壁的廣鋼廣船，大到醫院學校公路，小到一盞路燈一個指示牌，什么都要自己建，你就能感覺到廣紙的幸福感。

2015年6月，廣紙首批土地出讓，吸引了越秀與綠地兩大開發商進入，當時的地價才1.6萬/㎡。而兩年之后，時代拿下的石崗路AH051028地塊，地價一下子就飆升到了5.5萬/㎡，兩年時間地價漲幅246%。

至今，廣紙片區的兩宗地還牢牢地占據著廣州地價TOP10的第二和第六名。

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既然不是一座新城，房價就很難形成統一戰線。價格高低不一，有五萬多的，也有十萬多的。

2017年入市的綠地越秀海玥和越秀星匯海珠灣（住宅部分），價格在5-5.5萬/㎡之間。到了2020年時代大家上市的時候，價格已經來到了10萬+。

從規劃出來到價格突破10萬大關，只用了4年。

目前，一手在售的只有中海觀澔府一個項目，待推的是剛剛被越秀和海珠城市服務聯合拿下的鋅片廠地塊。

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廣紙片區的價格波動不像廣鋼，一直是向上的趨勢。

準確地說，廣紙是一直保持著5萬+的標準。畢竟位于海珠臨江區域，一開始起步就高。一個是起步高，一個是局限于不連片的開發以及老城更新的困境，價格想要繼續往上拔，除非有新的規劃利好落地。

所以現在也能看到，廣紙不同的價格差，只能由產品的差異拉開。比如只做改善的時代大家，唯一賣到10萬+。

廣船，起步即7萬+

廣船，更像是廣紙與廣鋼兩者相結合濃縮的精華版。

有廣紙沒有的新城市界面，有廣鋼沒有的產住結合，更匯聚了比廣紙更優的江景。

但獨木難支，房價并沒有去到最高。

據合富研究院數據，目前唯一在售的廣州濱江上都均價7.1-7.7萬/㎡，以建面108-351㎡三到五房大戶型為主。

廣船荔灣廠區前身是始建于1914年的廣南造船廠，2017年啟動向南沙廠區產能搬遷，歷經百年歲月。

根據2017年9月6日通過的《廣船地塊控制性詳細規劃》，這個百年老廠將變身成為荔灣的科創平臺，融匯海洋船舶產業總部經濟集聚區、高端研發、科技孵化等科技創新活動集聚區，以及舊廠更新示范區。

當然，也少不了住宅規劃，這里被**為珠江西岸特色宜居社區。

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效果圖，具體以官方公布為準（來源SPARK思邦）

值得注意的是，根據負責廣船設計的SPARK思邦建筑設計事務所給出的設計圖，廣船將通過高線綠化平臺無縫連接濱江主題公園和廣鋼公園，形成超60萬㎡的城市綠洲，形成荔灣版的“花城廣場”。

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效果圖（來源SPARK思邦）

廣船是起步最晚的區域，2020年才開始賣地，此時的廣鋼第一批收樓的小區已經入住兩年了。

2020年1月，廣船一期地塊正式拍賣，被老東家聯合中信富泰拿下。這宗地，也就是現在的廣州濱江上都|璇灣。

這也是至今為止廣船公開出讓的唯一地塊。

在廣州市2022年的供地計劃中，廣船二三期地塊也預計在今年出讓。

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廣船二、三期地塊（LW33地塊）涉及到商業商務、住宅用地

廣船，可以說是小而精。項目不多，但規劃齊全，該有的學校、地鐵、醫院都有，江景更是獨一無二。

所以，不能只看現在，就說廣船止步于7萬+。畢竟現在大經濟環境如此，又有限價，廣船只能先把產品推出去，讓大家先看到它的好。

向未來看，有地塊二、地塊三。成片開發之后，江景豪宅區即可成型。豪宅嘛，除了區位資源以及產品力之外，純粹的圈層也能增值不少。相互加持的影響，師姐還是看好廣船的未來的。

*作者：獵房師姐

拓展知識：

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