前沿拓展：

天天房產(chǎn)

一般的銀行是30%，有些銀行也會(huì)是20%，具體得看你貸款的銀行

近來(lái)，房地產(chǎn)又有點(diǎn)**動(dòng)，一種“聲音”不時(shí)傳來(lái)：**房地產(chǎn)曾經(jīng)觸底，低潮期行將過(guò)去，以至曾經(jīng)有境內(nèi)外房企公開(kāi)表示要大范圍拿地或投資房地產(chǎn)。

顯然，這是典型的房地產(chǎn)周期論在發(fā)揮作用。什么周期？房地產(chǎn)的**和低潮周期、房地產(chǎn)的土地為王和現(xiàn)金為王周期、地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲和下跌周期，等等。

顯然，他們希望**房地產(chǎn)范疇可以如過(guò)去二十多年來(lái)那樣，再來(lái)一次地價(jià)房?jī)r(jià)的顯著上漲時(shí)機(jī)，他們希望經(jīng)過(guò)再一次吃差價(jià)的“時(shí)機(jī)主義”道路繼續(xù)在房地產(chǎn)范疇做“混世魔王”。

這個(gè)周期存在嗎？作為一種經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房地產(chǎn)當(dāng)然有它的開(kāi)展周期，周期當(dāng)然存在。自去年10月國(guó)度和****掉頭扶持房地產(chǎn)開(kāi)端，一年過(guò)去了，雖然這次周期性的復(fù)蘇或回暖之路走得十分困難，能夠說(shuō)整體房地產(chǎn)至今也沒(méi)有走出谷底，但部分回暖態(tài)勢(shì)確實(shí)有所表現(xiàn)。

為什么這次的周期性回暖來(lái)得如此困難？除了房地產(chǎn)業(yè)自身的諸多困局在拖累大盤(pán)復(fù)蘇勢(shì)頭外，從更高的層面看，是**宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)曾經(jīng)發(fā)作了宏大變化，在新的大趨向通道里，雖然房地產(chǎn)依然被認(rèn)定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在經(jīng)濟(jì)的主角陣容里，我們?cè)?jīng)找不到房地產(chǎn)這個(gè)曾經(jīng)在既往二三十年間不斷在**經(jīng)濟(jì)體系中扮演主角的行業(yè)了。房地產(chǎn)的市場(chǎng)關(guān)注度在顯著降低，大量投資正在從房地產(chǎn)傳統(tǒng)通道里向外分流，這個(gè)背景下，房地產(chǎn)的周期性“回暖”就變得十分困難，而苛求歷史上曾經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)的那種“大反彈”更是簡(jiǎn)直不可能了。

如今我要敲黑板了，請(qǐng)留意：

房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，自有它的存在方式，它的前景，它的希望，但是，將來(lái)的**房地產(chǎn)，它的真正希望曾經(jīng)不在這種傳統(tǒng)漲跌的小周期里，而是在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型晉級(jí)的大趨向中！

這個(gè)時(shí)分，用得上一個(gè)很盛行的詞：順勢(shì)而為。與其在傳統(tǒng)通道里期盼房地產(chǎn)的周期性復(fù)蘇，以便重新殺入樓市繼續(xù)一味把玩房產(chǎn)保值增值的過(guò)氣游戲，不如放寬視野，緊盯時(shí)期大趨向，從房地產(chǎn)的趨向性新開(kāi)展形式中尋覓到更新、更多、更合理、更穩(wěn)健的開(kāi)展時(shí)機(jī)。

如何了解**房地產(chǎn)的大趨向以及恰當(dāng)?shù)匕盐者@種大趨向下的開(kāi)展時(shí)機(jī)呢？我總結(jié)出來(lái)9個(gè)方面的意向表現(xiàn)，供大家參考。

一，從普快到分化：房地產(chǎn)由普遍快速開(kāi)展到分化和因城施策。

將來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)顯著趨向是，它不再是一個(gè)可以同時(shí)在大中小城市中都呈現(xiàn)快速開(kāi)展態(tài)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，將來(lái)的房地產(chǎn)在不同城市間將構(gòu)成顯著的分化式開(kāi)展的現(xiàn)象。

過(guò)去40多年是**城市化開(kāi)展的頂峰時(shí)期，1980年的城市化率僅為20%，目前已達(dá)65%，簡(jiǎn)直每年一個(gè)百分點(diǎn)的增幅，大約每年農(nóng)轉(zhuǎn)非人口均勻?yàn)?200萬(wàn)，這是房地產(chǎn)過(guò)去幾十年可以高速開(kāi)展的根底根據(jù)。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)快速開(kāi)展構(gòu)成巨量的投資時(shí)機(jī)，使得加杠桿炒房的暴利形式在房地產(chǎn)業(yè)不時(shí)蔓延，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。

目前，**城市化曾經(jīng)走到最后階段，在國(guó)度“房住不炒”的戰(zhàn)略方針下，暴利形式也遭到遏制和清場(chǎng)。在這種大形勢(shì)下，房地產(chǎn)普遍式的快速開(kāi)展形式將被大分化形式取代，人口將向一二線城市、大的城市群以及都市圈集中，推進(jìn)房地產(chǎn)繼續(xù)開(kāi)展，包括房?jī)r(jià)部分仍有上升空間，正常房產(chǎn)投資現(xiàn)象仍將存在；而中小城市、三四五線城市房地產(chǎn)時(shí)機(jī)日漸萎縮，逐步回到純?cè)⒕觾r(jià)值，其房?jī)r(jià)也將遭到較大影響，下跌狀況將普遍呈現(xiàn)。

房地產(chǎn)由全國(guó)城市普快式開(kāi)展進(jìn)入分化式開(kāi)展后，政策投放將跟隨進(jìn)入因城施策時(shí)期，原有的調(diào)控政策將大幅度、大范圍撤出，不同城市之間的政策投放將呈現(xiàn)顯著的差別化態(tài)勢(shì)。

假如在這種大趨向中還能看到房地產(chǎn)周期性開(kāi)展的身影和相應(yīng)的時(shí)機(jī)，那一定是在大城市、城市群、都市圈中。

二，從高債到現(xiàn)流：辭別三高降債減負(fù)以穩(wěn)定現(xiàn)金流保證運(yùn)營(yíng)。

這兩年來(lái)房地產(chǎn)界呈現(xiàn)的最大問(wèn)題就是一個(gè)字：債。一個(gè)恒大將近2萬(wàn)億的債務(wù)范圍就足以讓我們痛切地認(rèn)識(shí)到**房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏大壓力，何況，在國(guó)度“三條紅線”的嚴(yán)厲約束下，暴顯露債務(wù)困局的房企何止一個(gè)恒大，**10萬(wàn)家大大小小的房企中，很多都不同水平遭到債務(wù)的拖累，不時(shí)傳出爆雷、重組、破產(chǎn)的音訊。

過(guò)去二十多年間，**房地產(chǎn)界曾經(jīng)習(xí)氣了依賴房企三高（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）或房地產(chǎn)業(yè)三高（高房?jī)r(jià)、高債務(wù)、高度金消融）不時(shí)推高房企債務(wù)壓力和樓市房?jī)r(jià)壓力。

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)日益收縮和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的開(kāi)展趨向，業(yè)界充滿的三高形式曾經(jīng)難以為繼。最近幾年是房企降債減負(fù)的關(guān)鍵時(shí)間窗，關(guān)于房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)鼎力解除債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，孵化和培育以富余現(xiàn)金流為根本保證、以適度多元融資為配合的穩(wěn)健型運(yùn)營(yíng)形式將是燃眉之急。

三，從虛擬到實(shí)態(tài)：地產(chǎn)去泡沫脫虛向?qū)嵒貧w常態(tài)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

辭別了波濤壯闊的城市化洗禮，也剔除了依賴加杠桿、泡沫式的暴利投機(jī)形式，**房地產(chǎn)將如何走出將來(lái)之路？關(guān)于資源型的土地和資產(chǎn)型的物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們永遠(yuǎn)存在，永遠(yuǎn)隨同人類，只需市場(chǎng)存在，土地和房產(chǎn)的買賣和關(guān)聯(lián)性的商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)就會(huì)存在，這就是房地產(chǎn)的常態(tài)化趨向。

這種趨向下，房地產(chǎn)將脫虛向?qū)崳貧w常態(tài)化的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它不再扮演宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍者的角色，但它依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根底產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，**依然能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)過(guò)常態(tài)化的運(yùn)營(yíng)取得屬于這個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和投資盈利時(shí)機(jī)，普通民眾依然能夠在對(duì)房產(chǎn)的中長(zhǎng)期穩(wěn)健持有中取得合理的財(cái)富性增值收入。

一句話：將來(lái)的房地產(chǎn)，做實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠，搞虛擬泡沫不行；做常態(tài)化運(yùn)營(yíng)能夠，搞投機(jī)炒作不行。

四，從外量到內(nèi)質(zhì)：地產(chǎn)由外延式數(shù)量型向內(nèi)涵式質(zhì)量型開(kāi)展。

以往二十多年是房地產(chǎn)范圍快速擴(kuò)張的年代，房地產(chǎn)總市值、銷售總額、房?jī)r(jià)均一路攀升。這種外延式、數(shù)量型開(kāi)展形式在應(yīng)對(duì)理想住房需求的同時(shí)，又**了投機(jī)性、虛擬化泡沫式需求的快速增長(zhǎng)。

往常房地產(chǎn)速度型、數(shù)量型開(kāi)展的頂部曾經(jīng)呈現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快速擴(kuò)張時(shí)期正在終結(jié)，房地產(chǎn)依賴速度和數(shù)量高增長(zhǎng)的形式也將被替代，粗放式、外延式、暴利式增長(zhǎng)形式將日漸式微，存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率都將隨同降落。

取而代之的將是內(nèi)涵式、高質(zhì)量式的增長(zhǎng)形式，其重要政策導(dǎo)向是，深化土地管理制度變革，向土地要更大效益。典型的開(kāi)展方向就是，城市不再繼續(xù)走攤大餅式的開(kāi)展道路，而是在現(xiàn)有的舊城內(nèi)部經(jīng)過(guò)舊改精耕細(xì)作，讓城市具有更高的含金量和綜合價(jià)值，這就是通常所講的城市更新形式。

能夠想象，在這種內(nèi)涵式、高質(zhì)量式的開(kāi)展形式影響下，將來(lái)各大城市的新地出讓范圍將大幅降低，舊城改造、城市更新范圍將大幅增加，城市綜合質(zhì)量將不時(shí)提升；與之相應(yīng)，**房企總量將大幅降落，集中度將大幅提升，房企運(yùn)營(yíng)程度也將大幅提升。

五，從重硬到輕軟：硬件重資產(chǎn)主架構(gòu)轉(zhuǎn)向軟件輕資產(chǎn)主架構(gòu)。

既往的傳統(tǒng)形式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心在物業(yè)硬件局部，房企的中心資產(chǎn)形態(tài)和主要利得來(lái)源也是重資產(chǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)者也是依賴物業(yè)硬件重資產(chǎn)施行加杠桿炒作。

在新形式下，房地產(chǎn)的硬件重資產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)化為行業(yè)運(yùn)營(yíng)的根底平臺(tái)，而依托于物業(yè)重資產(chǎn)的輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈及其運(yùn)營(yíng)將成為房地產(chǎn)行業(yè)再開(kāi)展的主角。物業(yè)重資產(chǎn)的價(jià)值提升很難從投機(jī)性的虛擬炒作中取得，而是主要經(jīng)過(guò)輕重資產(chǎn)整合運(yùn)營(yíng)、品牌拓展以及正常穩(wěn)健的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中取得。

六，從增量到存量：住宅地產(chǎn)從增量型主導(dǎo)向存量型主導(dǎo)過(guò)渡。

住宅地產(chǎn)的增量型業(yè)態(tài)和城市化進(jìn)程關(guān)系親密。2021年全國(guó)新房銷售面積近18億平米，曾經(jīng)抵達(dá)天量，將來(lái)將逐年降落。隨著增量型業(yè)態(tài)不時(shí)收縮，獲利空間正在逐漸減少，目前一線城市增量業(yè)態(tài)曾經(jīng)降落到總量的約30%。增量紅利依然存在，但除了深圳在新房業(yè)務(wù)上會(huì)有若干年的大補(bǔ)課行動(dòng)外，其他城市的新房業(yè)務(wù)總量將逐漸降低。

增量型業(yè)態(tài)收縮的同時(shí)，存量型業(yè)態(tài)卻開(kāi)端大展拳腳了。目前全國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)存量已十分龐大，市值達(dá)400多萬(wàn)億，這是房地產(chǎn)的宏大新藍(lán)海和長(zhǎng)期宏大潛力空間，向存量要產(chǎn)能，要時(shí)機(jī)，要效益，這已成為業(yè)界的共識(shí)。國(guó)度也將經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)稅從住宅存量中獲取公共性紅利。

房企轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志就是把主要精神投入物業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)決不只僅是由售轉(zhuǎn)租，不能僅僅成為一個(gè)“二房東”，以收租為生，而是要在自有的和拜托運(yùn)營(yíng)的物業(yè)中構(gòu)成多種運(yùn)營(yíng)的格局，物業(yè)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)能夠構(gòu)成穩(wěn)定悠長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，并構(gòu)成長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)紅利。

存量物業(yè)能夠展開(kāi)多種運(yùn)營(yíng)形式，例如，產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)物業(yè)、物流園、寫(xiě)字樓等工商物業(yè)運(yùn)營(yíng)；二手房買賣、住宅物業(yè)租賃、物業(yè)管理；政策類長(zhǎng)租公寓、公租房運(yùn)營(yíng)；城市更新或舊改業(yè)務(wù)（存量+增量）；針對(duì)商戶和業(yè)主的各項(xiàng)社會(huì)化效勞、社區(qū)商業(yè)及文化消費(fèi)效勞、社康中心效勞、針對(duì)幼兒和青少年的素質(zhì)培訓(xùn)活動(dòng)、針對(duì)老年人的保安康養(yǎng)和學(xué)習(xí)性效勞、針對(duì)小區(qū)居民的外賣配送效勞、針對(duì)小區(qū)居民的組織的各類外出社交、旅游效勞，等等。

七，從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)：由物業(yè)型地產(chǎn)主導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型。

嚴(yán)厲說(shuō)，非住宅類地產(chǎn)都可歸入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如商務(wù)地產(chǎn)、公共效勞地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等。

在房住不炒戰(zhàn)略方針和一系列調(diào)控政策影響下，越來(lái)越多的社會(huì)關(guān)注度和資金正在轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，尋求房地產(chǎn)新的開(kāi)展空間。從國(guó)度宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略趨向看，將來(lái)中心支點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)民根底性產(chǎn)業(yè)，國(guó)度將重點(diǎn)扶持企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)取得更好效益，并為**發(fā)明愈加堅(jiān)實(shí)有力的財(cái)稅根底。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比有嚴(yán)重差別：其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)須以產(chǎn)業(yè)為中心，地產(chǎn)局部會(huì)遭到產(chǎn)業(yè)的約束；其二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地、融資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)流程更復(fù)雜，難度更大；其三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)屬性明顯低于住宅地產(chǎn)，從中獲利空間很小；其四，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)展，大大降低了炒作土地和房產(chǎn)的空間。

**經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入以高質(zhì)量和智創(chuàng)開(kāi)展為引領(lǐng)的新時(shí)期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以新基建、科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)和稅收為依托，因此具有極端寬廣的開(kāi)展?jié)摿Α?/span>

八，從產(chǎn)運(yùn)到資管：房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理間交互推進(jìn)。

房地產(chǎn)是具有適用和投資雙重屬性的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)特征招致多年來(lái)房產(chǎn)自身被用來(lái)不時(shí)放大投資泡沫成分，經(jīng)過(guò)加杠桿做投機(jī)炒作，迫使國(guó)度最終提出了房住不炒的戰(zhàn)略。

但是，這個(gè)戰(zhàn)略只能否定炒房的投機(jī)行為，并沒(méi)有也不可能承認(rèn)房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和投資價(jià)值，國(guó)度還一再表示支持民眾增加財(cái)富性收入。將來(lái)房地產(chǎn)不只要涉足大量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，也會(huì)有效強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理，會(huì)借助資本市場(chǎng)的各類平臺(tái)和機(jī)遇，適時(shí)地、適度地、適中地盤(pán)活物業(yè)資產(chǎn)，讓房產(chǎn)在資本市場(chǎng)演化中盡可能完成保值增值。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)正常投資行為和投機(jī)炒作行為之間，普通人有時(shí)很難做出明晰辨識(shí)，這是一個(gè)難題，需求國(guó)度在政策和法規(guī)層面給予更多商定和約束，以便標(biāo)準(zhǔn)投資行為，嚴(yán)打和根絕投機(jī)行為。

九，從地財(cái)?shù)疆a(chǎn)稅：**財(cái)稅重心將從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)稅收。

從某種意義上說(shuō)，**二三十年房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)根底動(dòng)力來(lái)源于**關(guān)于土地財(cái)政的依賴，各地**普通預(yù)算財(cái)政收入中土地財(cái)政占比很高，30%-50%是常態(tài)，個(gè)別高達(dá)60%-70%。

隨著城市化進(jìn)入后期，土地出讓時(shí)機(jī)不時(shí)削弱，各地**來(lái)自土地出讓的收益將大幅減少。目前看，短期內(nèi)來(lái)自房地產(chǎn)稅的收益還難以構(gòu)成替代效應(yīng)，同時(shí)，單純加大****債務(wù)的方式也會(huì)不時(shí)積聚風(fēng)險(xiǎn)。這些狀況將迫使各地強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型晉級(jí)，盡可能經(jīng)過(guò)強(qiáng)力扶持企業(yè)施行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型晉級(jí)和科技創(chuàng)新，不時(shí)增加企業(yè)產(chǎn)能和利潤(rùn)，并相應(yīng)有效增加**的財(cái)稅收入。

可見(jiàn)，從土地財(cái)政到產(chǎn)業(yè)稅收，這將是將來(lái)房地產(chǎn)大趨向開(kāi)展中的一個(gè)重要意向，即：**財(cái)政收入的重心將明顯由土地財(cái)政向產(chǎn)業(yè)稅收方向過(guò)渡。

總結(jié)一下：

看明白了以上房地產(chǎn)開(kāi)展的9大意向，我們還會(huì)以為房地產(chǎn)的重要時(shí)機(jī)在可能降臨的新一波周期的寬松性中嗎？

假如說(shuō)，將來(lái)房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)值為100，其中下一輪周期的時(shí)機(jī)值只要10，而真正嚴(yán)重的、占比到達(dá)90的時(shí)機(jī)值在房地產(chǎn)開(kāi)展的大趨向中，也就是在上面談到的9個(gè)重要的趨向性意向中。

希望大家可以緊緊抓住房地產(chǎn)大趨向中的重要時(shí)機(jī)，博得再開(kāi)展的勝利。

拓展知識(shí)：

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我個(gè)人比較推薦**房產(chǎn)網(wǎng)，這個(gè)網(wǎng)站的資料，還是比較不錯(cuò)的。

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我覺(jué)得天天房產(chǎn)網(wǎng)是非常不錯(cuò)的，里面有很多信息都可以及時(shí)過(guò)去。

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我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)網(wǎng)站58同城和安居客，這兩個(gè)網(wǎng)站都可以的，因?yàn)槲覀€(gè)人經(jīng)常在這兩個(gè)網(wǎng)站上找房子，所以我個(gè)人覺(jué)得還挺好用的。