前沿拓展：

房屋租賃所得個人所得稅計算

各地方綜合稅率不一樣，具體要以當地主管稅務機關公布的稅率為計算依據。 例如：成都市 為簡化征管，降低征納成本，個人出租房屋所涉及的房產稅、個人所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及四川省地方教育附加實行綜合征收：個人出租房屋月租金收入未達5000元的，綜合征收率為4%；個人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元）、20000元以下的，綜合征收率為8%；個人出租房屋月租金收入20000元以上（含20000元）的，綜合征收率為10%。計稅公式為：
個人出租房屋應納稅額＝租金收入× 綜合征收率
其中租金收入為個人出租房屋取得的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 出租人有下列情形之一，繳納稅款確有困難的，可向主管稅務機關提出減免申請，報當地**審批：
（一）城鄉結合部的失地農民、**農戶，出租房屋月租金在500元以下的；
（二）個人出租房屋月租金在1000元以下，且租金收入為家庭主要生活來源的；
（三）其他繳稅困難的情形。

一、“財產租賃所得”的征稅范圍

“財產租賃所得”，是指個人出租“不動產”、“機器設備”、“車船”以及“其他財產”取得的所得。

【注意】

個人取得的“房屋轉租”收入，屬于“財產租賃所得”的征稅范圍。

二、“財產租賃所得”的納稅義務人

確認“財產租賃所得”的納稅義務人，應以“產權憑證”為依據。無“產權憑證”的，由主管稅務機關根據實際情況確定納稅義務人。

【注意】

“產權所有人”**亡，在未辦理產權繼承手續期間，該財產出租而有租金收入的，以“領取租金的個人”為納稅義務人。

三、“財產租賃所得”適用的稅率

適用比例稅率，稅率為20%。

【注意】

●對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，暫減按１０％的稅率征收個人所得稅。

個人出租商鋪的個人所得稅稅率

●個人出租其他類型的房屋（比如出租商鋪），仍按20%的稅率征收個人所得稅。

四、“財產租賃所得”的個稅計算

（一）計算公式

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

（二）“應納稅所得額”的確定

“財產租賃所得”以一個月內取得的收入為一次。個人“每次取得的財產租賃收入”，減去準予扣除的項目（“稅金”、“基金”“費用”）后，再按“定額”（或“定率”）減除扣減費用后的余額，即為“應納稅所得額”。

1、準予扣除的項目包括：

◆在出租財產過程中繳納的“稅金”（增值稅、房產稅、城建稅等）和國家能源交通重點“建設基金”、國家預算“調節基金”、“教育費附加”。—-需有完稅（繳款）憑證。

個人所得稅的計算

◆“轉租”的情況下向出租方支付的租金和增值稅。

◆由納稅義務人負擔的出租財產實際開支的“修繕費用”。—需能夠提供有效、準確憑證。

【注意】

●允許扣除的“修繕費用”，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

2、應納稅所得額的計算公式

根據每次取得的“財產租賃收入”（已減去準予扣除的項目）是否超過4000元，判斷減除“扣除費用”的方法（“定額”or“定率”），并確定“應納稅所得額”的計算公式。

（1）每次取得“財產租賃收入”（已減去準予扣除的項目）≤4?000元

應納稅所得額=每次取得“財產租賃收入”-800—————-“定額減除”

（2）每次取得“財產租賃收入”（已減去準予扣除的項目）＞4000元

應納稅所得額=每次取得“財產租賃收入”×（1-20%）—–“定率減除”

（三）舉例說明

**居民托尼于2021年1月將其自有居民住房出租給翠花，約定每月的租金為4800元（當地市場價格），當年的3月因房屋漏水，發生房屋修理費用2000元，當月完成并取得有效的憑證（假設修繕費用由托尼承擔）。

則托尼在2021年出租此套住房需要繳納的個人所得稅為多少（不考慮其他稅費）？

①適用稅率

由于托尼出租房屋滿足：“個人按市場價格出租的居民住房”條件，因此，托尼取得的“房屋出租所得”，可以暫減按１０％的稅率征收個人所得稅。

②扣除項目

由于每月允許扣除的“修繕費用”限額為800元，因此2000元的修理費用需要分別在3月扣除800元，在4月扣除800元，在5月扣除400元。

③應納稅所得額

由于“財產租賃收入”以每月內取得的收入為一次。因此，3月、4月取得的“財產租賃收入”在減去800元修繕費用（準予扣除的項目）后不超過4?000元。

★因此，在計算3月和4月的“應納稅所得額”時應適用“定額扣除”（即減去800元）

3月、4月每月“應納稅所得額”=取得“財產租賃收入”-800=（4800-800）-800=3200元

★5月份取得的“財產租賃收入”在減去400元修繕費用（準予扣除的項目）后超過4000元。因此，在計算5月的“應納稅所得額”時應適用“定率扣除”（即扣減20%）

5月“應納稅所得額”=（取得“財產租賃收入”-400）×（1-20%）=（4800-400）×（1-20%）=3520元

★同理，在計算其他月份的“應納稅所得額”時，也應適用“定率扣除”（即扣減20%）

其他月份“應納稅所得額”=取得“財產租賃收入”×（1-20%）=4800×（1-20%）=3840元

★托尼全年出租房屋的“應納稅所得額”=3200+3200+3520+3840×9=44480元

④應納稅額

應納稅額=應納稅所得額×10%=44480*10%=4448元

＞＞因此，托尼在2021年出租住房需要繳納的個人所得為4448元。

【注意】

●以上例子是為了方便理解個人所得稅的計算，故對問題進行了必要的簡化，如涉及到相關稅費（比如增值稅、房產稅等），在計算“應納稅所得額”之前還需要先將相應的稅費（在允許扣除范圍內）從取得的“財產租賃收入”當中予以扣除。

以上，就是關于“財產租賃所得”所涉個人所得稅的相關內容。

本文主要內容回顧：

一、“財產租賃所得”的征稅范圍

二、“財產租賃所得”的納稅義務人

三、“財產租賃所得”適用的稅率

四、“財產租賃所得”的個稅計算

【聲明】以上內容雖然代表本人觀點，但并非正式的法律意見或建議。本文系原創文章，如需轉載，請注明作者及來源。部分圖片來自網絡，如有侵權，請聯系刪除。

【相關法律規定】請參閱原文

原文出自：微信公眾號【法律知否】

拓展知識：

房屋租賃所得個人所得稅計算

出租住房應繳納個人所得稅是：應納稅額=應納稅所得額*稅率，個人出租住房按10%的稅率征收個人所得稅；即應納個人所得稅稅額=應納稅所得額x10%。個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
個人所得稅是調整征稅機關與自然人之間，在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。是國家對本國公民、居住在本國境內的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。在有些國家，個人所得稅是主體稅種，在財政收入中占較**重，對經濟亦有較大影響。
在**，個人所得稅的納稅義務人，既包括居民納稅義務人，也包括非居民納稅義務人。居民納稅義務人負有完全納稅的義務，必須就其來源于**境內、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務人僅就其來源于**境內的所得，繳納個人所得稅。
房屋租賃個人所得稅計算方法有哪些?
一、營業稅
依照我省規定，個人取得房屋租金收入按次征收營業稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應申報納稅。
二、城鎮土地使用稅
個人出租房屋取得收入應繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據，稅額標準以開征范圍內房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標準為準。以翠屏區為例，翠屏區城鎮土地使用稅稅額標準為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。
三、城市維護建設稅
凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為城市維護建設稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為基數計征。納稅人所在地在市區的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%，納稅人不在市區、縣城、鎮的稅率為1%。
四、個人所得稅費用
個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：
1、法定費用扣除標準：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;
2、按有關規定實際繳納的各種稅、費可據實扣除;
3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務機關認定的票據可以據實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。
交租房押金要注意哪些事項
(一)租房合同中對于房屋情況一定要約定清楚
租房合同中還存在一個共性問題，這就是雖然合同上說明某些情況下會扣掉違約金，但并未清楚的指明什么情況下會歸還押金。
租房之前租客一定不能偷懶，除了簡單的家具和電器的試用外，租客應該和房東或中介協商，列出所有的家具、電器狀況清單，有些如果有必要，還需要房東提供電器的購買**，并通過照相的形式保存租房時的現狀，避免押金**。
(二)為避免**，押金條款應詳細
為了避免因租房押金引起的**，雙方一般都會在租房合同中加入租房押金這一項，以下是詳針對于租房押金的詳細說明：
1、租房押金一般是房客與房東雙方約定，實際押金一般不會超過兩個月。
2、房東為確保房屋及其家電不被非法轉賣，及水電費的扣除，租客一般同意支付房東租房押金，在收到押金后會有相應的**。
3、其中要尋找正規的中介公司，最好是全國連鎖的那種中介公司，最好由中介介紹房主出面審查相關證件后簽訂租房合同，這樣更有利于保護自己的權益。
4、除租房合同另有約定外，租客應于租賃關系消除且房東遷空、點清并付清所有應付費用后的當天將押金全額無息退還租客。
(三)房屋設施無毀損的話，押金應該全額退還
租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內，在房屋及其設施無毀損的情況下，業主應退還押金。
租賃所得個人所得稅為應納稅額乘以稅率來計算。1、申報登記。凡是本轄區范圍內的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的范圍。
2、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務所組織成立聯合審定小組，在分片選點的基礎上，對各片區房屋出租情況進行典型調查，審核確定出租比率，并以報表形式報區租賃管理辦和區地稅局備案。
3、核實出租面積。由代征人員實地察看自建房總層數、業主自用層數和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初審核實各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報租賃管理所審定。

法律依據：
《個人所得稅法》
第二條 下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）勞務報酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特許權使用費所得；
（五）經營所得；
（六）利息、股息、紅利所得；
（七）財產租賃所得；
（八）財產轉讓所得；
（九）偶然所得。
居民個人取得前款第一項至第四項所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計算個人所得稅；非居民個人取得前款第一項至第四項所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。納稅人取得前款第五項至第九項所得，依照本法規定分別計算個人所得稅。、
第三條　
個人所得稅的稅率：
（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率；
（二）經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率；
（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。