前沿拓展：

房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅計(jì)算方法

　　2015年二手房交易個(gè)人所得稅如何繳納
　　一、出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易計(jì)稅金額的1%全額征收。而根據(jù)國務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，二手房的個(gè)人所得稅，將嚴(yán)格按差額的20%征稅。
　　以交易一套130平方米的二手房為例，2010年賣主買房時(shí)，價(jià)格是40萬元，這次是以80萬元出售，差額是40萬元。按我市現(xiàn)行的總房款1%征個(gè)稅，需繳納8000元的個(gè)稅;而如果按差額的20%征個(gè)稅，那么這套房需繳納個(gè)稅8萬元。也就是說，這套房子光是個(gè)稅部分，就增加了7.2萬元。更何況，二手房交易還有契稅、營業(yè)稅、交易費(fèi)等其他稅費(fèi)。按照最高標(biāo)準(zhǔn)來算，這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業(yè)稅，兩樣稅加起來是6.88萬元。再加上 8萬元的個(gè)稅，這套房子的累計(jì)交易稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了14.88萬元，相當(dāng)于總房款80萬元的18.6%。
　　二、按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%(1%針對(duì)普通住宅，2%針對(duì)非普通住宅)，交易時(shí)可以從低選擇。對(duì)于房價(jià)漲幅很快的房源，無疑是按照總價(jià)為基準(zhǔn)計(jì)算相對(duì)劃算。
　　根據(jù)1994年實(shí)施的個(gè)人所得稅法規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這其中包括房產(chǎn)。
　　征收方式為：
　　1、查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用**的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%
　　2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用**的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%

一，什么是個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅，是指對(duì)本國公民，居住在本國境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得所得和境外個(gè)人來源于本國的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅。

納稅人為出讓土地，房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，及出售人。計(jì)稅依據(jù)為官方認(rèn)可的成交價(jià)（在土地，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)），基礎(chǔ)稅率分別為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%或2%。

二，如何計(jì)算個(gè)人所得稅稅額

（一）影響個(gè)人所得稅稅額的因素

1，房屋原值（有或無）

2，房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）

3，房屋持有年限（滿五年或不滿五年）

4，出售方家庭持有房產(chǎn)套數(shù)（唯一或者不唯一）

注：1，家庭名下：我們所說的家庭名下是指夫妻雙方及家庭名下未成年子女都為一個(gè)家庭，其中任意一人有房產(chǎn)都計(jì)算為套數(shù)，這里面的房產(chǎn)套數(shù)包括70年產(chǎn)權(quán)公寓，包括70年產(chǎn)權(quán)住宅，但不包括40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)。

2，大連目前房子是否唯一，只看大連名下房產(chǎn)套數(shù)即可。其它城市房產(chǎn)均不算套數(shù)。

（二）個(gè)人所得稅計(jì)算總結(jié)

（1）個(gè)人出售滿五年且是家庭名下唯一住宅的免征個(gè)人所得稅；

（2）個(gè)人出售不滿五年或不是家庭名下唯一住宅的征收個(gè)人所得稅；（注意是或的關(guān)系，有一點(diǎn)不滿足就需要征收）

（3）個(gè)人所得稅稅率申報(bào)：個(gè)人所得稅時(shí)，有兩種征收方式，一種為核定征收稅率，住宅為計(jì)稅價(jià)格的1%，非住宅為計(jì)稅價(jià)格的2%，一種為查實(shí)征收，按照房屋的計(jì)稅價(jià)格與原購房**及合理費(fèi)用的計(jì)算差額，稅率差額的20%

（4）按照查實(shí)征收時(shí)，合理費(fèi)用包括購房款（以購房**價(jià)格為準(zhǔn)），契稅，貸款利息（要求是提供貸款合同與還款明細(xì)），不適用于非住宅。 高新園區(qū)產(chǎn)權(quán)證，附記頁為購買商品房時(shí)合理費(fèi)用還包括維修基金（提供維修基金），裝修費(fèi)用（提供裝修**與裝修合同），裝修**需體現(xiàn)房屋地址。

三，個(gè)人所得稅征收中有哪些特殊問題

（一）免征情形

1，夫妻更名，夫妻加名，夫妻房產(chǎn)分割，離婚析產(chǎn)，免征個(gè)人所得稅。

2，直系贈(zèng)予，免征個(gè)人所得稅。

3，繼承人繼承土地房屋權(quán)屬免征個(gè)人所得稅。

4，出售住宅滿五年家庭名下還有登記備案且未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住宅，不計(jì)算套數(shù)，免征個(gè)人所得稅。（這個(gè)比較常用，多多注意）

（二）界定交易房屋滿五年的標(biāo)準(zhǔn)

1，商品房，存量房均以契稅**填發(fā)日期或產(chǎn)權(quán)證登記日期孰先原則。

2，已購公房，房改房以房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)

3，繼承的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿五年

4，贈(zèng)予與的房產(chǎn)為直系親屬之間贈(zèng)與的，可以按照贈(zèng)予前的日期界定是否滿五年。

5，夫妻更名的房產(chǎn)可以按照更名前的日期界定是否滿五年。

6，遺失補(bǔ)證，破損換證的房產(chǎn)，可以按照原房產(chǎn)證的時(shí)間界定是否滿五年。

四，房屋為多人共有時(shí)個(gè)人所得稅如何征繳

若房屋為二人或二人以上多人共有，則個(gè)人所得稅可以按照各個(gè)共有權(quán)人家庭住宅套數(shù)分別計(jì)算是否可以免征個(gè)人所得稅。

以上就是個(gè)人所得稅的詳細(xì)介紹和注意事項(xiàng)，如果還有問題可以評(píng)論區(qū)留言。關(guān)注我，我會(huì)繼續(xù)更新關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易相關(guān)問題。[大笑]

拓展知識(shí)：

房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅計(jì)算方法

一、正面回答
房屋個(gè)人所得稅計(jì)算方法：計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納增值稅等合理費(fèi)用*20%，個(gè)人所得稅由賣方交,滿五年免交，五年以上且是唯一的自住房才能免稅,對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。
二、分析
房屋個(gè)人所得稅是二手房交易過程中，賣方的人產(chǎn)生盈利而繳納的稅收，稱之為房產(chǎn)個(gè)稅，房產(chǎn)個(gè)稅是房產(chǎn)交易過程中由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的個(gè)人所得稅，一般存在于二手房交易過程中由賣方個(gè)人繳納的利得稅，新房賣方是開發(fā)商不存在銷售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅。
三、相關(guān)法律
根據(jù)《中華****個(gè)人所得稅法》相關(guān)法律條文規(guī)定，房產(chǎn)個(gè)稅是指房產(chǎn)交易過程中由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的個(gè)人所得稅。一般存在于二手房交易過程中由賣方個(gè)人繳納的利得稅，新房賣方是開發(fā)商不存在銷售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)定，有利于維持社會(huì)穩(wěn)定和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，也是維護(hù)廣大**群眾根本利益的重要制度。