房產(chǎn)繼承稅費(fèi)計(jì)算(房產(chǎn)繼承稅費(fèi)計(jì)算方式)
前沿拓展：
家里的房子，到底通過(guò)哪種方式過(guò)戶(hù)給子女成本最低？很多人都考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題。有些人是為了規(guī)個(gè)人所得稅管理費(fèi)，降低成本；有些人是為了把房產(chǎn)變成孩子的婚前財(cái)產(chǎn)；有些人是因?yàn)榉蚱薷星槌霈F(xiàn)危機(jī)，從保護(hù)子女權(quán)益的角度出發(fā)，想把房子留給孩子；有些人是為了規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子留條后路。但是，大部分人對(duì)這個(gè)問(wèn)題都是一頭霧水，因?yàn)檫@不僅僅是法律問(wèn)題，也是稅務(wù)問(wèn)題。
個(gè)人住宅買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和繼承三種方式的主要過(guò)戶(hù)成本為：契稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。印花稅和房產(chǎn)登記費(fèi)忽略不計(jì)。
征稅依據(jù)
契稅：《中華****契稅法》第一條 在中華****境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。
個(gè)人所得稅：《中華****個(gè)人所得稅法》第二條 下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）勞務(wù)報(bào)酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特許權(quán)使用費(fèi)所得；
（五）經(jīng)營(yíng)所得；
（六）利息、股息、紅利所得；
（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得；
（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；
（九）偶然所得。
土地增值稅：《中華****土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
征稅標(biāo)準(zhǔn)
契稅：首套房90平以下的稅率1%，90平以上的稅率1.5%；二套及以上：3%。
個(gè)人所得稅稅額：應(yīng)納稅所得額（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-原值-合理費(fèi)用）×20%或普通住房成交價(jià)/核定價(jià)×1%或非普通住房成交價(jià)/核定價(jià)×1.5%。
土地增值稅：稅率5%。
不同過(guò)戶(hù)方式的征稅規(guī)則
第一種方式：買(mǎi)賣(mài)
1、契稅
買(mǎi)受人根據(jù)持有的房屋套數(shù)，正常繳納契稅。
2、個(gè)人所得稅
不滿(mǎn)五年或不是唯一住房，正常繳納個(gè)稅。滿(mǎn)五唯一免征個(gè)稅。
3、土地增值稅
不滿(mǎn)五年的，統(tǒng)一按照成交價(jià)/核定價(jià)征收5%；滿(mǎn)五年的，普通住宅免征增值稅，非普通住宅差額征收5%。
第二種方式：贈(zèng)與
1、契稅
（1）受贈(zèng)方需繳納契稅。
（2）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更房屋權(quán)屬的，免征契稅；
2、個(gè)人所得稅
（1）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，免征個(gè)稅；
（2）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人的，免征個(gè)稅；
（3）贈(zèng)與上述兩種情形之外的人，受贈(zèng)人應(yīng)按照“偶然所得”征收20%個(gè)稅；
3、土地增值稅
免征。
第三種方式：繼承
1、契稅
（1）法定繼承人繼承的，免征契稅；
（2）非法定繼承人繼承的，需要繳納契稅。
2、個(gè)人所得稅
房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人，免征個(gè)稅。
3、土地增值稅
免征。
備注：
1、接受贈(zèng)與或繼承的房產(chǎn)再出售的，是否滿(mǎn)五年，追溯到買(mǎi)入的時(shí)間點(diǎn)起算。
2、可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件： （1）五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等； （2）單套建筑面積在140平方米以下； （3）實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于230萬(wàn)元/套。
法律依據(jù)：
《中華****契稅法》
《中華****個(gè)人所得稅法》
《中華**共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》
《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》滬房管規(guī)范市〔2014〕6號(hào)
《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》** **公告2019年第74號(hào)
《關(guān)于本市契稅適用稅率標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的通知》滬財(cái)發(fā)〔2021〕4號(hào)
《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào)
以上信息僅供參考，具體稅額由稅務(wù)部門(mén)核算確定。
拓展知識(shí)：
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