前沿拓展：

個(gè)人房租收入個(gè)人所得稅計(jì)算

個(gè)人所得稅征稅內(nèi)容
工資、薪金所得,個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得,他**活動(dòng)取得的所得。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得。對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得,勞務(wù)報(bào)酬所得,稿酬所得,特許權(quán)使用費(fèi)所得,利息、股息、紅利所得,財(cái)產(chǎn)租賃所得,財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,偶然所得,其他所得。
計(jì)算方法：
1.應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣來自除數(shù)
2.扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）
3.應(yīng)納稅所得額=扣除三險(xiǎn)一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)

目前樓市有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象，那就是房子不好賣了，并且很多房子比較多的人都在拋售房產(chǎn)。在這些拋售房產(chǎn)的人中，不僅有普通的投資客，同時(shí)還有很多企業(yè)以及房產(chǎn)企業(yè)，就比如SOHO**在最近兩年一直在尋求買家，在2021年月10日SOHO**董事長(zhǎng)潘石屹宣布，將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米的京滬兩地優(yōu)質(zhì)物業(yè)。并對(duì)此，潘石屹的解釋是銷售所得將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。但是對(duì)于潘石屹的解釋很多人根本就不相信，畢竟在過去兩年SOHO**一直在尋求出售物業(yè)，其中2021年黑石收購(gòu)以及高瓴資本欲私有化傳聞都說明潘石屹正在退出**房地產(chǎn)行業(yè)。

但是從結(jié)果上來看，潘石屹想退出**房地產(chǎn)行業(yè)并不是一件容易的事情，主要是SOHO**的盤子太大，想找一個(gè)適合并且愿意接手的公司不容易，就算潘石屹想以7折的低價(jià)拋售，在目前樓市行情下也很難順利出手。目前整個(gè)樓市行情就很大，樓市中悲觀情緒彌漫，不僅是投資客購(gòu)房欲望不強(qiáng)，就是大部分房企都不愿意新開新的項(xiàng)目，更不用說花真金白銀去收購(gòu)了。更重要的是，目前絕大部分房企資金鏈都非常緊張，“白衣騎士”孫宏斌的融創(chuàng)地產(chǎn)都資金鏈緊張了，所以也沒有幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)有這個(gè)實(shí)力接盤SOHO**。從這一方面來看，還是王健林看得長(zhǎng)遠(yuǎn)，他早就不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。也正是這個(gè)原因，王健林才帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)拋售房地產(chǎn)項(xiàng)目，去負(fù)債回籠資金，最終帶領(lǐng)著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功轉(zhuǎn)型。

為什么現(xiàn)在會(huì)有這么多企業(yè)和個(gè)人拋售房產(chǎn)呢？就是很多電影明星和導(dǎo)演都在拋售自己的房產(chǎn)，選擇也很簡(jiǎn)單，就是持有房產(chǎn)不掙錢了。一方面是目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)低迷，不僅不繼續(xù)上漲，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)還在下跌，另一方面是房子的持有成本正在上漲，這讓持有房產(chǎn)的收益越來越低。但是目前房子不好賣并不意味著房?jī)r(jià)下跌了很多，相反的的房?jī)r(jià)跌幅有限，總體房?jī)r(jià)還位居很高的位置。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，我國(guó)的平均房?jī)r(jià)在9700元/平方米左右，依舊位居非常高的位置。而在房?jī)r(jià)居高不下的另一面，則是大量住宅被空置著，這和高房?jī)r(jià)現(xiàn)象格格不入。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2017年針對(duì)全國(guó)空置房做的調(diào)查報(bào)告顯示，2016年底我國(guó)住宅總體空置率在21%左右。很明顯，目前大量住宅被空置著，沒有流入樓市之中，這不僅造成了社會(huì)資源浪費(fèi)，同時(shí)也抬高了房?jī)r(jià)。

在最近兩年，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，住房資源過剩的現(xiàn)象也慢慢被體現(xiàn)出來，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也開始看跌房?jī)r(jià)走勢(shì)。就比如曾經(jīng)一直看漲房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就指出：目前樓市已經(jīng)形成了自98年房改以來首次形成的共識(shí)，那就是房?jī)r(jià)要走下坡路了，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，房子已經(jīng)不再適合投資，2022年將成為房地產(chǎn)真正的新生元年，未來房?jī)r(jià)不漲、穩(wěn)中有跌將成為常態(tài)。可以看出，馬光遠(yuǎn)都不再單方面看漲房?jī)r(jià)了，他認(rèn)為樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)將和過去大不相同，買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過去。當(dāng)然，馬光遠(yuǎn)并不是看跌房?jī)r(jià)走勢(shì)，只是認(rèn)為房?jī)r(jià)不再是單方面的上漲。對(duì)此，馬光遠(yuǎn)提出了“3個(gè)20%”，即20%的城市%、20%的樓盤和20%的開發(fā)商，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為以后符合這些條件的好房子價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。

但是很多人會(huì)說了，怎么看房子的價(jià)格都該下跌了，那為什么房?jī)r(jià)不下跌呢？其實(shí)還是那個(gè)原因，投資客持有了大量房產(chǎn)，并且他們持有房產(chǎn)的成本并不高，所以很多投資客依舊不愿意拋售房產(chǎn)。想解決這個(gè)問題也很簡(jiǎn)單，那就是征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是針對(duì)房子征稅的一個(gè)稅種，只要出臺(tái)房產(chǎn)稅，投資客持有房產(chǎn)的成本就將大幅上漲。對(duì)于投資客來說，他們持有房產(chǎn)是為了獲得收益的，而房產(chǎn)稅增加他們的持有成本，房?jī)r(jià)走勢(shì)又穩(wěn)定，這勢(shì)必造成他們持有房產(chǎn)虧損的情況。到了那時(shí)，房子對(duì)于他們就不再是財(cái)富，很有可能是一種負(fù)擔(dān)了。就比如財(cái)稅專家張學(xué)誕就提出了按照階梯式標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅，稅率在0.3%-1.2%之間，持有的房產(chǎn)越多，稅率就越高。如果是一個(gè)投資客持有2000平方米，市值4000萬(wàn)的話，按照1.2%稅率計(jì)算就是一年需要繳納48萬(wàn)元的房產(chǎn)稅，10年就是480萬(wàn)元。

最近兩年，關(guān)于房產(chǎn)稅出臺(tái)的消息越來越多，特別是在10月23日，高層會(huì)議通過部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這意味著我們距離房產(chǎn)稅出臺(tái)的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。對(duì)此，很多經(jīng)濟(jì)越來都預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅大概率在“十四五”期間出臺(tái)。更重要的是，除了房產(chǎn)稅之外，房東稅已經(jīng)在3個(gè)省份提前試點(diǎn)了：①河北省發(fā)布個(gè)人出租住房個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告顯示：要求“個(gè)人出租、轉(zhuǎn)租住房不能提供憑證、不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，在租金收入的5%-10%的幅度內(nèi)核定應(yīng)納稅所得額”；②湖南省發(fā)布個(gè)人租房個(gè)人所得稅公告，稅率和河北省得差不多；③海南省自2021年起，個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

可以看出，房東稅的稅率還是不低的，并且相比于房產(chǎn)稅，房東稅出臺(tái)更容易一些。根據(jù)《2021**城市租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房屋租賃人口數(shù)量為2.3億，這意味著目前我國(guó)租房人群還很龐大，房東稅的影響還是比較大的。隨著房東稅的出臺(tái)，兩類人要睡不著了。

1、以租養(yǎng)貸的投資客影響最大。對(duì)于這些投資客來說，他們是高杠桿投資房產(chǎn)，房貸都需要房租來彌補(bǔ)。一旦征收房東稅，就會(huì)讓這些投資客的資金鏈變得緊張起來。

2、持有房產(chǎn)比較多的投資客。不管是房東稅還是房產(chǎn)稅，都會(huì)增加持有房產(chǎn)者的成本，這都會(huì)導(dǎo)致一些投資客拋售房產(chǎn)。本身現(xiàn)在住房資源就供大于求，隨著炒房客拋售房產(chǎn)，房子會(huì)越來越難賣，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下跌。甚至未來房子還面臨無(wú)人接盤的情況。

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