前沿拓展：

第二套房子個(gè)人所得稅怎么算

二手房交易稅費(fèi)
契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1空接會報(bào)些校映否余管濃.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7％）、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。

印花稅
買賣雙方各繳納房價(jià)款的0.05%。

營業(yè)稅
購買車媽群滿提時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價(jià)×5%；兩年后普通住宅不征收營業(yè)稅，**住宅征收買賣差價(jià)5%的營業(yè)稅。

城建稅
營業(yè)稅的7%

教育費(fèi)附加稅
營業(yè)稅的3%

個(gè)人所得稅
普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－( 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房曾謂富印帶破收總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入－經(jīng)濟(jì)房價(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用)×20％，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

提示：個(gè)人買賣住房時(shí)應(yīng)持經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后來自的《房屋買賣合同》到房屋所在區(qū)域的地稅局交納各稅。納稅時(shí)，住房買賣雙方必須提供購房合同、**、購房人戶籍證明等。
應(yīng)該來說在合同沒有約定的情況下，他勞應(yīng)液可以要求。

個(gè)人收租要交哪些稅，怎么代開發(fā)P呢？我們先上案例再做詳細(xì)分析：

2022年6月底，甲將個(gè)人住房出租給乙，租期為半年（2022年7月1日～2022年12月31日），合同約定采取租金一次性付清的方式，共計(jì)收取租金30000元。因房屋門窗損壞，8月，甲支付了300元修繕費(fèi)用，支付憑證齊全。已知當(dāng)?shù)匕凑?0%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費(fèi)等。甲收取的半年租金共計(jì)30000元，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖霝?000元，未超過小規(guī)模納稅人的增值稅起征點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，可免繳增值稅，進(jìn)而免繳附加稅費(fèi)。同時(shí)，根據(jù)24號文的規(guī)定，甲還可享受免繳印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。因此，甲出租住房，只須繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

一、房產(chǎn)稅方面，因甲免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅稅額，即：

每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=30000÷6×4%×50%=100元。

二、個(gè)人所得稅方面，免征增值稅的，在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入也不扣減增值稅額。雖然為一次性收取房租，如甲與乙之間存在租賃合同，可在租賃期按月分?jǐn)傋饨稹Ｃ吭伦饨馂?000元，可扣除的稅金為100元，8月發(fā)生的300元修繕費(fèi)用準(zhǔn)予扣除。

8月取得的租金，應(yīng)申報(bào)繳納個(gè)人所得稅為【5000×（1-20%）-300-100】×10%=360元。

其余五個(gè)月取得的租金，每月應(yīng)申報(bào)繳納個(gè)人所得稅為【5000×（1-20%）-100】×10%=390元。

以上是實(shí)務(wù)工作中的案例計(jì)算過程，接下來，我們來分析一下，為什么這樣計(jì)算，以及這樣計(jì)算繳稅的依據(jù)是什么？

一、個(gè)人出租住房，一般涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（即“附加稅費(fèi)”）、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及個(gè)人所得稅等稅種。財(cái)稅【2008】24號（簡稱“24號文”）規(guī)定，對個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、出租住房的增值稅與附加稅費(fèi)

財(cái)稅【2016】36號（簡稱“36號文”）附件2規(guī)定，個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算、繳納增值稅。實(shí)務(wù)中，房東如果采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，國稅總2021年第5號（簡稱“5號公告”）第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。36號文還規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人，應(yīng)屬于小規(guī)模納稅人。

附加稅費(fèi)方面。個(gè)人出租住房的附加稅費(fèi)以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，增值稅免征的，附加稅費(fèi)也免于征收。對于需要繳納增值稅的情況，個(gè)人可以參考《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條、財(cái)稅【2016】36號第三條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國稅總第43號）第四條等規(guī)定。自然人（即其他個(gè)人）可以適用財(cái)稅【2019】13號（簡稱“13號文”）規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，其中，自然人所在的省（自治區(qū)、直轄市）****制定的落實(shí)文件中做出特殊規(guī)定的情況除外。13號文指出，省、自治區(qū)、直轄市的****可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征附加稅費(fèi)。因此納稅人可以根據(jù)所在省（自治區(qū)、直轄市）的具體規(guī)定，明確附加稅費(fèi)具體的減免優(yōu)惠政策。

三、房產(chǎn)稅

24號文規(guī)定，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。同時(shí)，13號文規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市的****根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。以北京市為例，個(gè)人出租房產(chǎn)采用綜合征收的方式，適用2.5%的綜合征收率，其中房產(chǎn)稅減按2%征收。需要強(qiáng)調(diào)的是，房產(chǎn)出租時(shí)，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

四、個(gè)人所得稅

24號文第二條明確規(guī)定，對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。需要強(qiáng)調(diào)的是，房產(chǎn)出租的，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。國稅函【2009】639號（簡稱“639號文”）規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，納稅人可依次扣減財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。其中，修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

五、**問題

個(gè)人出租住房，承租方多為個(gè)人，有時(shí)也可以是企業(yè)。就個(gè)人而言，取得**可以用于提取公積金或辦理其他與住房相關(guān)事項(xiàng)。對企業(yè)，尤其增值稅一般納稅人而言，需要取得專用**進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

稅總函【2016】145號規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用**。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)**需填報(bào)3份《代開增值稅**繳納稅款申報(bào)單》，同時(shí)提交載有租金等內(nèi)容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗(yàn)（信息核實(shí)無誤后合同及證件資料及時(shí)退還），即可辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)租賃**開業(yè)務(wù)。

有些省市已經(jīng)推出線上代開功能，如廣東省電子稅務(wù)局于2020年4月就已經(jīng)推出自然人代**屋租賃**新功能。納稅人通過填寫相關(guān)信息采集申請表，并上傳相應(yīng)附件，即可申請**。

六、此外，有一些城市采用了綜合征收率，如北京。自2019年1月1日起，北京地區(qū)對于個(gè)人出租70年商品住宅的綜合稅率進(jìn)行了調(diào)整。其中，月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照2.5%的綜合征收率進(jìn)行征收月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照4%的綜合征收率進(jìn)行征收。而其他類型房屋，月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照7%的綜合征收率進(jìn)行征收月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照12%的綜合征收率進(jìn)行征收。

重要提示：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在不同時(shí)期會有不同的政策，實(shí)**中以當(dāng)?shù)禺?dāng)期最新規(guī)定為準(zhǔn)！

歡迎持續(xù)關(guān)注金星財(cái)稅的稅務(wù)籌劃專題，我們本著全面、系統(tǒng)、落地、實(shí)**的原則，為你提供納稅方法、稅務(wù)籌劃的實(shí)**案例及政策依據(jù)！

拓展知識：

第二套房子個(gè)人所得稅怎么算

契稅 普通住宅，90平方米以下的，首套房的契稅為1%，二套房為3%。 普通住宅，90平方米—140平方米，首套房契稅為為1.5%，二套房為3%。 140平方米以上（含140平方米），首套房的契稅為3%，二套房也為3%。

2.
個(gè)人所得稅 購買二套房征的個(gè)人所得稅為1%。 如果個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上而且是家庭的唯一住宅的免征個(gè)人所得稅。 但是如果出售自有住房一年內(nèi)再次買房的就不免征個(gè)人所得稅。

3.
營業(yè)稅 如果個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 如果個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

第二套房子個(gè)人所得稅怎么算

《** 國家** 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）：
一、關(guān)于契稅政策
（一）對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。