前沿拓展：

房屋買賣個人所得稅計算

免征房屋買賣個人所得稅怎的5年期限，是按取得房產(chǎn)證的時間計算。
根據(jù)《國 家稅 務(wù)總 局關(guān) 于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國 稅發(fā)[2 00 7]33 號）第三條第一款地規(guī)父規(guī)定：“文件所稱自用5年來自以上，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。
1.個人購房日期揮州濟格左校斤報色背廠的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
2遠始凱廠葉黑按請限參封.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售**上注明的時間為準。”

9月30日下午，**、國家**發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

按照要求，納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。另外，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

國家**同日發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房個人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》（國家**公告2022年第21號），公告有關(guān)征管事項，并進行了解讀。

一、納稅人什么時間內(nèi)可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時間條件。

二、納稅人退稅金額是怎么計算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

1.新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅；

2.新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價格）

三、出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計算自己的退稅金額？

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設(shè)以上均為不含增值稅價格）

四、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？

出售現(xiàn)住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準。稅務(wù)機關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實填寫。

五、符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當向哪里提起退稅申請?

納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應(yīng)當向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務(wù)機關(guān)提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務(wù)機關(guān)繳納了個人所得稅，就向哪個稅務(wù)機關(guān)申請退稅。稅務(wù)部門實行不動產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請，如果當?shù)囟悇?wù)機關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。

六、納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應(yīng)提供哪些材料？

納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務(wù)機關(guān)報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現(xiàn)住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件；（四）新購住房為新房的，報經(jīng)住建部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門提供了哪些服務(wù)？

為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門推出一系列服務(wù)舉措。一是簡化資料報送，提供預(yù)填服務(wù)。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預(yù)填服務(wù)，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務(wù)部門只留存新購二手房的不動產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或新購新房的房屋交易合同復(fù)印件。二是根據(jù)系統(tǒng)預(yù)填、納稅人填報并確認的相關(guān)信息，自動計算應(yīng)退稅款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓(xùn)輔導(dǎo)，提醒并幫助符合條件的納稅人及時申請退稅、享受稅收政策。

八、納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經(jīng)獲得的退稅應(yīng)當如何處理？

納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因?qū)е虏辉俜贤硕愓呦硎軛l件的，應(yīng)當在合同解除、撤銷或無效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)主動繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務(wù)機關(guān)將依法加收滯納金。稅務(wù)部門將通過與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的相關(guān)共享信息，加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。

九、納稅人在申請退稅時還應(yīng)當注意什么？

支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納稅人應(yīng)當依法依規(guī)如實申請，認真填寫并核對申請表，對填報內(nèi)容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責(zé)。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務(wù)機關(guān)將依據(jù)《中華****稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定處理。

綜合 國家**網(wǎng)站 、新華社

來源：濟南經(jīng)濟廣播fm90.9

拓展知識：

房屋買賣個人所得稅計算

房屋買賣稅費的計算標準如下：
1、契稅，普通住宅的契稅為總房價乘以1.5%，非普通住宅的契稅為總房價乘以3%；
2、交易手續(xù)費，為建筑面積乘以2.5元；
3、合同印花稅，為總房價乘以0.05%；
4、中介費，為總房價乘以1%；
5、權(quán)證印花稅，一般為5元；
6、登記費，為80元；
7、配圖費，為25元。
《商品房銷售管理辦法》
第十五條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。
《中華****契稅暫行條例》
第一條
在中華****境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第三條
契稅稅率為3-5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報**和國家**備案。

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