前沿拓展：

個(gè)稅7級(jí)累進(jìn)稅率表

2011年9月1日起調(diào)整后，也就是2012年實(shí)行的7級(jí)超額累進(jìn)個(gè)人所得稅稅率表
應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額= 應(yīng)納稅所得額× 適用稅率- 速算扣除數(shù)
扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）
個(gè)稅免征額3500元 　（工資薪金所得適用）
級(jí)數(shù) 全月應(yīng)納稅所得額 全月應(yīng)納稅所得額 稅率(%) 速算
（含稅級(jí)距） （不含稅級(jí)距） 扣除數(shù)
1 不超過(guò)1,500元 不超過(guò)1455元的 3 0
2 超過(guò)1,500元至4,500元的部分 超過(guò)1455元至4155元的部分 10 105
3 超過(guò)4,500元至9,000元的部分 超過(guò)4155元至7755元的部分 20 555
4 超過(guò)9,000元至35,000元的部分 超過(guò)7755元至27255元的部分 25 1,005
5 超過(guò)35,000元至55,000元的部分 超過(guò)27255元至41255元的部分 30 2,755
6 超過(guò)55,000元至80,000元的部分 超過(guò)41255元至57505元的部分 35 5,505
7 超過(guò)80,000元的部分 超過(guò)57505元的部分 45 13,505

一、土地增值稅定義

土地增值稅定義

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

可見(jiàn)，土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。即，

（1）房地產(chǎn)出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為不屬于征稅范圍；

（2）繼承、符合條件的贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為不屬于征稅范圍；

（3）轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋所有權(quán)也不屬于征稅范圍。

二、土地增值稅計(jì)算公式

土地增值稅計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－法定扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-法定扣除項(xiàng)目金額）

【注】: “營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí)，每項(xiàng)都不含稅。因此，計(jì)算銷售額時(shí)為不含稅銷售額，而扣除項(xiàng)目金額則全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體如下：

【注】:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市****規(guī)定。

三、土地增值稅預(yù)征管理

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在還沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，采取先預(yù)征后清算的征管模式。

預(yù)征是指項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按照核定稅率征收，各地稅率略有差異。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，即

土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

【注】：預(yù)征率由各省市地稅局規(guī)定，須區(qū)別普通住宅、非普通住宅和非住宅等不同類別。

四、土地增值稅清算管理

1、清算方式

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條的規(guī)定：“土地增值稅的清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。”

即，土地增值稅按“分期分產(chǎn)品”進(jìn)行清算。

“分期”即是以分期項(xiàng)目為單位清算；

“分產(chǎn)品”具體分為一分法、二分法和三分法，一分法即是所有業(yè)態(tài)一起清算，二分法是按住宅和其它分別清算，三分法是按普通住宅、非普通住宅和其他分別清算。

即，項(xiàng)目的土地增值稅=∑每個(gè)分期的土地增值稅

分期的土地增值稅=∑當(dāng)期不同分類的土地增值稅=當(dāng)期普通住宅的土地增值稅+當(dāng)期非普通住宅的土地增值稅+當(dāng)期其他的土地增值稅（假設(shè)按三分法清算）

2、清算條件

（1）主動(dòng)清算

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（2）被動(dòng)清算

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

3、清算時(shí)剩余的未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對(duì)剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除。

清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。

五、土地增值稅計(jì)算步驟

1、預(yù)繳土地增值稅

分別計(jì)算每一種類別物業(yè)須預(yù)繳的土地增值稅：

土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

2、應(yīng)繳土地增值稅

對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多種分類的，按先分期再分類（一分法、二分法和三分法）計(jì)算土地增值稅。

即，先計(jì)算每一期某種分類的應(yīng)繳土地增值稅，再匯總每一期的，最后合計(jì)所有分期的。

應(yīng)繳土地增值稅=∑每個(gè)分期應(yīng)繳的土地增值稅=∑每期每類應(yīng)繳的土地增值稅

每一期第一分類的土地增值稅按以下五大步驟計(jì)算：

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入。

應(yīng)稅收入為不含稅的收入，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅

【注】：計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)，應(yīng)稅收入是否包含土地價(jià)款抵減的增值稅額存在爭(zhēng)議：

① 一種觀點(diǎn)認(rèn)為不包含，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅=含稅收入-含稅收入÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）

② 一種觀點(diǎn)認(rèn)為包含，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅=含稅收入-（含稅收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

本文示例以第2種方法計(jì)算土地增值稅，即其應(yīng)稅收入應(yīng)包含土地價(jià)款抵減的增值稅額。

（2）確認(rèn)法定扣除項(xiàng)目金額

法定扣除項(xiàng)目金額=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本【不含稅】）×（1+5%【銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用】+5%【財(cái)務(wù)費(fèi)用，提供金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除】+20%【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可加計(jì)扣除】）+稅金【增值稅附加】

法定扣除項(xiàng)目包括以下五項(xiàng)：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。

包括土地出讓金、契稅、**補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，不同地方也有認(rèn)定的差別。

【注】：根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。因此，契稅雖然在計(jì)算增值稅的時(shí)候不能抵扣，但是在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候則可以抵扣。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

即大建安，凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本。

包括土地征用及**補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《中華****土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《中華****土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市****規(guī)定。

即，開(kāi)發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用【據(jù)實(shí)扣除】+（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×5%

或 開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×10%。

④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

一般而言，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指增值稅附加，即城市建設(shè)維護(hù)稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加。

⑤**規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按①②項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

（3）計(jì)算增值額

增值額=收入（不含稅）-法定扣除項(xiàng)目金額（扣除進(jìn)項(xiàng)稅）

（4）計(jì)算增值率

增值率=增值額÷法定扣除項(xiàng)目金額（扣除進(jìn)項(xiàng)稅）

（5）確認(rèn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額

①增值率≦50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

②50％＜增值率≦100％

土地增值稅稅額＝增值額×40％－法定扣除項(xiàng)目金額×5％

③100％＜增值率≦200％

土地增值稅稅額=增值額×50％－法定扣除項(xiàng)目金額×15％

⑤ 增值率＞200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－法定扣除項(xiàng)目金額×35％

3、清繳土地增值稅

清繳土地增值稅=應(yīng)繳土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅

如果應(yīng)繳土地增值稅少于預(yù)繳土地增值稅，則可以申請(qǐng)退稅。

土地增值稅測(cè)算表

六、土地增值稅計(jì)算示例

某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的住宅樓盤銷售，共取得銷售收入38,700萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金6,000萬(wàn)元，土地契稅180萬(wàn)元，含稅開(kāi)發(fā)成本為15,000萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅1,100萬(wàn)元。項(xiàng)目分一期開(kāi)發(fā)，按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算，預(yù)征率為普通住宅2.5%、非普通住宅為3%，項(xiàng)目住宅為非普通住宅，則其應(yīng)納稅額為：

由于按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算且項(xiàng)目住宅為非普通住宅，因此項(xiàng)目可以按整體清算計(jì)算土地增值稅。

1、計(jì)算預(yù)繳土地增值稅

不含稅收入=銷售收入（含稅）-銷項(xiàng)稅=銷售收入-（銷售收入-允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）×適用稅率

=38,700-（38,700-6,000）÷（1+9%）×9%=36,000萬(wàn)元

土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（不含稅）×預(yù)征率= 36,000*3%=1,080萬(wàn)元

2、計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入

應(yīng)稅收入=不含稅收入=36,000萬(wàn)元

（2）確認(rèn)法定扣除項(xiàng)目金額

增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅

=2,700-1,100=1,600萬(wàn)元

稅金=增值稅附加=增值稅×12%

=1,600×12%=192萬(wàn)元

法定扣除項(xiàng)目金額=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本【不含稅】）×（1+5%+5%+20%）+稅金

=[6,000+180+（15,000-1,100）]×（1+5%+5%+20%）+192=26,296萬(wàn)元

（3）計(jì)算增值額

增值額=收入（不含稅）-法定扣除項(xiàng)目金額

=36,000-26,296=9,704萬(wàn)元

（4）計(jì)算增值率

增值率=增值額÷法定扣除項(xiàng)目金額=9,704÷26,296=36.9%

（5）確認(rèn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額

增值率≦50％,則應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×30％

=9,704×30％=2,911.2萬(wàn)元

3、計(jì)算清繳土地增值稅

清繳土地增值稅=應(yīng)繳土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅

=2,911.2-1,080=1,831.2萬(wàn)元

土地增值稅計(jì)算的六個(gè)步驟

　　四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%。土地增值稅稅額=增值額×30%

　　（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的。土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%。土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%。土地增值稅稅額=增值稅×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括哪些?

　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及**補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　土地征用及**補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物**補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

　　前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。

　　公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按上述（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按上述（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市****規(guī)定。

　　（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由**批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置**乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（六） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上述（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

　　三、土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地**規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

（一）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5%=650（萬(wàn)元）；

（四）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（五）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%；允許扣除額=（1000+3000）×20%=800（萬(wàn)元）；

（六）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）；

（七）增值額=10000-6005=3995（萬(wàn)元）；

（八）增值率=3995÷6005×100%=66.53%；

（九）應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75（萬(wàn)元）。

拓展知識(shí)：