**貸計(jì)算(銀**貸按揭計(jì)算器)
前沿拓展：
**貸計(jì)算
房貸利息計(jì)算會(huì)因?yàn)橘J款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同。根據(jù)房貸還款方式不同，房貸利息計(jì)算可分為等額本息和等額本金兩種計(jì)算方法。
一、等額本息計(jì)算公式：
等額本息法：計(jì)算公式月還款額＝本金＊月利率＊［（1＋月利率）＾n／［（1＋月利率）＾n－1］。式中n表示貸款月數(shù)，＾n表示n次方，如＾240，表示240次方（貸款20年、240個(gè)月）。月利率＝年利率／12。總利息＝月還款額＊貸款月數(shù)－本金。
銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。各地城市公積金貸款高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來(lái)看。
二、等額本金計(jì)算公式：
等額本金法：計(jì)算公式月還款額＝本金／n＋剩余本金＊月利率。總利息＝本金＊月利率＊（貸款月數(shù)／2＋0.5）。每月還款額＝每月本金＋每月本息；每月本金＝本金／還款月；每月本息＝（本金－累計(jì)還款總額）X月利率。
計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。
【拓展資料】
個(gè)人住房貸款，是一種消費(fèi)貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人。貸款條件是城鎮(zhèn)居民用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房且有購(gòu)房合同或協(xié)議，有還本付息的能力，信用良好，有購(gòu)房所需資金30%的購(gòu)房首付款，有銀行認(rèn)可的貸款擔(dān)保等。
個(gè)人住房貸款限用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于購(gòu)買(mǎi)豪華住房。
有朋友問(wèn)，每次去看房，一到算房貸月供的時(shí)候就有點(diǎn)暈，聽(tīng)著銷(xiāo)售說(shuō)的一個(gè)個(gè)數(shù)字，就是不知道到底是怎么算出來(lái)的？也不清楚算得對(duì)不對(duì)？有沒(méi)有計(jì)算月供的簡(jiǎn)便公式？
當(dāng)然有！
今天，小生就和大家分享一下，月供是怎么計(jì)算的。
首先，房貸還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金。
△圖源：攝圖網(wǎng)
1.等額本息
所謂等額本息就是將借款人的本金和產(chǎn)生的總利息相加，然后平均分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)還款月中，借款人每月的月供是相同的。
不同的是，還款前期貸款利息在月供中的占比較大，本金占比較小，隨著用戶(hù)每月還款，月供中的利息占比會(huì)越來(lái)越少，本金占比會(huì)越來(lái)越多。
先說(shuō)等額本息的月供計(jì)算公式，就是下面這個(gè)：
其中
y：表示月供，是月字的首個(gè)拼音字母；
P：表示本金，假如你貸款100萬(wàn)，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如現(xiàn)在的房貸利率是五年期LPR+120BP，那i=（4.65%+1.2%）÷12=0.4875%；
n：表示月供的期數(shù)，假如你貸款30年，一年12個(gè)月，月供期數(shù)就是360。
以貸款100萬(wàn)為例，房貸利率為L(zhǎng)PR+120BP，即5.85%，貸款年限30年，則每月還款約5899元。（等額本息計(jì)算較為復(fù)雜，建議使用房貸計(jì)算器）
2.等額本金
等額本金是指在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。
等額本金初期產(chǎn)生的利息較多，每月月供也較高一些，隨著用戶(hù)的還款，每月還款本金不變，但還款利息會(huì)隨貸款本金的減少而減少。
這種還款方式的計(jì)算，比等額本息要簡(jiǎn)單多了。
△圖源：房天下
其規(guī)律在于，每個(gè)月的差額就是p×i，第一個(gè)月的月供最高，為p+P×i，以后的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。
其中
i為貸款月利率，即上文的0.4875；
p=P÷n，P為貸款本金總額，n為貸款月供期數(shù)
還是貸款100萬(wàn)為例，還款期限為30年，那么每月月供額，就是本金和利息之和。
本金不變，每月還本金2777.77元；
利息，是未還本金一個(gè)月所產(chǎn)生的利息。
假如房貸利率為L(zhǎng)PR+120BP，即房貸利率為5.85%，那么月利率i=0.4875%（即5.85%÷12），第一個(gè)月利息是4875元，首月月供為2777.77+4875=7652.77元。
第二個(gè)月未還本金的利息就是100萬(wàn)減去2777.77元后的利息，即4861.45元，則次月月供為7639.22元。
依此類(lèi)推，第三個(gè)月的月供為4847.91+2777.77=7625.68元。每月月供約減少13.54元。
……
無(wú)論是等額本息還是等額本金，如果不會(huì)算或者懶得算，都可以借助房貸計(jì)算器的幫忙。
△圖源網(wǎng)絡(luò)
3.哪種更劃算？
問(wèn)題來(lái)了，貸款100萬(wàn)還款期限30年，等額本息月供5899元，等額本金首月還7652.77元，后面逐月遞減。
這兩種還款方式，哪種更劃算呢。
從所支付的利息總額上來(lái)看，30年期、100萬(wàn)的房貸，等額本息支付的利息總額是112.4萬(wàn)，等額本金支付的利息總額約88萬(wàn)。
所支付利息：等額本息>等額本金。
△兩種還款方式對(duì)比
其實(shí)，等額本金和等額本息各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；后者每月還款額固定，但是利息較多，優(yōu)點(diǎn)是每月還款壓力較小，還是要綜合自己的經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看。
至于要不要提前還款，可以結(jié)合自己的理財(cái)水平來(lái)看。
把資金拿去投資，讓錢(qián)生錢(qián)，如果年收益能跑贏房貸利率，那大可不必提前還貸。
很難說(shuō)哪種還款方式最劃算的，關(guān)鍵是要適合自己的實(shí)際情況。
拓展知識(shí)：
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