前沿拓展：

2套房貸款利率計算器

2套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，即4成，這意味著居民在購買200萬的二套房，首付款可以少交60萬。2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
公積金貸款首付降至2成
在公積金政策方面，首套房首付比例為20%；對于擁有一套房已結清貸款，再購買普通自住房，最低首付比例為30%，此前首付比例則為60%。
貸款利率還未明確
有銀行個貸人士透露，新政策中雖明確了二套房首付將下調(diào)，但貸款利率并沒有明確，參考銀行的同行做法，利率上浮仍難以避免。具體上浮多少，則要看購房人的資質(zhì)、征信等綜合情況。

5月15日，央行、銀**宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率，首套房貸利率為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

據(jù)測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

業(yè)內(nèi)人士認為，降低住房貸款利率反映了**房地產(chǎn)市場需求的意圖，有利于降低住房購置成本，有利于**需求邊際改善。結合近期各地政策持續(xù)放松，包括降低首付、降低房貸利率、松綁限售、放松限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，預計一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

央行、銀**下調(diào)全國首套房貸利率

5月15日，央行、銀**聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。

通知要求：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（根據(jù)2019年央行發(fā)布的關于個人住房貸款利率安排，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點）。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市**調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

對于下調(diào)首套房貸利率的原因，央行表示，個人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為堅持房子是用來住的、不是用來炒的**，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，**銀行、銀**聯(lián)合發(fā)布通知，明確商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整有關事項。

對于通知對于居民家庭有什么影響？有專家對記者表示，通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點(按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

“按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。”上述專家稱。

降低購房成本，更好滿足首套購房需求

中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了**房地產(chǎn)市場需求的意圖。4月29日**政治局會議提出，“**要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于**需求邊際改善。

另外，楊暢認為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

楊暢同時指出，在**需求的同時堅持“房住不炒”。該政策重點對首套房貸款利率進行調(diào)整，同時，該政策強調(diào)，“二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在**首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

楊暢認為，因城施策有利于精準調(diào)控。該政策強調(diào)“各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”，對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調(diào)控，防止產(chǎn)生房價快速上行的壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，此次央行首次對于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。此次下調(diào)房貸利率會產(chǎn)生四個重要的影響。

一是有助于引導地方**和銀行機構進一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優(yōu)惠政策。

二是有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。

三是有助于進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。

四是有助于各地基于實際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

央行金融市場司司長鄒瀾近日表示，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；**銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

“近期，房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”鄒瀾稱，此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方**的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市**、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

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