前沿拓展：

房貸計(jì)算器2019版

房貸計(jì)算器在線計(jì)算包括了每月等額還款即等額本息還款，逐月遞減還款即等額本金還款法。使用房貸計(jì)算器也是非常簡單的，只要打**貸計(jì)算器之后，在商業(yè)貸款的窗口輸入貸款的金額，貸款的期限，貸款的利率，以及還款方式，那么再點(diǎn)擊計(jì)算就完成了。
一、 關(guān)于房貸
社會(huì)發(fā)展的越來越好了，很多人都會(huì)選擇買房子，但由于資金不夠就會(huì)選擇房貸。房貸也被稱作是房屋的抵押貸款，由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請，并且提供合法的相關(guān)證明，那么銀行經(jīng)過了審查之后，就可以向購房者承諾發(fā)放的貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同，以及購房者所訂立的抵押貸款合同來辦理房產(chǎn)的抵押登記和公證。在購房者貸完房子之后就要計(jì)算房貸，那么這個(gè)時(shí)候就衍生出了房貸計(jì)算器，房貸計(jì)算器是一個(gè)非常方便的軟件，能夠精準(zhǔn)的計(jì)算出每個(gè)月所需要還的房貸。還需要注意的是，在房**始之后，必須每一個(gè)月都要還上款，如果逾期的話是非常嚴(yán)重的。
二、 關(guān)于房貸計(jì)算器
相信不少買房子的人都使用過房貸計(jì)算器，因?yàn)樗且豢罘浅：糜玫能浖７抠J計(jì)算器在線計(jì)算的每月等額還款即等額本息還款法，就是指借款人每一個(gè)月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。房貸計(jì)算器最新的房貸利率為2015年10月24日利率，2021年2020年，2019年，2018年房貸利率尚未改變，目前商業(yè)房貸利率5年以上為4.9%，5年以下房貸利率為4.75%。
綜上所述，房貸計(jì)算器對于還房貸的老百姓來說是非常實(shí)用的，它包含了等額本息還款和等額本金還款，其中的項(xiàng)目有貸款總額，還款月數(shù)，每月還款，總支付利息，本息合計(jì)等。

今年兩次“降息”后，百萬貸款月供可省約90元；批量轉(zhuǎn)換用戶年底前還可更改

12月21日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)稱，1年期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均持平于上月，并且為連續(xù)八個(gè)月保持不變。

根據(jù)央行規(guī)定，今年3月至8月，將推進(jìn)存量商業(yè)性住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，有商業(yè)性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由于大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著“房貸一族”明年全年的月供變化。

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LPR如何影響月供？

年內(nèi)兩次“降息”，百萬貸款月供可省90元

房貸定價(jià)的“錨”過去一直是基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革自2019年8月啟動(dòng)后，央行通知，有存量商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

實(shí)際上，選擇轉(zhuǎn)換后并非立即生效，要看“重定價(jià)日”是哪天。據(jù)了解，目前大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。因此，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著這些人明年全年的月供。

由于多數(shù)房貸期限超過5年，參照5年期以上LPR，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，LPR每降5個(gè)基點(diǎn)，購房者月供可以減少約30元，合計(jì)30年能減少利息大約10800元；若降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，合計(jì)節(jié)省21600元。

今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)，百萬房貸月供累計(jì)可省約90元。

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為何持續(xù)“按兵不動(dòng)”？

經(jīng)濟(jì)“V形”反轉(zhuǎn)，政策性降息告一段落

對于自4月下調(diào)后LPR一直保持不變，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要在于二季度以來宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“V形”反轉(zhuǎn)，逆周期調(diào)節(jié)措施不再加碼，貨幣政策進(jìn)入觀察期。

一方面，從報(bào)價(jià)行意愿的角度，近期同業(yè)存單發(fā)行利率等中期市場利率仍保持高位，一定程度上抵消了銀行結(jié)構(gòu)性存款、大額存單等負(fù)債成本下降帶來的影響。銀行平均邊際資金成本難現(xiàn)明顯下行，報(bào)價(jià)行下調(diào)12月1年期LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力不足。

另一方面，5月以來，政策性降息告一段落，監(jiān)管層轉(zhuǎn)而著力推動(dòng)金融系統(tǒng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)減負(fù)1.5萬億元，防范大水漫灌的同時(shí)，重點(diǎn)針對制造業(yè)、中小微企業(yè)實(shí)施定向滴灌。銀行可通過下調(diào)企業(yè)貸款利率定價(jià)中的“加點(diǎn)”部分 ，降低企業(yè)實(shí)際融資成本，減輕了通過下調(diào)LPR報(bào)價(jià)推動(dòng)企業(yè)貸款利率下行的需求。

此前，工行、農(nóng)行、中行、建行等多家銀行公告，8月底前對未自主轉(zhuǎn)換的存量房貸，批量轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。對于銀行這一做法，市場人士分析稱，一是8月底是存量商業(yè)性房貸“換錨”的大限，二是對銀行來說，房貸利率更貼近市場水平，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行希望深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用，更多貸款轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。

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怎樣還房貸更劃算？

LPR是“隨行就市”，被批量轉(zhuǎn)換者年底前還有一次選擇機(jī)會(huì)

轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過多種渠道與銀行協(xié)商處理。

截至目前，今年還剩下不足10天，被“批量轉(zhuǎn)換”者還有一次選擇機(jī)會(huì)，究竟是選LPR還是固定利率會(huì)更劃算？

以北京購房者周女士為例，她于2016年購房，因?yàn)槭鞘滋祝?dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）打85折的優(yōu)惠，實(shí)際執(zhí)行利率是4.165%。

如果周女士選擇LPR浮動(dòng)利率，先計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值，為4.165%（現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.635%，即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個(gè)基點(diǎn)”。此后，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化，直至這筆房貸償還完畢。

進(jìn)一步來看，周女士的貸款重定價(jià)日為每年1月1日，按照本次12月最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)（4.65%）仍延續(xù)不變，則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。

如果周女士選擇固定利率，那么將維持當(dāng)前執(zhí)行利率水平不變，不受LPR利率變化影響，即仍是4.165%。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，固定利率長期確定，而以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對用戶來說是“隨行就市”，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。

從目前情況看，LPR浮動(dòng)利率似乎暫時(shí)略低一點(diǎn)，但不能一概而論，因?yàn)長PR浮動(dòng)利率動(dòng)態(tài)變化。如果看好未來LPR利率會(huì)大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率，否則可以繼續(xù)選擇固定利率。

對于如果提前還款是否受影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提前還款整體影響不大，以今年5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，百萬房貸月供前后對比差僅約90元，體現(xiàn)了平穩(wěn)過渡原則。且今年1年期LPR累計(jì)下行30個(gè)基點(diǎn)，相較之下，5年期以上LPR下行速度更緩慢，也與“房住不炒”整體基調(diào)相一致。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，提前還款都是有閑置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒有投資渠道則提前還合適。

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明年降息空間有多大？

預(yù)計(jì)全面降準(zhǔn)降息概率不大，不排除定向降準(zhǔn)

根據(jù)上周五（12月18日）發(fā)布的**經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策**作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。

“現(xiàn)在的方向是暫停降息、邊際收緊，明年調(diào)子會(huì)順著這個(gè)走，定調(diào)不再是寬松。當(dāng)然，不急轉(zhuǎn)彎意味著也不會(huì)驟然收緊?！比缡墙鹑谘芯吭簣?zhí)行院長朱振鑫表示。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，貨幣政策寬松不會(huì)再加碼，但也不會(huì)很快轉(zhuǎn)向收緊，央行仍會(huì)通過公開市場**作等政策工具來維持市場流動(dòng)性的合理充裕。具體政策工具方面，預(yù)計(jì)全面降準(zhǔn)降息的概率都不大，但不排除仍有定向降準(zhǔn)投放流動(dòng)性定向支持中小微企業(yè)及制造業(yè)的可能。

值得一提的是，一年一度的**經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示，貨幣政策主要在防止債務(wù)擴(kuò)張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經(jīng)過一段時(shí)間的監(jiān)管后，如果明年樓市局部過熱風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，利率在當(dāng)前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上行的可能性不大，而信用風(fēng)險(xiǎn)升溫帶來的自發(fā)“緊信用”或需“松貨幣”來對沖。

拓展知識：

房貸計(jì)算器2019版

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計(jì)算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計(jì)算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現(xiàn)在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優(yōu)先還款法，其意義是每期應(yīng)還的金額相同。

每期的應(yīng)還利息按剩余本金重新計(jì)算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息的一種還款方式。

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房貸計(jì)算器2019版

房貸計(jì)算器2019版

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首付35萬代款63萬共計(jì)98萬的房，每月還多少代款啊