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商鋪房貸計(jì)算器

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01

由于住宅限購(gòu)，很多想當(dāng)包租婆而不能的人，把眼光瞄準(zhǔn)了商鋪。

如果你也這樣想，那么等著你的，很可能是一個(gè)大坑。

開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)出商鋪，套路可是很深的。

上來(lái)就是跟你一頓吹噓商鋪的優(yōu)點(diǎn)，吹噓的點(diǎn)不外乎以下幾個(gè)：

稀缺性——黃金地段商鋪，有著唯一性、稀缺性和不可**性，過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)這店了。

投資簡(jiǎn)單——投資商鋪，坐等收租，日常生活、工作絲毫不受影響，等于躺賺。

一鋪養(yǎng)三代——商鋪收益穩(wěn)定性好，而且越老越值錢(qián)，以后租金更高，可以父?jìng)髯樱觽鲗O。

不受政策調(diào)控——國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控加劇，堅(jiān)持房住不炒的原則，樓市觀望情緒加劇，而商鋪不在調(diào)控范圍之內(nèi)，該增值還是照樣增值，想賣(mài)隨時(shí)可以賣(mài)。

聽(tīng)完這些，你可能有點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)欲望了。

但此時(shí)，你可能還有疑慮，萬(wàn)一租不出去怎么辦呢？

這時(shí)，開(kāi)發(fā)商就要使出他的殺手锏了。

您不用擔(dān)心租不出去，我們承諾5年包租，每年8%的收益！

不僅如此，5年后，如果不想要了，我們還可以原價(jià)回購(gòu)！

此話一出，你心里的大石頭就落地了。

最壞的結(jié)果，無(wú)非就是每年8%的收益拿5年，5年后賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，沒(méi)什么好擔(dān)心的。

這樣想，你可真就圖樣圖森破了。

這種承諾，開(kāi)發(fā)商拿什么做擔(dān)保？

當(dāng)年P(guān)2P也是承諾每年8%+的收益，保本保息。

結(jié)果呢？

很多人不僅利息沒(méi)拿到，本金都沒(méi)了。

有點(diǎn)良心的開(kāi)發(fā)商，會(huì)按照約定，每年給你8%收益。

但幾年之后，你會(huì)冷不丁收到一條信息，開(kāi)發(fā)商通知你，要么終止包租協(xié)議，要么重簽協(xié)議，收益還是按約定給你，但是要收取20%的管理費(fèi)！

如果碰到無(wú)良開(kāi)發(fā)商，就跟卷款跑路的P2P公司一樣。招呼都不打一個(gè)，直接人間蒸發(fā)。

你可能納悶，開(kāi)發(fā)商不都是有頭有臉的公司嗎？怎么就能突然蒸發(fā)？

很簡(jiǎn)單，和你簽訂合同的，都是些皮包公司，商鋪賣(mài)完，他們的任務(wù)也就完成了，隨時(shí)可以甩鍋。

小錢(qián)這話，可真不是聳人聽(tīng)聞，夸大事實(shí)！

最近幾年，這樣的事時(shí)有發(fā)生。一旦碰到，可真是有理無(wú)處說(shuō)，打掉了牙齒只能往肚子里咽。

02

以前都說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，為啥現(xiàn)在商鋪就不行了呢？

道理很簡(jiǎn)單，真正好的商鋪，根本不愁租，不愁賣(mài)，開(kāi)發(fā)商拿著會(huì)下蛋的金雞根本不舍得賣(mài)，你想買(mǎi)也沒(méi)地買(mǎi)去。

能挖空心思主動(dòng)找上門(mén)，讓你有機(jī)會(huì)看到這個(gè)商鋪銷(xiāo)售信息的，大多不是太好的投資機(jī)會(huì)。

其中相對(duì)比較好的商鋪，得搶?zhuān)?dāng)然沒(méi)必要再用包租、回購(gòu)這類(lèi)噱頭自我包裝，提升投資者信心。

但凡要用各種噱頭包裝的，基本是商鋪中最垃圾的。

最近幾年，商鋪明顯沒(méi)以前吃香了。

這一方面是因?yàn)?span style="max-width: 100%">供給太多。

太多的住宅，允許配套不超過(guò)8%的商鋪。

現(xiàn)在連一二線商鋪都供給過(guò)剩，別說(shuō)三四線了。

發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)“人均商業(yè)面積警戒線”：人均占有商業(yè)面積1.2㎡。一旦超過(guò)這個(gè)警戒線，商業(yè)就過(guò)剩了，就會(huì)出現(xiàn)大量空租。

我國(guó)作為增長(zhǎng)迅猛的發(fā)展**家，警戒線可以放寬到人均1.5㎡。

下面是我國(guó)35個(gè)大中城市人均商業(yè)面積：

可以看到，多數(shù)城市的人均商業(yè)面積，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線！

另一方面，讓商鋪雪上加霜的是，需求不僅沒(méi)有同步增長(zhǎng)，甚至還在萎縮。

以阿里、京東、拼多多等為代表的互聯(lián)網(wǎng)電商，對(duì)商鋪的沖擊非常大。

現(xiàn)在必須線下完成的消費(fèi)場(chǎng)景已經(jīng)越來(lái)越少，能網(wǎng)上解決的需求，大家基本不去實(shí)體店了。

線下商店可以選擇的業(yè)態(tài)，越來(lái)越少，主要是“體驗(yàn)型”消費(fèi)，結(jié)果就是大量同質(zhì)化的商店扎堆。

就說(shuō)小錢(qián)自己住的小區(qū)門(mén)口，一條300米的街上，3家理發(fā)店，4家水果店，5家生鮮超市，剩下的，幾乎全是餐館，嚴(yán)重過(guò)剩。

盡管如此，再開(kāi)的新店，還是逃不出這幾類(lèi)店。

你敢在小區(qū)門(mén)口開(kāi)一爿小小的服裝店試試？

別說(shuō)居民區(qū)了，即使是大商場(chǎng)，服裝業(yè)態(tài)的店鋪也是人氣低迷，絕大多數(shù)時(shí)間，服務(wù)員比顧客多。

哪怕是大型超市，像沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)這種，很多日子也不好過(guò)。

商鋪不吃香，還有一個(gè)很重要的原因，那就是住宅限購(gòu)，很多人轉(zhuǎn)而去買(mǎi)不限購(gòu)的商鋪，推高了商鋪的價(jià)格。

如果租金上不去，回報(bào)率自然就下降了。而商鋪的價(jià)值，幾乎完全取決于其租金。

以前商鋪的租金回報(bào)率能有10%左右，一鋪養(yǎng)三代不夸張，但現(xiàn)在，商鋪的租金回報(bào)率很多都只有5%左右，跟銀行存款差不多。

問(wèn)題是，銀行存款還保本保息，商鋪可沒(méi)人給你承諾，遇上****，很多線下商家都撐不住了，空置率大幅提高。

敢公然承諾5年、10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間包租的，有一個(gè)算一個(gè)，就是沖你本金去的。

03

除了上面說(shuō)的這些問(wèn)題，商鋪本身還有一些“硬傷”。

硬傷一、使用年限

住宅用地的使用年限是70年，而商鋪的使用年限，大都只有40年。

而且這個(gè)使用時(shí)間，是從開(kāi)發(fā)商拿地就開(kāi)始算的，也就是說(shuō)，你買(mǎi)的商鋪，很可能使用年限沒(méi)剩多少了。

硬傷二、貸款限制

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商鋪，首付一般最少五成，貸款年限一般不能超過(guò)十年。

而買(mǎi)房通常是30%的首付，最多貸30年，還能使用公積金貸款。

從房貸來(lái)說(shuō)，住宅簡(jiǎn)直是碾壓商鋪。

另外，用商鋪來(lái)做抵押貸款，銀行也不大喜歡。

因?yàn)橛绊懮啼亙r(jià)格的因素很多，要準(zhǔn)確估計(jì)商鋪價(jià)值十分困難，而且萬(wàn)一收不回貸款，要把商鋪處理掉也沒(méi)那么容易。

硬傷三、交易稅費(fèi)

我們知道，住宅交易的時(shí)候，很多稅費(fèi)是有優(yōu)惠的。

比如90平米以下，契稅1%，滿2年免增值稅，滿五唯一免個(gè)稅。

但是對(duì)于商鋪，這些優(yōu)惠統(tǒng)統(tǒng)沒(méi)有。

所以如果你打算賣(mài)商鋪，賣(mài)方要交的稅費(fèi)大概是：

契稅：3%

個(gè)人所得稅：增值部分的20%

營(yíng)業(yè)稅及附加稅：增值部分的5.5%

土地增值稅：增值部分的30%—60%，按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算，比如增值額未超過(guò)50%，按30%稅率征收；增值額超過(guò)50%，未超過(guò)100%的部分，按40%稅率征收，以此類(lèi)推，增值額越多，稅率越高。

那投資商鋪，一定不**嗎？

當(dāng)然不是，成熟地段的商鋪不愁租，租金也高，**效應(yīng)還是很不錯(cuò)的。

只是，這樣的優(yōu)質(zhì)商鋪，非常稀缺，沒(méi)有關(guān)系+運(yùn)氣，很難買(mǎi)到。

你能買(mǎi)到的，大都是些偽稀缺的商鋪，開(kāi)發(fā)商吹得天花亂墜，但是買(mǎi)了可能壓根租不出去。

想賣(mài)還賣(mài)不掉，最后只能爛手里……

天上掉餡餅的事，鳳毛麟角；

天上掉陷阱的事，遍地皆是。

買(mǎi)商鋪之前，務(wù)必問(wèn)自己一句：這到底是是餡餅還是陷阱？這么好的事，為什么輪到我？

搞不清楚，還是別買(mǎi)了。

拓展知識(shí)：