前沿拓展：

賣房貸計(jì)算器

房貸計(jì)算器是按照基準(zhǔn)利率算的，還有你要選擇最新的利率換算，如果你沒有選擇那你可能是按照以前的利率算的也是有可能的。

但是銀行給你貸款，審批的利率會(huì)有優(yōu)惠或上浮，一般首套房都會(huì)有優(yōu)惠，二套房都會(huì)有利率上浮。

原標(biāo)題：房貸一族注意了，房貸算法要變！

上周末，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場(chǎng)化改革，宣布明年3月到8月推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，促進(jìn)貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點(diǎn)”兩種利率形式。但由于專業(yè)性太強(qiáng)，很多讀者表示看不懂。那么這一轉(zhuǎn)換意味著什么呢？您家的房貸轉(zhuǎn)換成哪種形式最劃算呢？今天，揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛**記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。

【政策要點(diǎn)】 明年3月到8月任意時(shí)點(diǎn) 房貸客戶要選利率“換錨”方式

12月28日，央行發(fā)布了一條重磅消息，存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)要改了，從明年3月1日開始，定價(jià)基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，不再掛鉤以前的基準(zhǔn)利率了。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛**記者了解到，個(gè)人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，以前錨定基準(zhǔn)利率，按基準(zhǔn)利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個(gè)月公布一次的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率在央行貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)才有變化，而掛鉤LPR的利率會(huì)隨著LPR變化而變化，LPR每個(gè)月公布一次。

那么，存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)具體怎么調(diào)整呢？央行公告中給出了兩種轉(zhuǎn)換選擇方案。

第一種：將房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。業(yè)內(nèi)人士分析稱，選擇固定利率后，以后還房貸期限內(nèi)利率不再浮動(dòng)。

第二種：從基準(zhǔn)利率切換到LPR，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR每月公布一次，是不斷變動(dòng)的，意味著，如果選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

【具體計(jì)算】

固定利率客戶，利率不再浮動(dòng)

切換LPR客戶，“差值”保持不變

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛**記者了解到，央行公告顯示，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。如何計(jì)算“新利率”，房貸客戶們?cè)诿媾R選擇時(shí)犯了難，到底哪種形式比較劃算呢？

揚(yáng)子晚報(bào)記者舉例計(jì)算如下：

客戶A在2012年年底購(gòu)房，當(dāng)時(shí)享受的房貸利率折扣為85折，按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率算，他的貸款利率為基準(zhǔn)利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%，則以后無論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進(jìn)行還貸。

而按照第二種形式，客戶A需要先計(jì)算與LPR的差值。在加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個(gè)案例中，差值為負(fù)0.63%），那么，在合同剩余期限內(nèi)，這個(gè)差值一直保持負(fù)0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那么，該客戶的房貸利率屆時(shí)將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。

若客戶B是2018年購(gòu)房，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進(jìn)行還貸；但按照第二種方式，他當(dāng)前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會(huì)相應(yīng)上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。

可以看出，隨著未來LPR走勢(shì)不同，房貸利率的變化一目了然。

【專家說法】 LPR利率長(zhǎng)期看，下行空間大 看重穩(wěn)定，也可選固定利率

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛**記者通過計(jì)算得知，選擇哪種形式更劃算取決于未來LPR的走勢(shì)，當(dāng)未來LPR處于下行空間時(shí)，選擇掛鉤LPR的利率會(huì)更劃算。LPR每個(gè)月都浮動(dòng)，是不是房貸利率也是每個(gè)月浮動(dòng)一次？據(jù)介紹，目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。但金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為1年。

據(jù)介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購(gòu)房、使用商業(yè)貸款并且參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的購(gòu)房者。業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購(gòu)房者，兩種方式的差別不大。但對(duì)于貸款額度和貸款年限都比較長(zhǎng)的購(gòu)房者，選擇隨行就市更有利。融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李萬賦在接受揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛**記者采訪時(shí)表示，從中長(zhǎng)期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

**民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

拓展知識(shí)：

賣房貸計(jì)算器

如今買房貸款太常見，大多數(shù)都在買房貸款這個(gè)圈圈里旋轉(zhuǎn)。應(yīng)該房子按揭怎么計(jì)算相信大家都知道。
1、等額本息還款法。其計(jì)算公式如下：月均還款額=(貸款本金×月利率×(1+月利率)總還款期數(shù))/(1+月利率)總還款期數(shù)-1。

2、等額本金還款法。其計(jì)算公式如下：每月(季)還本付息額=貸款本金/還本付息次數(shù)+(貸款本金-已償還本金累計(jì)數(shù))×月(季)利率。

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想買房子沒錢怎么辦
1、沒錢的話就分期首付，分期首付現(xiàn)在還有開發(fā)商在運(yùn)作，例如首付是30萬，你可以前期只能10萬，然后開發(fā)商借個(gè)你20萬，但是這20萬你需要在2-3年內(nèi)還清，只是壓力有些大，首付的分期+房貸+過渡時(shí)期的房租+交房后的裝修。

2、找親朋好友借錢，我當(dāng)年買房的時(shí)候也是湊不齊首付，第一個(gè)想到的辦法就是借親朋好友的，父母資助一些，兩個(gè)姐姐借了一些，借哥哥和舅舅一些，再加上自己的積蓄，算是湊齊，好多人買房都不好意思張口，其實(shí)倒也沒什么，強(qiáng)說說房認(rèn)為就以借不到的心態(tài)開口，借你是情誼，不借是本分。

3、用信用貸，現(xiàn)在的信用貸也是可以的，但是相比信用卡要利率高點(diǎn)，因?yàn)樾庞每ㄈ绻刂坪霉?jié)奏，是有免息期的，而信用貸沒有。

按揭還不起怎么辦
1、不還。這種情況下，一般銀行會(huì)行使抵押權(quán)，和房主協(xié)議不成之后，通過訴訟，由**將抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后抵償欠款，超出部分歸房主全部。這種方式，個(gè)人可能會(huì)有巨大損失。**拍賣的時(shí)候，如果沒有人購(gòu)買流拍那么就會(huì)直接以房抵貸，銀行為了快速變現(xiàn)，一般都會(huì)選擇以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，這種情況下你的房子縮水幾十萬是很正常的。

2、延長(zhǎng)還款期。短期貸款展期不得超過原貸款期限;中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半;長(zhǎng)期貸款展期長(zhǎng)不得超過3年?？蛻粑瓷暾?qǐng)展期或申請(qǐng)展期未得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日次日起，轉(zhuǎn)入逾期貸款帳戶。

3、贖樓就是機(jī)構(gòu)借給你一筆錢，你拿去還清銀行的欠款。一般你還能貸出比欠款多的錢，多出來的錢可以拿來做本錢。打聽了一下身邊做這方面業(yè)務(wù)的朋友，年化利率在4.8%~7%之間。這種民間貸款的方式，一定要選成立時(shí)間比較長(zhǎng)、靠譜的平臺(tái)和經(jīng)理。

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