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  上海甲級寫字樓租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線。據(jù)戴德梁行今年三季度寫字樓研究報告顯示，今年三季度，南京西路甲級寫字樓平均租金水平較二季度上漲了1.4%，達(dá)到256.1元/平方米/月（1.038美元/平方米/天），而淮海路沿線的三季度漲幅為7.4%，達(dá)到245.5元/平方米/月（0.995美元/平方米/天）。戴德梁行寫字樓部有關(guān)人士表示，南京西路區(qū)域的租金水平是本市各區(qū)域中最高的，其中原因是該地區(qū)甲級寫字樓非常稀少而品質(zhì)卻又十分高。隨著跨國公司掀起的新一輪的擴(kuò)張潮，上海甲級寫字樓租金仍將會面對強(qiáng)大的上漲壓力，這股擴(kuò)張勢頭將持續(xù)到明年，預(yù)計在未來6個月中上海全市范圍內(nèi)甲級寫字樓平均租金仍有接近一成的上揚幅度，漲幅將在8%-10%左右。 租金單位“人民幣”開始代替“美元” 有關(guān)人士介紹，大概半年之前，寫字樓的租金和買賣價格，無論是從談判還是到最后的簽約，都是以美元為單位，而如今，人民幣已開始漸漸取代了沿用多年的租金單位———美元。今年第三季度，中國人民銀行決定于2005年7月21日起將人民幣元升值2.1%，并且即時開始實行參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)解的浮動匯率制度。 此次人民幣匯率調(diào)整將會改變長久以來房地產(chǎn)業(yè)慣用的貨幣單位。 據(jù)了解，上海許多知名開發(fā)商如：瑞安、新加坡政府投資公司及嘉華都已經(jīng)在與其租戶簽訂的租賃合同中采用人民幣作為租金單位，雖然在成交前的談判中雙方還經(jīng)常使用美元作為租金表現(xiàn)形式。自人民幣匯率調(diào)整的公告正式發(fā)布以來，這種轉(zhuǎn)變更為明顯，如今上海的大多數(shù)租賃、購買物業(yè)成交案例中，從前期談判、簽訂合同到最終成交付款都已經(jīng)以人民幣形式完成。 高品質(zhì)寫字樓知名跨國公司擴(kuò)張入住目標(biāo) 很多知名跨國公司一直瞄準(zhǔn)了上海的高品質(zhì)甲級寫字樓，尤其在新一輪企業(yè)擴(kuò)張時，新建甲級寫字樓預(yù)租活躍，并成為這些全球知名企業(yè)擴(kuò)張過程中的入住目標(biāo)。花旗集團(tuán)、 Google、Linklaters及拜爾、百事可樂、DSM及葛蘭素史克公司，目前都預(yù)租了本市新建的高品質(zhì)樓宇。 上海的甲級寫字樓市場在第三季度新增供應(yīng)猛增，而此后半年內(nèi)，市場新增供應(yīng)方面將趨于平靜，在此后幾個季度將要完工上市且現(xiàn)正在預(yù)租的寫字樓物業(yè)包括：徐家匯的港匯廣場、新天地的新茂大廈及淮海晶華大廈。因此市場剩余供應(yīng)將十分緊張，平均空置率預(yù)計將會降至5%以下。 供應(yīng)增多空置率保持低水平 盡管2005年第三季度的新增供應(yīng)量巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預(yù)租，使得今年三季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，約為6.9%，與前兩個季度沒有顯著變化。 在上海的幾個大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，其空置率至9月底分別是2.3%和3.1%。在人民廣場區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場緊張局面得到了暫時的緩解，其空置率至9月底小幅上升至7.2%。在浦東陸家嘴區(qū)域，匯亞大廈和花旗銀行大廈的強(qiáng)勁吸納量使得該區(qū)域的平均空置率小幅下降4.5個百分點，至9月底達(dá)到7.6%。同時，陸家嘴地區(qū)寫字樓租金今年以來保持穩(wěn)定上升趨勢，目前達(dá)到199.8元/平方米/月（0.81美元/平方米/天），空置率仍然保持在7％左右。其中裕景國際商務(wù)廣場得天獨厚的地理位置優(yōu)勢、便利的交通條件、黃浦江的稀缺景觀和獨有的生態(tài)內(nèi)庭花園設(shè)計，吸引了眾多國內(nèi)外買家的關(guān)注，成為陸家嘴地區(qū)最具影響力的銷售型項目之一。 2005年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金報價繼續(xù)上揚，雖然其增長幅度有所放緩。截至9月底上海全市范圍內(nèi)，本市甲級寫字樓平均租金報價上漲0.5%，達(dá)到207.8元/平方米/月（0.84美元/平方米/天）。然而上海甲級寫字樓供應(yīng)依舊十分緊張。另外，盡管人民幣匯率進(jìn)行了調(diào)整，但是許多寫字樓仍延續(xù)使用美元作為租金報價單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過程中減少了租金的漲幅。截至9月底上海超甲級寫字樓平均租金達(dá)到319.6元/平方米/月（1.29美元/平方米/天）。目前上海共有14幢超甲級寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)到到國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心、來福士廣場和匯亞大廈等。 http://vutoo.com/html/zxzx628/20051114133141605.htm

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