外資物業管理公司(中海外物業管理有限公司)
前沿拓展：
外資物業管理公司
暫時還沒有，有一家北京（港鉄）物業。是**的下屬單位
集堆赴港上市的物業公司，大多數公司以住宅業務為主，增值服務，委托、收并購的發展邏輯，參差不齊的估值也因其中的側重點不同而有所偏差。
而在物業潮的下半場，超額收益或更多取決于差異化以及穩定性。例如對市場的講述“生活式”的建業新生活，壟斷商業寫字樓具有國企背景的金融街物業。
這一次從公司業務，外資買入邏輯，對外流通股三個維度聊聊金融街物業的投資機會。
1.盈利持續性強
公司業務分為物業管理服務、增值服務、租賃服務以及餐飲服務，物業管理業務主要包括寫字樓、商業大廈、住宅、億元等商務物業以及非商務物業。根據中指院報告，公司綜合實力在2020年**物業服務百強企業中排名第16位。與其他民營物管公司不同的是，首先公司業務以高端商務物業為核心，其次管理的金融街內大廈的客戶主要聚集眾多大型企業機構，包括金融監管機構，銀行、 證券、保險、等金融機構和國企總部等企業，而這類企業業務穩定，基本不存在退租的可能，因此金融街物業的核心業務在盈利方面具有極高的穩定性。
所以可見到其過去三年看的物業收繳率一直維持在94%-96%，高于行業平均水平，這與眾多的優質客戶不無關系。截至2019年底，公司在管面積為1986萬平方米，兩年復合增長約22.71%，其中40.8%位于北京區域。
從地區角度看，雖然公司目前在管面積主要依賴單一的北京地區，但是在2017-2019年這三年內，公司依賴程度已經逐漸減少，多區域在管面積貢獻已出現苗頭，其中華南地區在管面積占比從2017年的14%上升到2019年的17%，華東區域則從2017年的11%上升到2019年的15%。
此外除了母公司穩定提供在管面積以及營收（7.94億元，同比增長10.8%）外，其外拓的在管面積于2019年提速顯著，2019年外拓在管面積為667萬平方米，同比增長31.6%，高于母公司提供在管面積（16.13%）增速，因此推動外拓展營收同比增長29%，為1.85億元。
2020年1-4 月公司與母公司簽訂11份物業管理服務協議，新增合約面積為150 萬平方米。此外，截至2019年，母公司金融街控股土地儲備約2370萬方，若按照母公司2019年銷售合約約110多萬平方米去計算，能夠持續為子公司金融街物業提供極其長時間的貢獻。
所以從投資角度看，金融街物業以外拓為主，母公司每年貢獻穩定面積及利潤。而在管面積方面，商務物業是核心，這一塊以辦公樓及綜合體居多，該業務是主要的收入來源，在管面積于2019年為801萬平方米，約占40%;收入為6.47億元，兩年復合增長為10.28%，占比為66%。
而2019年的非商務物業在管面積約1118萬平方米，占比約60%，以住宅物業居多，其營收占比已上升至34%，為3.32億元。
2017年-2019年商業物業毛利率高于非商務物業，其中商務物業毛利率在過去三年處于22%-25%區間，而非商務毛利率僅為5%-12%；期間商業與非商業之間的管理費相差甚遠，且商業物業管理費逐年上升至12.7元/月，非商業則逐年下降至2.1元/月。
此外，相差一大截的毛利率除了得出其相比其他民營物管公司的財務水分低之外，也表明金融街物業的毛利率具備上升的空間。
水分少也反映到利潤上，因此可見到公司凈利潤從2017年的8270萬元上升至2019年的1.13億元，兩年復合增長近為18.73%。或許如今已上市的緣故，公司上市給出的凈利潤指引增長為25%-30%，高于過去兩年的復合增長。
國企背景，就已經很好的能夠解釋道為何上市前后的利潤增速差距為何這么大。
2.現價潛在主動賣盤少
相比民企，雖然國企對利潤要求、動力、成長性相差一截。但國企的持續穩定性是外資重點參與的一個核心標準，可參考以外資為主導的中海物業（業績長期穩定）以及保利物業上市后的慢牛走勢。
除了此外，金融街物業目前（截至2020年8月7日）對外流通股少，現價的潛在主動賣盤并不多。公司股東結構由金融街集團背后的西城區國資委（35.64%）、人壽保險（22.12%）、員工持股（17.24%）組成，共持有75%股份。
由于金融街物業背景是國有企業，因此假設這類股東短期內不會減持的前提下去看目前在外的流通股。一方面公司發行9000萬股股份里公開發售占10%，國際配售占90%，其中UBS、J-STONE、西澤、得翠這四個基石已經占21.28%的H股比例。
上市后的金融街物業且上市后的一個月里，外資仍在不斷的買入，而**流出背后不管那批投資者是短期或是波段，其實并不影響大局。
截至2020年8月7日，現價潛在的自動賣盤最保守約725.3萬股，因此該股目前稍微一買就能夠迅速被拉升。
3.結語
從基本面、外資投資邏輯、股東結構**三個思維角度看，公司慢牛走勢是大概率事件，投資追求除了追**性還有就是確定性。從報表看，財務被粉飾的水分低，因此公司若有動力做業績也是十分容易的事情。
拓展知識：
外資物業管理公司
國內有，萬科、萬達、金地、龍湖、中海、綠城、等等。一般都是房產公司的附屬公司國外的就不知道啦
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