前沿拓展：

西安市房?jī)r(jià)

結(jié)合個(gè)人經(jīng)歷回答一下這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)買(mǎi)房這件事，在任何時(shí)代都不是件容易的事。90年代末，國(guó)家分房的末班車(chē)，很多單位只需掏幾萬(wàn)元錢(qián)就能買(mǎi)下房屋產(chǎn)權(quán)，我見(jiàn)過(guò)很多老工人全家就是掏不出那兩三萬(wàn)元錢(qián)。我買(mǎi)房比較早，2004年買(mǎi)的第一套住房，房?jī)r(jià)3200元，我當(dāng)時(shí)月工資是1700元，年底還有些獎(jiǎng)金，已經(jīng)算是經(jīng)濟(jì)比較好的人了，面對(duì)每月1500元的房貸仍然感覺(jué)難以承受，我記得當(dāng)時(shí)拿到房子，不敢自住，出租補(bǔ)貼家用，住在單身公寓，自己做飯，有時(shí)候就是白水下掛面，最多有點(diǎn)西紅柿、雞蛋、白菜之類(lèi)的。08年我一個(gè)農(nóng)村來(lái)的新同事買(mǎi)房，月供比他收入還高，他只能靠不斷出差蹭免費(fèi)吃住，賺些補(bǔ)貼。我們周?chē)鷰讉€(gè)科室有出差跑腿的機(jī)會(huì)都找他。他當(dāng)時(shí)買(mǎi)的房子大概30多萬(wàn)，后來(lái)找個(gè)公務(wù)員女友，當(dāng)時(shí)月工資好像也才750元吧。19年他這套房子賣(mài)了160多萬(wàn)，獲利不菲。2015年的時(shí)候西安房?jī)r(jià)也才5000多，我們的收入大概兩三年就可以買(mǎi)一套了，曾經(jīng)感到難以承受的1500元房貸都被當(dāng)成笑話講了。當(dāng)時(shí)我反復(fù)勸告周?chē)贻p人盡快置業(yè)，可是還是有人覺(jué)得房?jī)r(jià)以后會(huì)長(zhǎng)期低迷，錯(cuò)失機(jī)遇。我應(yīng)該算是國(guó)內(nèi)較早的一批網(wǎng)民了，從我早期瀏覽論壇時(shí)，就記得房?jī)r(jià)一直是一個(gè)討論熱點(diǎn)，不同時(shí)期，很多人都堅(jiān)信房?jī)r(jià)與收入不匹配。08年有個(gè)著名空頭叫牛刀，不知道還有沒(méi)有人記得。人其實(shí)只愿意相信符合自己意愿的言論，當(dāng)時(shí)在網(wǎng)上預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的人一律會(huì)被被斥為房托，我記得西安房?jī)r(jià)談?wù)摫容^多的網(wǎng)友有情ee和幸運(yùn)的少數(shù)人。回到題主問(wèn)題上來(lái)看，房貸吃力其實(shí)是很多人都承受過(guò)的經(jīng)歷，但是以后收入增長(zhǎng)和通貨膨脹會(huì)逐漸化解這份壓力。我無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)變化，也有可能會(huì)像09、10年西安房?jī)r(jià)上漲后的下跌，但是從10年、20年后來(lái)看，現(xiàn)在的壓力并不能稱為壓力。所以我一直覺(jué)得，年輕人的第一套房產(chǎn)還是要盡早購(gòu)買(mǎi)為好，買(mǎi)不起大房、新房，可以先買(mǎi)小面積二手房解決生活需要。最好還是盡快步入婚姻，夫妻兩人攜手應(yīng)付生活難題。年輕人剛起步總會(huì)有各種困難，隨著年齡增長(zhǎng)，困難總會(huì)化解的。

步入改善，是當(dāng)下西安樓市的現(xiàn)狀，2萬(wàn)+/㎡、3萬(wàn)+/㎡項(xiàng)目相繼亮相，不少剛需買(mǎi)房人直呼承受不起！

終于，西安一批老盤(pán)姍姍來(lái)遲，給了買(mǎi)房人希望……

No

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01

西安多板塊房?jī)r(jià)不斷刷新

高新、浐灞房?jī)r(jià)沖上4萬(wàn)+/㎡!

2022西安樓市進(jìn)入下半場(chǎng)后，備案價(jià)公示和意向登記不斷，供應(yīng)量逐步加大，多個(gè)純新盤(pán)、高端改善盤(pán)入市……西安各區(qū)域、各板塊的均價(jià)也在不斷刷新。

從不**價(jià)分布區(qū)域可見(jiàn)，西安主城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有均價(jià)1萬(wàn)/㎡以下的新房項(xiàng)目了，而2.5萬(wàn)以上的新房項(xiàng)目多分布在高新、航天、浐灞、曲江、灃東、灃西板塊。

可以看出：

均價(jià)1萬(wàn)/㎡以內(nèi)項(xiàng)目從數(shù)量上來(lái)看不少，但是項(xiàng)目主要分布在西安周邊區(qū)域如高陵、臨潼；

均價(jià)1-1.5萬(wàn)㎡價(jià)格段項(xiàng)目分布區(qū)域集中在西咸新區(qū)，主城區(qū)如未央、蓮湖、新城、雁塔等有少量房源。

均價(jià)1.5-2萬(wàn)㎡項(xiàng)目主要以浐灞、港務(wù)區(qū)、灃西和雁塔項(xiàng)目居多，港務(wù)區(qū)和浐灞近幾年一直是西安樓市新房房源供應(yīng)大戶，因?yàn)榕涮茁涞厮俣容^快，也是眾多剛需、首改購(gòu)房者首選區(qū)域之一。

均價(jià)2-2.5萬(wàn)㎡的項(xiàng)目則主要集中在高新三期和灃東新城。

均價(jià)2.5-3萬(wàn)㎡及均價(jià)3萬(wàn)+/㎡的項(xiàng)目則主要分布在高新、航天、灃東還有浐灞（多宗萬(wàn)元地亮相），且高新三期及浐灞部分項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)沖上4萬(wàn)+/㎡。

從剛剛結(jié)束的9月份登記房源價(jià)格來(lái)看，整體均價(jià)為20816元/㎡，其中均價(jià)2-2.5萬(wàn)/㎡項(xiàng)目已經(jīng)占市場(chǎng)主要比例，均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡以下僅3盤(pán)，低價(jià)盤(pán)大大減少。

房博士整理了今年1-9月份，西安樓市備案價(jià)走勢(shì)情況，可以看出，自今年下半年以來(lái)，西安樓市備案房源整體均價(jià)已經(jīng)破1.9萬(wàn)/㎡，市場(chǎng)改善屬性愈發(fā)明顯。

那么，對(duì)于剛需、剛改客戶，想低門(mén)檻上車(chē)，西安樓市還有機(jī)會(huì)嗎？

No

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02

最高倒掛4000元/㎡！

西安多個(gè)“骨灰盤(pán)”來(lái)了

近期，西安一批骨灰盤(pán)規(guī)劃公示、價(jià)格公示，放風(fēng)即將登記的也不在少數(shù)，房博士一一為買(mǎi)房人整理如下：

以上項(xiàng)目，部分已經(jīng)價(jià)格公示，買(mǎi)房人可以優(yōu)先關(guān)注起來(lái)，比如：萬(wàn)象春天、海倫國(guó)際、華安紫竹苑、星雨華府、旭景清園、御錦城、西安金融小區(qū)、天朗大興郡雲(yún)峯。

1、萬(wàn)象春天

萬(wàn)象春天，本次公示價(jià)格的9#樓，小高層產(chǎn)品，2個(gè)單元，兩梯四戶，總房源86套，主力戶型產(chǎn)品面積約99㎡、127㎡，整棟均價(jià)15423元/㎡。

詳情點(diǎn)擊>>>13870元/㎡起，準(zhǔn)現(xiàn)房！時(shí)隔5年，西安城南斷檔盤(pán)再“露面”！附多圖實(shí)探

項(xiàng)目距離上次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)時(shí)隔5年之久，項(xiàng)目一期主要集中在2015-2017年銷(xiāo)售，本次再推，“捂盤(pán)”時(shí)間夠長(zhǎng)！

據(jù)二手房官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)象春天一期的二手房掛牌價(jià)為17313元/㎡，與本次的備案均價(jià)15423元/㎡，倒掛近2000元/㎡！

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：對(duì)于剛需剛改客戶來(lái)說(shuō)，可以是個(gè)不錯(cuò)的上車(chē)機(jī)會(huì)，1.5萬(wàn)+/㎡均價(jià)+小高層產(chǎn)品+成熟地段+全維度配套，可以說(shuō)是瑕不掩瑜；如果是純改善客戶，產(chǎn)品品質(zhì)可能略顯不足，不過(guò)這樣的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也是不愁賣(mài)的節(jié)奏

2、華安紫竹苑

華安紫竹苑是個(gè)讓一批買(mǎi)房人翹首以盼的項(xiàng)目，主要原因：價(jià)格優(yōu)勢(shì)+倒掛差+現(xiàn)房。

項(xiàng)目4#于去年11月份價(jià)格公示，且僅僅只有36套房源，面積102-140㎡，均價(jià)11097元/㎡，小區(qū)二手房掛牌均價(jià)15066元/㎡，一二手倒掛近4000元/㎡，搖號(hào)是肯定的。

華安紫竹苑小區(qū)實(shí)景圖

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，這36套房源是項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)所剩房源，小區(qū)已經(jīng)交付入住，期房為主的西安市場(chǎng)，現(xiàn)房，確實(shí)夠香。

3、星雨華府

雨潤(rùn)·星雨華府是西安經(jīng)開(kāi)區(qū)有名的老盤(pán)了，目前項(xiàng)目大部分已經(jīng)交房，本次推售的14#樓也是千呼萬(wàn)喚才迎來(lái)了最新消息。

其實(shí)早在2019年3月份本項(xiàng)目14#樓已經(jīng)進(jìn)行過(guò)一次價(jià)格公示，當(dāng)時(shí)樓棟均價(jià)是9141元/㎡，這次是重新公示，但是價(jià)格上漲4731元/㎡，漲幅很大！

推售面積是95-113㎡的三居室，戶型也是中規(guī)中矩，毛坯交付均價(jià)約1.38萬(wàn)/㎡，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，按照最小面積95㎡計(jì)算，項(xiàng)目的總價(jià)門(mén)檻約131.8萬(wàn)。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目周邊的配套地鐵2號(hào)線有點(diǎn)距離，緊鄰長(zhǎng)安大學(xué)，小區(qū)的教育配套已經(jīng)成型，但升值潛力相對(duì)受限，因?yàn)槭抢媳P(pán)推新所以產(chǎn)權(quán)年限縮水會(huì)比較厲害，雖然本次價(jià)格符合目前市場(chǎng)的基本行情，北郊剛需自住群體可以看下，但是畢竟與2019年備案價(jià)格相差甚大，性價(jià)比一般。

4、天朗大興郡雲(yún)峯

天朗大興郡雲(yún)峯，西二環(huán)里的老樓盤(pán)推新，是天朗大興郡二期（已在2014年交房入住）的最后一棟精裝高層，面積89-139㎡，毛坯備案均價(jià)15029.94元/㎡（帶裝修包約，2000元/㎡），準(zhǔn)現(xiàn)房。配套齊全，地段優(yōu)秀，地鐵、商場(chǎng)都有，生活人氣足。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目配套齊全，地段優(yōu)秀，地鐵、商場(chǎng)都有，生活人氣足。但周邊教育資源一般又緊張，產(chǎn)品剛需，土地年限縮水。

還有部分項(xiàng)目，雖暫未價(jià)格公示，卻已放風(fēng)近日將加推，如：紫薇西棠、華清學(xué)府城。

5、紫薇西棠

紫薇西棠項(xiàng)目總占地157畝，分為南北兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，北地塊13棟樓，5棟高層，8棟洋房目前已經(jīng)全部交付；南區(qū)3#、4#、5#樓也已經(jīng)售完，預(yù)計(jì)近期推售的是南區(qū)1#、2#、6#樓。

其中1#、2#樓均是高低配，31層高層產(chǎn)品+16層小高，高層是2梯4戶設(shè)計(jì)，戶型建筑面積約120㎡、140㎡；6#樓是總高28層，戶型建筑面積約120㎡、140㎡，2梯4戶設(shè)計(jì)，均是毛坯交付，放風(fēng)價(jià)16500-17500元/㎡。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：紫薇西棠屬于泛高新區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目，小區(qū)品質(zhì)一般，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)都是本土開(kāi)發(fā)商華洲置業(yè)，目前也有目前已經(jīng)交付入住的開(kāi)發(fā)小區(qū)，周邊底商林立，居住氛圍成熟，適合想在泛高新區(qū)域購(gòu)買(mǎi)，著急入住的剛需家庭。

6、華清學(xué)府城

華清學(xué)府城是一個(gè)城東幸福林帶片區(qū)著名的老盤(pán)，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全。預(yù)計(jì)將于10月加推四期地塊——華清學(xué)府城·幸福印，戶型面積127-143-150㎡，放風(fēng)價(jià)1.8萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目占地約586畝，共規(guī)劃60棟樓，分六期開(kāi)發(fā)，小區(qū)自2010年開(kāi)始陸續(xù)交付入住，二手房月成交量常居片區(qū)榜首。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本次產(chǎn)品剛需、剛給、改善均有涉及，周邊生活配套成熟，但開(kāi)發(fā)時(shí)間久，產(chǎn)權(quán)縮水，舒適度一般。

中海開(kāi)元壹號(hào)·紫宸、唐頓莊園二期均已規(guī)劃公示。

其中，中海開(kāi)元壹號(hào)·紫宸是由6棟住+1棟幼兒園+1座地下**構(gòu)成，住宅為總高9-11F的洋房，為典型的純洋房洋房住區(qū)，在二環(huán)內(nèi)十分稀缺。

根據(jù)**息顯示，項(xiàng)目戶型面積180-250㎡，預(yù)計(jì)10月入市，整體**高端改善，據(jù)悉，預(yù)計(jì)入市價(jià)格在2.5萬(wàn)/㎡左右。

今年4月，唐頓莊園二期項(xiàng)目規(guī)劃公示，根據(jù)公示規(guī)劃信息：項(xiàng)目包含7棟住宅（地上21-29層）、10棟商業(yè)（地上1-11層）、1棟幼兒園（地上3層）

曲江公園里二期（唐頓莊園）效果圖

項(xiàng)目目前售樓部正常開(kāi)放，但是戶型面積等信息暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)信息，而且從目前的施工進(jìn)度看，今年入市的可能性較小。

No

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03

倒掛高！配套齊全……

老盤(pán)新賣(mài)是“撿漏”機(jī)會(huì)？

不可否認(rèn)，老盤(pán)具有很明顯的共性：

1、相較于新入市樓盤(pán) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：

新房樓盤(pán)不管談什么產(chǎn)品規(guī)劃、品牌背景、物業(yè)資質(zhì)，還是戶型設(shè)計(jì)、園林景觀，老盤(pán)們都會(huì)用“價(jià)格便宜”回?fù)舻降住Ｄ玫貢r(shí)間早，價(jià)格備不上去很正常。

2、一二手倒掛 正在逐漸消失：

老盤(pán)新賣(mài)，要么與前期二手房?jī)r(jià)格有較大倒掛空間，要么有學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，且周邊的配套一般都會(huì)比較成熟，但買(mǎi)房人需要理性看待一二手倒掛，因房企、產(chǎn)品、物業(yè)等綜合因素，同一地段的項(xiàng)目，二手房?jī)r(jià)格差異明顯很常見(jiàn)。

3、老盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般比較落后：

老盤(pán)新推，有項(xiàng)目產(chǎn)品也與時(shí)俱進(jìn)做了升級(jí)，但不少項(xiàng)目會(huì)延續(xù)之前的老套設(shè)計(jì)，且不談小區(qū)內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)，僅戶型與當(dāng)下樓市的新產(chǎn)品就有明顯差距。

4、產(chǎn)權(quán)一般縮水嚴(yán)重：

因拿地時(shí)間早，老盤(pán)的產(chǎn)權(quán)縮水五六年甚至10幾年的也有，購(gòu)買(mǎi)之前，了解清楚拿地時(shí)間很重要。

對(duì)于買(mǎi)房人而言，在預(yù)算的坐標(biāo)上，需要綜合去考慮老盤(pán)新推的性價(jià)比。

拓展知識(shí)：

西安市房?jī)r(jià)

首付大概在16萬(wàn)到20萬(wàn)之間。
現(xiàn)在西安周至縣這邊的房?jī)r(jià)特別的便宜，十月份這邊的新房平均價(jià)格大概是4020元左右，二手房的平均價(jià)格是3990元左右，這個(gè)價(jià)格可以算是白菜價(jià)了。
雖然現(xiàn)在西安周至縣這邊的房?jī)r(jià)很便宜，但是在這邊買(mǎi)房的人確實(shí)是非常的少，我覺(jué)得短時(shí)間之內(nèi)這邊的房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)有太大的漲幅。畢竟現(xiàn)在西安周至縣這邊的經(jīng)濟(jì)還是比較落后的，關(guān)鍵是買(mǎi)房的人也是非常少的。