前沿拓展：

巴川中學(xué)幼兒園

四川巴川公學(xué)是新鷗鵬集團(tuán)斥巨資在四川德陽高新區(qū)新鷗鵬教育小鎮(zhèn)按頂級標(biāo)準(zhǔn)傾力打造的一所集幼兒園、小學(xué)、初中、高中為一體的“K12全齡教育體系”的現(xiàn)代化、智能化、國際化、個性化的高品質(zhì)現(xiàn)代公學(xué)。學(xué)校占地500余畝， 2019年9月已盛大啟航。

6月12日，成都市國土局拍賣主城區(qū)的6宗地塊，重慶新鷗鵬集團(tuán)以18.39億元一口氣拿下4宗地。在樓市下行壓力中逆市拿地，新鷗鵬集團(tuán)被推到聚光燈下，迅速引發(fā)了市場關(guān)注。

此前，一場職場跳槽事件，事實(shí)上早令新鷗鵬集團(tuán)成為了全國**焦點(diǎn)。金科集團(tuán)副總裁、首席戰(zhàn)略執(zhí)行官李戰(zhàn)洪高調(diào)宣布“轉(zhuǎn)會”新鷗鵬集團(tuán)，出任副總裁。

而龍湖地產(chǎn)成都公司原總經(jīng)理張雪樵、華宇集團(tuán)原總裁張為耕、東原地產(chǎn)原總經(jīng)理魏鋰、光華集團(tuán)原總裁秦曉東以及碧桂園集團(tuán)的一位資深高管，亦已先后加盟了這家對外界而言默默無聞的企業(yè)。

“3年左右在**上市，3-5年進(jìn)入全國房企20強(qiáng)之列，重慶兩強(qiáng)有其一，快速完成全國布局。”最近，李戰(zhàn)洪接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)亮出了新鷗鵬集團(tuán)未來在地產(chǎn)板塊的目標(biāo)。據(jù)新鷗鵬集團(tuán)官網(wǎng)信息，該集團(tuán)在全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中排名65位，今年地產(chǎn)板塊銷售額只有41億元。問題是，今年初CRIC研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年全國房企銷售金額20強(qiáng)的門檻為329億元，銷售面積20強(qiáng)門檻為298萬平方米。顯然，現(xiàn)實(shí)的差距尚遠(yuǎn)，要抵達(dá)目標(biāo)亟需高速增長。

當(dāng)房地產(chǎn)走入下半場時(shí)，李戰(zhàn)洪為何離開金科而選擇一家看似名不見經(jīng)傳的房企？新鷗鵬公司到底是一家怎樣的企業(yè)？它又將憑什么秘笈爭奪地產(chǎn)江湖的位置？

此外，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，隨著幾位地產(chǎn)大佬的空降，新鷗鵬內(nèi)部接下來可能存在新舊營銷理念和方式的碰撞和磨合。如何把這些為了財(cái)富夢想而加盟的大腕們整合到一起形成合力，成為企業(yè)發(fā)展的正能量，這將考驗(yàn)新鷗鵬老板的格局和駕馭能力。

“校辦企業(yè)”變身民營企業(yè)

據(jù)新鷗鵬集團(tuán)官方網(wǎng)站，該集團(tuán)全稱“NEWOPEN（**）企業(yè)集團(tuán)”，“擁有在職員工3000余人、年創(chuàng)利稅10億元，是市、區(qū)**明星企業(yè)”。

該集團(tuán)旗下已擁有教育、地產(chǎn)、金融、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等五大產(chǎn)業(yè)板塊。其中，新鷗鵬教育板塊投資舉辦有重慶市巴川中學(xué)、重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院、重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、巴川中學(xué)國際幼兒園，形成了學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、高等教育的完整教育體系，在校學(xué)生3萬人。新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)則是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，位列重慶地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第六強(qiáng)，先后開發(fā)了鷗鵬花園、鷗鵬花卉園、鷗鵬萬州百安花園、鷗鵬電子商務(wù)大廈、回龍灣等項(xiàng)目，開發(fā)面積逾300萬平方米，推崇的開發(fā)模式為“國際化教育+生態(tài)文化+精品地產(chǎn)+五星配套”的立體開發(fā)模式。

目前，新鷗鵬地產(chǎn)在重慶大學(xué)城、巴南區(qū)、萬州區(qū)、璧山、銅梁等地儲地6000畝，并在成都、西安、濟(jì)南等地設(shè)立有分公司。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查，新鷗鵬系所屬企業(yè)多達(dá)幾十家，但從工商檔案資料檢索，它們和NEWOPEN（**）企業(yè)集團(tuán)在股權(quán)上沒有任何交集。對此新鷗鵬集團(tuán)一高層亦坦承，“無關(guān)聯(lián)，只是一個名字！”

時(shí)代周報(bào)目前尚未查到有關(guān)NEWOPEN（**）企業(yè)集團(tuán)的任何工商資料。是否注冊，是否離岸公司，該集團(tuán)相關(guān)高管至今未給予時(shí)代周報(bào)記者明確的答復(fù)。

“新鷗鵬系”血脈，其實(shí)可以追溯至1993年3月成立的重慶鷗鵬計(jì)算機(jī)軟件有限公司。在1990年代全民經(jīng)商的氣氛中，高校掀起大辦校企的熱潮。重慶建筑工程學(xué)院（后升級為重慶建筑大學(xué)）聯(lián)合**金南股份公司，分別出資180萬元、120萬元建立鷗鵬計(jì)算機(jī)軟件公司。創(chuàng)辦人為時(shí)任重慶建筑大學(xué)副校長賴明，1999年調(diào)任建設(shè)部科技司司長，現(xiàn)為九三學(xué)社第十三屆**委員會副主席，第十二屆全國政協(xié)常委、提案委員會副主任。

同年7月，鷗鵬計(jì)算機(jī)軟件公司更名為重慶鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鷗鵬物業(yè)”），業(yè)務(wù)范圍由計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等領(lǐng)域。外資股東隨后也先后變更為**興明國際有限公司、**迅暉發(fā)展有限公司。

1997年6月18日，重慶直轄市掛牌當(dāng)天，鷗鵬物業(yè)、重慶建筑大學(xué)另一校辦企業(yè)萬縣市鴻鷗發(fā)展公司、建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心和93名自然人籌資1400萬元，創(chuàng)立重慶鷗鵬科技股份有限公司（以下簡稱“鷗鵬科技”）。鷗鵬物業(yè)是第一大股東，持股42.86%。

1998年2月，重慶市體改委批復(fù)組建重慶鷗鵬集團(tuán)。重慶鷗鵬集團(tuán)以投資、控股、參股、聯(lián)合的方式，由核心企業(yè)、緊密層、半緊密層、松散層企業(yè)共12家組成。其中鷗鵬科技為核心企業(yè)，緊密層企業(yè)則包括鷗鵬科技控股的重慶鷗鵬高科技公司、鷗鵬廣告公司、鷗鵬建筑工程公司等。

2000年，重慶建筑大學(xué)并入重慶大學(xué)，重慶鷗鵬集團(tuán)系列企業(yè)隨之變成重慶大學(xué)控股、參股的校辦企業(yè)。據(jù)時(shí)代周報(bào)調(diào)查，重慶鷗鵬集團(tuán)事實(shí)上一直未在工商部門注冊登記。

2006年，新鷗鵬集團(tuán)就是在鷗鵬集團(tuán)的基礎(chǔ)上而來。此前，鷗鵬科技、鷗鵬物業(yè)等企業(yè)均已完成改制，由校辦企業(yè)變身為民營企業(yè)。

周永勇一步步控制新鷗鵬

重慶大學(xué)“鷗鵬系”企業(yè)是如何被民營化的？這得從新鷗鵬集團(tuán)掌門人周永勇的經(jīng)歷說起。

1972年出生的周永勇，原名周旭，重慶銅梁縣人。1990年至1995年，他在河北煤炭建設(shè)工程學(xué)院水文地質(zhì)與工程地質(zhì)專業(yè)學(xué)習(xí)，獲學(xué)士學(xué)位；1995年至1999年，在重慶建筑大學(xué)土木工程學(xué)院攻讀碩士學(xué)位；2002年9月考入重慶大學(xué)電氣工程學(xué)院，師從**工程院院士、重慶大學(xué)時(shí)任副校長孫才新讀博。

1999年，周永勇碩士研究生畢業(yè)后留校，在重慶建筑大學(xué)產(chǎn)業(yè)辦公室從事企業(yè)管理工作。2000年，他開始出任重慶大學(xué)歐鵬巖土工程公司董事長兼總經(jīng)理，從此躋身商海；2000年11月，任重慶大學(xué)興城工程總承包公司常務(wù)副經(jīng)理；2001年，任重慶大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理。

此時(shí)全國大學(xué)校辦企業(yè)開始大規(guī)模衰落。 2001年8月起，北京大學(xué)和清華大學(xué)進(jìn)行校企改制試點(diǎn)，明晰學(xué)校與企業(yè)的關(guān)系，并最終使校、企完全分離。重慶大學(xué)也適時(shí)提出對“鷗鵬系”企業(yè)進(jìn)行改制，甩掉“包袱”。

周永勇看到了其間商機(jī)。2001年10月，周永勇和妻子汪萍在老家銅梁縣巴川鎮(zhèn)成立重慶吉旭建筑有限責(zé)任公司（以下簡稱“吉旭建筑”），注冊資本1500萬元。

2002年1月，吉旭建筑以1120萬元收購鷗鵬物業(yè)持有的鷗鵬科技80%股份，周永勇出任鷗鵬科技董事長。

2002年2月，鷗鵬科技與銅梁縣**簽訂《投資、重組銅梁縣巴川中學(xué)合作協(xié)議》，投資3000余萬元選址修建新的巴川中學(xué)，開始投身教育產(chǎn)業(yè)。

2003年6月，鷗鵬科技出資800萬元通過增資擴(kuò)股方式，控股鷗鵬物業(yè)（占股40%），周永勇、汪萍夫婦首次進(jìn)入鷗鵬物業(yè)董事會，周被推舉為董事長。

2003年9月，周永勇同時(shí)出任董事長的三家公司—鷗鵬科技、鷗鵬物業(yè)和重慶瀚宇置業(yè)，共同成立重慶鷗鵬實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“鷗鵬實(shí)業(yè)”）。

2004年4月，周永勇更是和4名親朋好友牢牢控制了鷗鵬科技90%的股權(quán)，其中自己持股40%，兩月后達(dá)到60.7%，成為控股股東。

這4名親朋好友包括何水源、呂忠品、謝詠宏、袁源。何水源為周永勇在重慶建筑大學(xué)就讀碩士研究生時(shí)的師兄，此時(shí)剛從重慶市**局規(guī)劃處副處長任上辭職，就投入280萬元進(jìn)入鷗鵬科技，占股20%。袁源為周永勇一直重用的財(cái)務(wù)總監(jiān)；呂忠品、謝詠宏從履歷表上看均為周的銅梁老家人，具體關(guān)系不明。

周氏“合伙人團(tuán)隊(duì)”成員多達(dá)十幾人，甚至包括周永勇的岳父岳母（一對來自重慶市銅梁縣南城街道辦事處馬山村的農(nóng)民夫婦），他們的身影曾多次隱現(xiàn)于“鷗鵬系”多家企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)中。2004年6月，周永勇、汪萍夫婦又帶領(lǐng)“合伙人團(tuán)隊(duì)”中的呂忠品、謝詠宏、何水源收購了鷗鵬實(shí)業(yè)80%股權(quán)，其中汪萍占35%成為第一大股東。

2005年6月，鷗鵬科技和鷗鵬實(shí)業(yè)聯(lián)手出資300萬元，注冊成立重慶新鷗鵬物業(yè)管理有限公司，與此同時(shí)出資690萬元收購重慶鷗鵬物業(yè)管理有限公司。

2006年2月，鷗鵬科技收購重慶大學(xué)持有的所有鷗鵬物業(yè)股權(quán)。至此鷗鵬物業(yè)改制完成，成為一家中外合資的純民營企業(yè)。2010年2月，鷗鵬物業(yè)更名為重慶新鷗鵬地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

多名地產(chǎn)大佬“角色”到位

在對重慶大學(xué)“鷗鵬系”企業(yè)改制的同時(shí)，周永勇還以手中掌控的平臺，不斷擴(kuò)張新鷗鵬的領(lǐng)域。

2005年6月和2007年6月，鷗鵬科技先后多次投資教育，開辦房地產(chǎn)職業(yè)教育專門的大學(xué)和多家幼兒園。2010年3月，“新鷗鵬幼兒教育”和周永勇的“合伙人團(tuán)隊(duì)”成員杜積西、曹文益合資成立重慶新鷗鵬教育投資（集團(tuán)）有限公司（下稱“新鷗鵬教育集團(tuán)”）。其中杜積西是周永勇引進(jìn)的職業(yè)經(jīng)理人，出任新鷗鵬教育集團(tuán)董事長；曹文益為周永勇的岳母。

與此同時(shí)，周永勇和他的“合伙人團(tuán)隊(duì)”，開始搭建新鷗鵬“金融板塊”，其中包括重慶匯鷗股權(quán)投資基金管理有限公司和重慶市江北區(qū)匯金**有限公司。

匯鷗股權(quán)基金注冊資本100萬元，鷗鵬科技占股70%。匯金小額注冊資本2億元，周永勇之妻汪萍出資6000萬元，占股30%為第一大股東；目前被周永勇岳父岳母控制九成股權(quán)的吉旭建筑占股7.5%；其他股東為周氏“合伙人團(tuán)隊(duì)”的8名成員。

此外，周永勇還獨(dú)資擁有重慶潤圓資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，該公司出資5600多萬元自2012年5月起進(jìn)入新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)，一直擁有后者股權(quán)高達(dá)90.71%。

新鷗鵬集團(tuán)的內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃稱，“各產(chǎn)業(yè)實(shí)體公司、學(xué)校均已發(fā)展形成相當(dāng)規(guī)模，初具擴(kuò)張態(tài)勢”。

李戰(zhàn)洪目前身份為新鷗鵬企業(yè)集團(tuán)副總裁，主要負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、集團(tuán)品牌、產(chǎn)業(yè)整合，以及地產(chǎn)集團(tuán)的異地拓展以及商業(yè)物業(yè)**。

據(jù)李戰(zhàn)洪透露，加盟的其他幾位地產(chǎn)大佬亦已“角色”到位：張為耕擔(dān)任鷗鵬集團(tuán)設(shè)計(jì)院院長，秦曉東出任山東區(qū)域負(fù)責(zé)人，魏鋰將擔(dān)任陜西區(qū)域負(fù)責(zé)人，張雪樵就任新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)CEO，碧桂園原田姓高管將負(fù)責(zé)新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營。

李戰(zhàn)洪說，他選擇新鷗鵬的最大因素在于他對未來**房地產(chǎn)業(yè)的判斷，“我認(rèn)為未來開發(fā)商最大的競爭力在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這才是第一位的?！痹谒磥?，2012年之前行業(yè)是周期性調(diào)整，有“大小年”之分，一年一個周期，企業(yè)的對策是踩準(zhǔn)節(jié)奏。2013年，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，企業(yè)單純靠蓋房子賣房子已無法持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)在向復(fù)合型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)與金融，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、養(yǎng)老、教育等，地產(chǎn)也從賣房子轉(zhuǎn)向賣服務(wù)和綜合配套，社區(qū)商業(yè)、社區(qū)服務(wù)，通過互聯(lián)網(wǎng)、智能家居、物聯(lián)網(wǎng)的引入，為居民提供持續(xù)不斷的服務(wù)，把一次性賣房**轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)不斷地通過服務(wù)**。

“從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，新鷗鵬更符合行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。新鷗鵬企業(yè)集團(tuán)下面有五個產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，除了地產(chǎn)之外，還有教育、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設(shè)、金融等幾大集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展很多年，已經(jīng)具備了未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。”李戰(zhàn)洪說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產(chǎn)業(yè)復(fù)合下的多業(yè)態(tài)拓展和跨行業(yè)擴(kuò)張。

多個領(lǐng)域擁有獨(dú)特優(yōu)勢

“新鷗鵬的老板是博士學(xué)位，學(xué)院派，具備很深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性思維，而不是簡單的機(jī)會性地做某個行業(yè)的思路。在其他企業(yè)學(xué)萬科的時(shí)候，他已經(jīng)辦起了房地產(chǎn)學(xué)院和融智學(xué)院?！崩顟?zhàn)洪對新鷗鵬掌門人周永勇也充滿了欽佩，認(rèn)為其有很強(qiáng)的創(chuàng)新意識，善于把握商機(jī)，已完成頂層設(shè)計(jì)，目前關(guān)鍵是戰(zhàn)略保障和戰(zhàn)略執(zhí)行。

“這一次新鷗鵬找來重慶地產(chǎn)界幾大龍頭企業(yè)的重量級人物組成團(tuán)隊(duì)，就是要抓住行業(yè)發(fā)展的新方向，彎道超車，是一次戰(zhàn)略性的投入。”李戰(zhàn)洪同時(shí)認(rèn)為，新鷗鵬不但在萬科之前就推行了事業(yè)合伙人制，完成了“政治體制改革”，為快速發(fā)展建立了激勵人才的機(jī)制，“在整個企業(yè)機(jī)制中，管理人員都是老板?！?/p>

但他拒絕透露新鷗鵬事業(yè)合伙人制的具體設(shè)置情況。

在房地產(chǎn)的下半場中，社區(qū)及社區(qū)商業(yè)似乎成了開發(fā)商的主要戰(zhàn)場。對此，李戰(zhàn)洪認(rèn)為，未來**住宅社區(qū)發(fā)展方向是功能性社區(qū)，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、交通等在內(nèi)的復(fù)合型“OPEN社區(qū)”，將是新鷗鵬地產(chǎn)最重要的品牌。

“新鷗鵬在教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等方面擁有其他開發(fā)商難以具備的獨(dú)特優(yōu)勢，這也是我加入新鷗鵬的重要原因。”李戰(zhàn)洪說，目前很多城市在土地出讓時(shí)都將興建幼兒園或?qū)W校作為條件，因此，即使是品牌開發(fā)商一般也采取引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的方式，新鷗鵬則可以利用自己的學(xué)校資源為業(yè)主提供教育服務(wù)。

醫(yī)療方面，社區(qū)將配備健康診所，推出健康綠卡服務(wù)，搭建全國一流醫(yī)院、當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院、社區(qū)醫(yī)院**復(fù)合診療服務(wù)體系，提升項(xiàng)目價(jià)值。此外，對于社會高度關(guān)注的食品安全問題，新鷗鵬將依托集團(tuán)旗下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊為業(yè)主提供直供配菜和就餐服務(wù)。

收入不足8億債務(wù)利息超10億

毋須諱言，新鷗鵬面對未來激烈挑戰(zhàn)，能否順利爭奪地產(chǎn)江湖的位置尚需時(shí)間檢驗(yàn)。比如首先急需破解的是資金難題。

一位接近新鷗鵬高層的知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前新鷗鵬擁有18個左右的開發(fā)項(xiàng)目，已負(fù)債約60億元。6月12日在成都拿地用了近20億元，在重慶主城區(qū)的五里店、江北嘴的兩個項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將投入20多億元。

“目前其旗下中學(xué)、大學(xué)以及幼兒園體系，加起來年收入不會超過8億元，新鷗鵬的資金鏈還是面臨很大風(fēng)險(xiǎn)的。每年光還債務(wù)利息都需要10億元以上，光靠學(xué)校收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”這位知情人士稱，新鷗鵬老板周永勇的壓力非常大，一方面想辦法融資，另一方面將會采取小股**盤方式運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目。

以上數(shù)據(jù)尚未得到新鷗鵬集團(tuán)官方的回應(yīng)。工商檔案資料顯示，重慶新鷗鵬幼兒教育公司自2007年成立后，已投資開辦了多家幼兒園，但已連續(xù)6年收入為零。截至2007年12月31日，鷗鵬科技賬面反映對重慶市巴川中學(xué)的負(fù)債為4300多萬元，均反映在其他應(yīng)付款科目上，2008年5月鷗鵬科技只得申請?jiān)黾幼再Y本4300萬元，由巴川中學(xué)以擁有的對其債權(quán)通過“債轉(zhuǎn)股”方式認(rèn)繳。

李戰(zhàn)洪對時(shí)代周報(bào)記者有關(guān)新鷗鵬在全國擴(kuò)張面臨的資金壓力問題也避而不談。但他亦肯定地表示，新鷗鵬將會推出小股**盤模式。這種模式是萬科學(xué)習(xí)美國鐵獅門而引入的，強(qiáng)調(diào)在多個財(cái)務(wù)投資人的情況下，不管項(xiàng)目是否存在控股股東，其他投資人無論是否控股，都不得干預(yù)**盤者對項(xiàng)目的具體經(jīng)營管理。其特點(diǎn)在于，可提高**盤一方的資金利用效率，通過輸出品牌和管理，來放大自有資金投資回報(bào)率。

拓展知識：

巴川中學(xué)幼兒園

就是永川區(qū)就業(yè)聯(lián)盟組織的招聘會，到時(shí)候會有很多企業(yè)到學(xué)校來廣納賢士，是一個就業(yè)找工作的好機(jī)會

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巴川中學(xué)幼兒園

正在開，下午繼續(xù)，據(jù)說來了300多家企業(yè)，在文理學(xué)院學(xué)海廣場的！