前沿拓展：

厚街地圖

從順德容桂到東莞厚街行車(chē)?yán)锍?2.4公里，開(kāi)哦需1小時(shí)35分鐘，過(guò)路費(fèi)25元。

具體路線如下： 1、從容桂出發(fā)，走文海西路 2、沿文海西路行駛34米，稍向右轉(zhuǎn)走匝道，右轉(zhuǎn)進(jìn)入G105 3、沿G105行駛4.6公里，右轉(zhuǎn) 4、進(jìn)入順德區(qū)城區(qū)道行駛2.7公里，進(jìn)入X501 5、沿X501一直向前行駛8.3公里，稍向左轉(zhuǎn)進(jìn)入黃欖快速干線 6、沿黃欖快速干線行駛1.7公里，稍向右轉(zhuǎn) 7、行駛341米，稍向右轉(zhuǎn)進(jìn)入S111 8、沿S111行駛11.4公里，稍向右轉(zhuǎn)走G4W/廣州/深圳/中山/澳門(mén)方向匝道（經(jīng)靈山收費(fèi)站），朝廣州/深圳/番禺/東莞方向，進(jìn)入廣澳高速/G4W/京珠高速東段/京珠高速 9、沿廣澳高速/G4W/京珠高速東段/京珠高速行駛1.9公里，從東莞/深圳/南沙/G9411出口離開(kāi)，進(jìn)入莞佛高速/G9411/東佛高速 10、沿莞佛高速/G9411/東佛高速行駛21.7公里，從東莞/厚街/韶關(guān)/廣州/G4/G15出口離開(kāi)，進(jìn)入沈海高速/京港澳高速/G4/G15/廣深高速 11、沿沈海高速/京港澳高速/G4/G15/廣深高速行駛11.0公里，從厚街出口離開(kāi)（經(jīng)厚街收費(fèi)站），收費(fèi)25元 12、行駛194米，稍向左轉(zhuǎn)進(jìn)入X235 13、沿X235行駛2.2公里，左轉(zhuǎn)進(jìn)入莞太路 14、沿莞太路行駛488米，到達(dá)終點(diǎn)厚街

樓市很冷，濱海灣片區(qū)幾個(gè)品牌熱點(diǎn)項(xiàng)目卻動(dòng)作頻頻，逐漸熱鬧起來(lái)了。

這一期樓哥要測(cè)評(píng)厚街康華云溪，其表現(xiàn)到底如何，讓我們一起深入了解。

01 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探

厚街三叉戟，晴熙云翠、萬(wàn)科中天金域世家、時(shí)代天韻之間混戰(zhàn)已結(jié)束，只剩下時(shí)代天韻獨(dú)自承接城區(qū)溢出的置業(yè)需求。

冷淡幾個(gè)月后，厚街開(kāi)始新一輪供應(yīng)，而臻山悅已經(jīng)帶頭沖鋒，首推去化數(shù)據(jù)不錯(cuò)。

樓哥中午抵達(dá)康華云溪，現(xiàn)場(chǎng)看房的客戶并不多，這跟臨近中午飯點(diǎn)有關(guān)。

實(shí)際上，厚街和城區(qū)客戶早已饑渴難耐，從下面這件事情就能看出。

去年8月份項(xiàng)目建設(shè)初期，正值東莞樓市熱度高峰期，常有聲音傳出吹風(fēng)價(jià)4萬(wàn)起步，而且首批房源要內(nèi)定+茶水費(fèi)。

后來(lái)開(kāi)發(fā)商不得不發(fā)出《君匯廣場(chǎng)項(xiàng)目告客戶書(shū)》，聲明內(nèi)部關(guān)系訂房、預(yù)計(jì)均價(jià)X萬(wàn)、高額茶水費(fèi)均是假**。

說(shuō)實(shí)話，康華云溪仗著珊美TOD+鎮(zhèn)中心的區(qū)位也算優(yōu)越，這里網(wǎng)羅了各類(lèi)配套設(shè)施。

只是周?chē)婷惨话悖o人一種偏剛需的感覺(jué)。

南側(cè)是洋茗新村居民區(qū)，都是一些老舊的平民房，休閑文娛設(shè)施較少。

同時(shí)分布著大量的汽車(chē)維修、物流倉(cāng)庫(kù)、鞋業(yè)加工等企業(yè)。

項(xiàng)目北側(cè)和東側(cè)大多為閑置荒地，現(xiàn)狀多為果園，還有一處廢品回收站。

一出門(mén)就是地鐵口，這對(duì)客戶來(lái)說(shuō)是福音，對(duì)出行通勤以及物業(yè)價(jià)值都是利好消息。

項(xiàng)目可以做到自駕無(wú)憂，因?yàn)榭拷裆硸|路和莞太路交匯處，無(wú)論是通往虎門(mén)還是城區(qū)都挺便捷的。

所謂凡事都有雙面性，交通便利既是優(yōu)勢(shì)也是硬傷，如果看現(xiàn)場(chǎng)，你可能會(huì)有更加直觀。

項(xiàng)目緊鄰十字路口，這一帶車(chē)流量很多，屆時(shí)住戶會(huì)面臨噪音、塵埃等困擾。

值得一提的是，地塊屬于臨河地段，出門(mén)有條河流，本應(yīng)是加分項(xiàng)。

據(jù)隔壁村民透露，水質(zhì)并不是很好，經(jīng)常露出泥濘的河床。

02 項(xiàng)目測(cè)評(píng)

開(kāi)發(fā)商為康華地產(chǎn)，總部就設(shè)在厚街，2010年康華入股東莞民盈集團(tuán)，共同開(kāi)發(fā)民盈國(guó)貿(mào)中心。

截止目前，康華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了君匯華庭、君麗花園、康聯(lián)匯展**、君匯半島等項(xiàng)目。

據(jù)樓哥了解，2019年起康華地產(chǎn)先后中標(biāo)陳屋地鐵站口的兩處城市更新項(xiàng)目。

至于建設(shè)中的康華君匯廣場(chǎng)，地塊早在1993年由康華地產(chǎn)拿下，曾多次想轉(zhuǎn)讓?zhuān)珱](méi)人接盤(pán)，只好自己開(kāi)發(fā)。

這是一個(gè)大體量TOD住宅項(xiàng)目，小區(qū)采取“**合圍式”布局，**是綠化帶和文娛場(chǎng)所，外圍是高層洋房。

項(xiàng)目規(guī)劃1841個(gè)停車(chē)位，車(chē)位配比為1：1.6，屆時(shí)地下**會(huì)與珊美地鐵出口入直接聯(lián)通。

康華云溪自身規(guī)劃的商業(yè)約1.5萬(wàn)㎡，約3萬(wàn)㎡**園林，內(nèi)含適配各年齡段業(yè)主的社區(qū)配套。

樓哥認(rèn)為2、3、4號(hào)住宅樓綜合表現(xiàn)比較好，坐北朝南，但靠近厚沙東路側(cè)的住戶直視對(duì)面的舊居民區(qū)。

其次，7、8、9棟號(hào)住宅樓也值得考慮，雖說(shuō)直視果園和皮革鞋材交易中心，但遠(yuǎn)離了喧囂的大馬路。

至于5、6號(hào)住宅樓，最大問(wèn)題是噪音困擾，因?yàn)檎龑?duì)莞太路高架橋以及十字路口。

剩下的1、2、10號(hào)住宅樓，都擠在地塊東側(cè)，距離主入口最遠(yuǎn)，無(wú)建筑遮擋，觀景陽(yáng)臺(tái)視野非常好。

據(jù)讀者透露，康華云溪將于9月26日上午開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板房，當(dāng)天啟動(dòng)誠(chéng)意登記。

項(xiàng)目計(jì)劃首推1棟和10棟，貨量并不多，只有248套。截止樓哥發(fā)文，正式備案價(jià)未出。

03 周邊配套

項(xiàng)目所屬厚街鎮(zhèn)中心板塊，各類(lèi)配套還是比較齊全的。

莞太路對(duì)面有大大小小的餐廳、商業(yè)街，可以滿足業(yè)主日常需要，而明豐廣場(chǎng)距離項(xiàng)目不到400米。

更遠(yuǎn)一點(diǎn)的是厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，距離項(xiàng)目約2公里，出門(mén)乘坐地鐵，只需要一個(gè)站。

項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，除莞太路外，沿著厚沙東路往東就是環(huán)莞快速路，不遠(yuǎn)處還有京港澳高速厚街入口。

交通配套方面，項(xiàng)目一出門(mén)就是珊美地鐵站，前往城區(qū)、虎門(mén)都很便利。

同時(shí)還配置了珊美地鐵站公交站，業(yè)主乘坐bus前往厚街各村落都比較便利。

教育配套方面，距離項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，分布著3所幼兒園：海悅第二幼兒園、東逸翠苑幼兒園、愛(ài)丁寶幼兒園。

厚街中心小學(xué)距離項(xiàng)目約1公里，而厚街中學(xué)則距離項(xiàng)目約1.2公里，該學(xué)校屬于廣東省一級(jí)學(xué)校。

醫(yī)療配套方面，東莞市厚街醫(yī)院距離項(xiàng)目不到1公里，該院是一所**甲等醫(yī)院。

04 周邊新房

?先來(lái)看看樓哥整理的濱海灣片區(qū)部分新盤(pán)對(duì)比表格：

時(shí)代天韻，項(xiàng)目緊鄰南城水濂山片區(qū)，如今職校西路已開(kāi)通，前往城區(qū)十分便捷，定價(jià)較低，適合剛需入手。

但我們也要意識(shí)到項(xiàng)目位置偏僻、遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心、周邊配套缺乏等，這需要較長(zhǎng)時(shí)間才能完善。

如想詳細(xì)了解這個(gè)樓盤(pán)，可點(diǎn)擊閱讀：《樓哥踩盤(pán)：時(shí)代天韻》

臻山悅，由于項(xiàng)目地段較好，產(chǎn)品戶型出眾，**是厚街高端住宅區(qū)。

即便首批產(chǎn)品備案價(jià)超出人們預(yù)期，去化率依舊達(dá)到90%。

如想詳細(xì)了解這個(gè)樓盤(pán)，可點(diǎn)擊閱讀：《樓哥踩盤(pán)：臻山悅》

保利時(shí)區(qū)，項(xiàng)目毗鄰虎門(mén)TOD，依托濱海大道和東莞地鐵2號(hào)線三期，與濱海灣新區(qū)緊密相連。

項(xiàng)目已啟動(dòng)中介聯(lián)動(dòng)，建面約96-114㎡三至四房，毛坯交付，備案均價(jià)約3.8萬(wàn)/㎡。

如想詳細(xì)了解這個(gè)樓盤(pán)，可點(diǎn)擊閱讀：《樓哥踩盤(pán)：保利時(shí)區(qū)》

萬(wàn)科未來(lái)之光，項(xiàng)目位于虎門(mén)鎮(zhèn)中心板塊，由萬(wàn)科、卓越、瓏遠(yuǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目交通條件良好，3公里范圍內(nèi)生活配套完善，被城市主干道，高速環(huán)繞，可快速通過(guò)城區(qū)、深圳、長(zhǎng)安等地。

未來(lái)之光此次備案的282套房，整體均價(jià)39689元/㎡，采取毛坯交付，按照搖號(hào)新政，開(kāi)盤(pán)在即。

如想詳細(xì)了解這個(gè)樓盤(pán)，可點(diǎn)擊閱讀：《樓哥踩盤(pán)：萬(wàn)科卓越瓏遠(yuǎn)未來(lái)之光》

05 樓哥點(diǎn)評(píng)

康華云溪的懸念在于價(jià)格，沒(méi)開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目就一直吊著大家胃口。

假設(shè)會(huì)不會(huì)有這種可能，開(kāi)盤(pán)價(jià)格像臻山悅那般3.8萬(wàn)/㎡？

應(yīng)該沒(méi)這種可能性，在地價(jià)、戶型、環(huán)境、地段等因素疊加下，臻山悅成為厚街豪宅標(biāo)桿，“3.8”這個(gè)數(shù)字才稍微有理可依。

至于交通配套方面，康華云溪或許更占據(jù)優(yōu)勢(shì)，再加上扎實(shí)的戶型設(shè)計(jì)，更加適合剛需群體。

也就是說(shuō)，這兩盤(pán)屬于差異化比較明顯的項(xiàng)目，各有特色，因而價(jià)格不能一概而論。

如果可以按照東莞房?jī)r(jià)地圖，康華項(xiàng)目備案價(jià)匹配目前厚街房?jī)r(jià)水平，相信項(xiàng)目會(huì)贏得廣大客戶的認(rèn)可。

拓展知識(shí)：