前沿拓展：

出售住宅個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納）
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件
①家庭唯一住宅
②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。
注：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn)）。
另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

1、時(shí)間

買(mǎi)賣(mài)住房都要在2022年10月1日至2023年12月31日期間

2、買(mǎi)賣(mài)房的時(shí)間

賣(mài)房時(shí)間：繳個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。

新購(gòu)二手房的，契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)；新購(gòu)新房的網(wǎng)簽時(shí)間。

3、買(mǎi)賣(mài)住房順序（后期出現(xiàn)新口徑以新口徑為準(zhǔn)）

先賣(mài)后買(mǎi)才能退；如果先買(mǎi)后賣(mài)不能退

4、買(mǎi)賣(mài)住房時(shí)間間隔

賣(mài)了住房后1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)住房

5、房子性質(zhì)

買(mǎi)賣(mài)的都必須是住房

6、買(mǎi)賣(mài)住房要在同一城市范圍

同一城市范圍：同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。（如賣(mài)北京的房，買(mǎi)天津的房，不行；賣(mài)北京昌平的房，買(mǎi)北京海淀的房，可以）

7、買(mǎi)賣(mài)住房是同一個(gè)人（或者是產(chǎn)權(quán)人之一）

如兒子賣(mài)房，父母買(mǎi)房，買(mǎi)房產(chǎn)權(quán)人不含兒子，兒子不能申請(qǐng)退個(gè)稅；如A個(gè)人單身時(shí)賣(mài)房，后來(lái)結(jié)婚買(mǎi)房，如產(chǎn)權(quán)人含A個(gè)人，可申請(qǐng)退個(gè)稅。

8、不管賣(mài)房時(shí)候個(gè)稅誰(shuí)“交”賣(mài)房人申請(qǐng)退

假設(shè)其他條件滿足：A個(gè)人賣(mài)住房給B個(gè)人，個(gè)人所得稅納稅人是A，可能實(shí)務(wù)中約定B個(gè)人承擔(dān)，申請(qǐng)退稅是A個(gè)人。

9、不管買(mǎi)房時(shí)賣(mài)房交不交個(gè)稅都可以退稅

假設(shè)其他條件滿足：A個(gè)人賣(mài)住房給B個(gè)人，交了個(gè)稅，然后A個(gè)人去買(mǎi)房的時(shí)候，該住房屬于滿五年唯一，賣(mài)家不需要交個(gè)稅，A個(gè)人也可按規(guī)定申請(qǐng)退稅。

10、退稅：退的是賣(mài)房時(shí)繳的個(gè)稅，增值稅、契稅不退。

11、如何算退稅

對(duì)符合退稅條件的納稅人，當(dāng)其新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；當(dāng)其新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，按照新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。計(jì)算公式為：

（1）新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；

（2）新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額均不含增值稅。

【例】2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。2023年5月，其在同一城市重新購(gòu)買(mǎi)了一套住房，新購(gòu)住房金額為300萬(wàn)元。假定小楊同時(shí)滿足享受換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購(gòu)住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請(qǐng)的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。若小楊新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，則可申請(qǐng)的退稅金額為2.5萬(wàn)元（150÷240×4萬(wàn)元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

12、對(duì)于出售多人共同持有住房或新購(gòu)住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

【例】小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購(gòu)買(mǎi)一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購(gòu)買(mǎi)了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為80萬(wàn)元（200×40%=80），退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬(wàn)元。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

13、原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額：住房**上的“金額”欄數(shù)額

14、到哪退稅：當(dāng)時(shí)交稅的地方

當(dāng)向當(dāng)時(shí)賣(mài)房，征收個(gè)稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說(shuō)，納稅人賣(mài)房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)特殊規(guī)定，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)劫u(mài)房時(shí)的本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)。

15、退稅提交資料（類(lèi)似個(gè)稅完稅憑證等稅務(wù)資料不需要提供）

（1）《居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》（大廳有）

（2）納稅人身份證件；

（3）現(xiàn)住房的房屋銷(xiāo)售合同；

（4）新購(gòu)住房為二手房的，房屋銷(xiāo)售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及其復(fù)印件；

（5）新購(gòu)住房為新房的，報(bào)經(jīng)住建部門(mén)備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

來(lái)源：小陳稅務(wù)08。

拓展知識(shí)：

出售住宅個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

計(jì)算個(gè)人所得稅多少的方法有兩種，

納稅人(賣(mài)方)能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，或能提供房屋原值等費(fèi)用，個(gè)人所得稅計(jì)算方法為：個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費(fèi)用)×20%。舉例：如果賣(mài)方出賣(mài)不滿是“滿五唯一：的房子，計(jì)稅價(jià)格為100萬(wàn)，原值、原契稅以及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)70萬(wàn)元。那么，賣(mài)方需要繳納的個(gè)人所得稅為：(100-70)×20%=6萬(wàn)元。

2、納稅人(賣(mài)方)不能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等費(fèi)用，個(gè)人所得稅計(jì)算方法為：個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。舉例：賣(mài)家不滿五或不唯一的住房出售價(jià)為100萬(wàn)售。買(mǎi)家承擔(dān)稅費(fèi)，全額的1%。那么，賣(mài)方需要繳納的個(gè)人所得稅為：100×1%=1萬(wàn)元。

3、如果是按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的住房，需要看《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，哪個(gè)在前面，按哪個(gè)的日起開(kāi)始計(jì)算;

如果想要出售自己的房屋，那么繳納賣(mài)房所得稅是不可避免的，這是法律的要求，也是公民應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則，

個(gè)人賣(mài)房個(gè)人所得稅的規(guī)定有哪些？

(一)按照(94)財(cái)稅字第020號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，不征收個(gè)人所得稅。

(二)按照財(cái)稅字(1999)278號(hào)文件規(guī)定，為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)有住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅，

出售住宅個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

賣(mài)房個(gè)稅的計(jì)算公式為個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費(fèi)用)×20%。不能在地稅系統(tǒng)中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等費(fèi)用，個(gè)人所得稅計(jì)算方法為：個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。此外如果是購(gòu)房滿五年且是家庭唯一住房的可以減免個(gè)人所得稅。



滿五唯一什么意思
滿五唯一，房地產(chǎn)名詞，是指該省份內(nèi)所在城市，你就只有1套房子，且這套房子產(chǎn)證已經(jīng)滿5年了就是滿5年唯一。不是僅僅根據(jù)產(chǎn)證里的權(quán)利人，是以家庭為單位的，家庭的意思是夫妻和未成年子女即為1個(gè)家庭。

其中“滿五”是指房產(chǎn)證從出證開(kāi)始計(jì)算，時(shí)間滿五年或超過(guò)五年;“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足“滿五唯一”的條件即可是免房子的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

所得稅未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)由賣(mài)方承擔(dān)，房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元由買(mǎi)方承擔(dān)。

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出售住宅個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

賣(mài)房個(gè)稅的計(jì)算公式為個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費(fèi)用)×20%。
個(gè)人所得稅計(jì)算方法為：個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。

出售住宅個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

賣(mài)房個(gè)稅的計(jì)算公式為個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費(fèi)用)×20%。
個(gè)人所得稅計(jì)算方法為：個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。