前沿拓展：

房產(chǎn)租賃所得個(gè)稅計(jì)算

國稅函（2002）146號(hào)文件《國家**關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》規(guī)定：個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

③稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

比如某個(gè)人當(dāng)月出租自有店面房屋取得收入16000元，同時(shí)當(dāng)月發(fā)生水電維修2000元，那么：

1、應(yīng)交納租金收入的營業(yè)稅：16000×5%=800

2、應(yīng)交納的各項(xiàng)地方稅費(fèi)：城市維護(hù)建設(shè)稅：800×7%=56；教育費(fèi)附加：800×3%=24；地方教育費(fèi)附加：800×2%=16；堤圍費(fèi)：800×2%=16（有的地方從2015年1月起停止征收），合計(jì)112元

3、房產(chǎn)稅：16000×12%=1920元

4、印花稅：16000×1‰=16

以上稅費(fèi)合計(jì)：2848 當(dāng)月發(fā)生水電維修費(fèi)用2000元

個(gè)人所得稅稅額=[每次所得收入×（1－20%）]×20%

=[16000-2848-2000]×（1－20%）]×20%

=1784.32元

公式中的（1-20%）為稅法固定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

我國房東千千萬，不懂繳稅占一半

隨著經(jīng)濟(jì)越來越好，有些人的房產(chǎn)可能不止一套。大多數(shù)人會(huì)選擇把閑置的房子或者商鋪出租出去。但是由于我國對(duì)個(gè)人出租房屋的稅收管理還比較松，大多數(shù)房東是不進(jìn)行繳稅的。

但是在新個(gè)稅實(shí)施中，房租可以抵扣個(gè)稅這一項(xiàng)本來是利好的政策，卻惹毛了眾多房東，“你要申報(bào) ，我就漲租金” 。對(duì)于有些房東來說，承租人申報(bào)省幾十塊錢的個(gè)稅，那房東可能要要交幾百元的稅。

有些人就有疑問，個(gè)人出租房屋要交哪些稅啊？今天就詳細(xì)介紹以下個(gè)人出租房屋涉及稅種都有哪些？

個(gè)人出租房屋是一種應(yīng)稅行為，根據(jù)收取的房屋租金按照規(guī)定納稅。一共涉及七種稅，分別是：

個(gè)人所得稅

房產(chǎn)稅

增值稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

教育費(fèi)附加

城鎮(zhèn)土地使用稅

印花稅

就以個(gè)人出租房屋來說，包括住房，非住房（包括商鋪、寫字樓等)，分別介紹各稅的納稅規(guī)定和目前稅收優(yōu)惠政策。對(duì)此分別做了兩張表，方便大家預(yù)覽：

個(gè)人出租住房

個(gè)人出租其他不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）

那么，我們對(duì)表中具體涉及的稅種稅收優(yōu)惠等展開的來說一說：

個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅法中財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租建筑物，土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率

1.對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

2.個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>

(一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。個(gè)人將其所得對(duì)教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈(zèng)的部分，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定從應(yīng)納稅所得中扣除。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋對(duì)計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收對(duì)一種財(cái)產(chǎn)稅。按照房屋不同的類型，計(jì)征稅率也不同：1.對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.個(gè)人出租其他不動(dòng)產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

稅收優(yōu)惠：按財(cái)稅【2019】13號(hào)規(guī)定，享受最高50%對(duì)減征。

增值稅

一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%，小規(guī)模納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率是5%。但是個(gè)人出租房屋適用的稅率就不同了。

對(duì)于個(gè)人房屋出租分以下兩種情況：

2.個(gè)人出租其他不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個(gè)體工商戶：

1.個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，稅率為9%;個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，征收率為5%。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

稅收優(yōu)惠：2019年1月1日至2021年12月31日期間，個(gè)體工商戶中的小規(guī)模納稅人合計(jì)月銷售額未超過10萬元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，免征增值稅，合計(jì)月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的，租賃房屋收入免征增值稅。 對(duì)于免征增值稅，開具也**也只能開具增值稅普通**，不得開具增值稅專用**。

城建稅

城建稅是跟著增值稅走的，按規(guī)定減免增值稅的，同時(shí)減免城建稅教育費(fèi)附加；無論個(gè)人出租的住房，出租其他不動(dòng)產(chǎn) ，城建稅、附加稅：根據(jù)實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅計(jì)算相應(yīng)的城建稅（7%、5%、1%）及教育費(fèi)附加（3%）、地方教育費(fèi)附加（2%）。

稅收優(yōu)惠：財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減征。

城鎮(zhèn)土地使用稅

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于個(gè)人出租房屋也分兩種兩種情況：

1.對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅：個(gè)人出租其他不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），只要在城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

印花稅

在中華****境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華****印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。對(duì)此房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分：

1.對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2.個(gè)人出租其他不動(dòng)產(chǎn)（不含房屋）：按照財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，稅率為1‰；稅額不足1元，按1元貼花。

舉例說明：

小王出租個(gè)人住房取得月租金收入20000元。那么實(shí)際應(yīng)該繳納的稅分別是：

1，應(yīng)納增稅為0； 月租金未超過不含稅收入10萬元的，免征增值稅。

2，城建稅，附加費(fèi)這些都是依據(jù)應(yīng)納增值稅額計(jì)算的。如果應(yīng)納增值稅為0，那么城建稅，附加費(fèi)這些也為 0；

3，房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅=（收入-實(shí)繳增值稅）x 4% x 50% = 20000 x 4% x 50%=400元

4，城鎮(zhèn)土地使用稅 與印花稅 ，個(gè)人出租住房都是免征的。

5，個(gè)稅。 = 收入-實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi) =20000-0-400-800=18800 > 4000 , 所以個(gè)稅= 18800 x （1-20%）x 10% =1504 元

拓展知識(shí)：

房產(chǎn)租賃所得個(gè)稅計(jì)算

一、正面回答
個(gè)人房屋出租所取得的租金收入應(yīng)按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅、5%的稅率繳納營業(yè)按稅、按20%的稅率繳納財(cái)產(chǎn)租賃個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅以房屋租賃所得計(jì)稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費(fèi)用。
二、分析詳情
房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計(jì)征的核心問題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個(gè)原則，一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。個(gè)人房屋出租稅率。對(duì)于個(gè)人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后的應(yīng)稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。月收入在4000以上的，應(yīng)按月租金收入扣除20％以后的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，計(jì)稅稅率均為20％。
三、個(gè)人房屋出租稅率
對(duì)于個(gè)人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后的應(yīng)稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。月收入在4000以上的，應(yīng)按月租金收入扣除20％以后的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，計(jì)稅稅率均為20％。