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商業(yè)用房買賣稅費(fèi)怎么算

房屋買賣合同是保護(hù)購房者權(quán)益的重要法律憑證，是日后業(yè)主們的居住權(quán)益的保證，因此在簽訂時需要格外注意年限問題。商業(yè)用房的年限一般只有40年，使用年限到了后該怎么辦呢？

商業(yè)用房使用年限到期后的買賣流程

既然商業(yè)用房的使用年限已經(jīng)到期，那么你就要去當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局繳納土地出讓金以及契稅才能夠延續(xù)商業(yè)用房使用年限，不然土地就會讓國家收回。延續(xù)了商業(yè)用房的使用年限之后，才能進(jìn)行一下商業(yè)用房使用年限到了后買賣流程：

１．商業(yè)用房買祖配賣雙方將過戶事宜達(dá)成一致后，確定商業(yè)用房交易價格；　　

２．到商業(yè)用房登記發(fā)證大廳進(jìn)行網(wǎng)簽，提供買賣雙方身份證明原件及房屋所有權(quán)證；　　

３．繳納稅費(fèi)：商業(yè)用房買賣稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易商業(yè)用房的性質(zhì)而定。例如：面積、房屋坐落等；　　

４．辦理商業(yè)用房的愿口產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。買賣雙方在商業(yè)用房登記發(fā)證大廳辦鄉(xiāng)還屋支數(shù)者航頂改把交理完商業(yè)用房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記印腳才擊困顯材后，買方10個工作日后憑領(lǐng)取商業(yè)用房所有權(quán)證通知單再次到商業(yè)用房登簡記發(fā)證大廳領(lǐng)證；　　

５．對貸款的商業(yè)用房買受人來說在與賣方簽訂完商業(yè)用房買賣合同后由買賣雙方共同到貸款聲八能教優(yōu)畫激策足銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核商業(yè)用房買方的資信，對商業(yè)用值易練歷提房買賣雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估。

６．確定買方的商業(yè)用房貸款額度，然后批準(zhǔn)商業(yè)用房買方的貸款，待商精頂繼拿重業(yè)用房買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，銀行將商業(yè)用房貸款一包漸壞次性發(fā)放；　　

７．商業(yè)用房賣方交付商業(yè)用房并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的商業(yè)用房買賣交易過程全部結(jié)束。

商業(yè)用房買賣時要提供什么材料

１．合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍故息人士及**人士提供護(hù)照、月之居留證；

２．商業(yè)用房購買者的戶口簿正本或復(fù)印件；

３．婚姻狀況證明：商業(yè)用房購買者的結(jié)婚證或未婚證明正肉本；

４．商業(yè)用房購買者近一年來的收入證明（如單位毛月入裂算念收入證明、存款證明、有滿么厚攻價證券及其他收入證明）。

５．弱息按社植棉無商業(yè)用房業(yè)主需要提供的資料有：

６．?dāng)M賣商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；

７．商業(yè)用房測繪圖原件及復(fù)印誰括半向件；

８．共有的商業(yè)用房房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有（用）證》皇法另及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見；

９．如商業(yè)用房已出租，必須提供商業(yè)用房租戶同意搬遷的證明資料；

10．合法的商業(yè)用房購買者身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士以及**人士提供護(hù)照、居留證；

11．商業(yè)用房購買者的戶口簿正本或復(fù)印件；

12．婚姻狀況證明：結(jié)婚證（副本亦可）或者未婚證明正本。

總而言之，既然商業(yè)用房的使用年限已經(jīng)到期，那么你就要始出衣卷卻聚去當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局繳納土地出讓金以及契稅才能夠延續(xù)商業(yè)用房使用年限，才能進(jìn)行一下商業(yè)用房使用年限到了后買賣流程。以上就是小編對商業(yè)用房使用年限到了后買賣知識的整理，希望以上內(nèi)容可以幫到你。

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別，進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負(fù)。

案例

湖南省某房地產(chǎn)A公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個，商業(yè)用房34個。住宅和2～3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當(dāng)年收取6個月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費(fèi)用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費(fèi)用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2014年第7號）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下**（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按**規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下**（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給**的其成本、費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下**（位）**使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。

應(yīng)繳土地增值稅的計算：按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ嬎悴煌愋头慨a(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計算扣除，**規(guī)定的加計20%扣除費(fèi)）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費(fèi)10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除＝開發(fā)費(fèi)用－出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓**使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個車位**使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆嬎阃稀?/span>

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀?，稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個車位**使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按**向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個車位無償移交給**。在土地增值稅計算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆嬎阃?，普通住宅的土地增值稅計算同上，屬于免征?/span>

1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個車位和無償移交給**12個車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下，平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆崔k理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計算上，《國家**關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分?jǐn)?？對此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/span>

《國家**關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

企業(yè)所得稅計算上，《國家**關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

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