前沿拓展：

租金的稅率怎么算

商鋪出租與住宅出租需要交納以下各稅：房屋租賃按照5%交納營業稅。（營業稅暫行條例列舉的服務業）

來自1、營業稅：租金收入×5%（個人出租房屋月收入在800以下的免征營業稅）
2、城市維護建設稅：營業稅×7%
3、教育費附加：營業稅×3%
4、地方教育費附加：營業稅×2%
5、印花稅：租金收入×1‰
6、房產稅：租金收入×12%

如果是個人房屋出租，扣除上述相關稅費后明，需要交納20%的個人所得稅

本文對企業出租房屋要繳納的稅費進行梳理，以便于查閱，疏漏之處請指正。

一、增值稅

（一）稅目

現代服務-租賃服務

依據：財稅〔2016〕36號附件1

（二）稅率

1.一般計稅：9%

2.一般納稅人選擇簡易計稅和小規模納稅人：

（1）5%（財稅〔2016〕36號附件2）

（2）住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，（** ** 住房城鄉建設部公告2021年第24號）

（3）住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。（** ** 住房城鄉建設部公告2021年第24號）

（三）進項抵扣

根據關于租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知（財稅〔2017〕90號）規定，自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

（四）一般納稅人可選擇簡易計稅的情形

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。（財稅〔2016〕36號附件2）

2.納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同。（財稅〔2016〕36號附件2）

3.住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。（** ** 住房城鄉建設部公告2021年第24號）

（五）預繳稅款

1.一般計稅預征率3%（財稅〔2016〕36號附件2、（國家**公告2016年第16號）

2.簡易計稅預征率5%（個人出租住房1.5%）（財稅〔2016〕36號附件2、（國家**公告2016年第16號））

3.住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅（** ** 住房城鄉建設部公告2021年第24號）

（六）納稅義務發生時間

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條

1.納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具**的，為開具**的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

2.納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）稅收優惠

1.自2016年1月1日至2023年12月31日，對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。

（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

2.軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。（財稅〔2016〕36號附件3）

3.自2021年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規模納稅人：發生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過15萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過45萬元，下同）的，免征增值稅。　　

　　小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額超過15萬元，但扣除本期發生的銷售不動產的銷售額后未超過15萬元的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資產取得的銷售額免征增值稅。

依據： ** **公告2021年第11號、國家**公告2021年第5號公告

二 、企業所得稅

（一）納稅義務發生時間

1. 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。（《企業所得稅法實施條例》）

2.如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。（國稅函〔2010〕79號）

（二）稅收優惠

1.2019年1月1日至2021年12月31日，對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅；對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。

2021年1月1日至2022年12月31日，對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。

政策依據：財稅〔2019〕13號、** **公告2021年第12號、國家**公告2021年第8號

2.自2016年1月1日至2023年12月31日，企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

三、房產稅

（一）稅率

1. 12%

企業出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額。（財稅〔2016〕43號）

2. 4%

對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。（** ** 住房城鄉建設部公告2021年第24號）

（二）以房產對外投資

以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應由出租方按租金收入計繳房產稅。（國稅函發〔1993〕368號）

（三）無租使用

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅（財稅〔2009〕128號）

（四）免租期

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。（財稅〔2010〕121號）

（五）公租房

自2016年1月1日至2023年12月31日，對公共租賃住房免征房產稅（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

（六）小微優惠

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。（財稅〔2019〕13號）

四、印花稅

企業出租房屋簽定的租賃合同屬于財產租賃合同，需按規定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

自2016年1月1日至2023年12月31日，對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅。對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。（財稅〔2019〕13號）

五、土地使用稅

自2016年1月1日至2023年12月31日，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。（財稅〔2019〕13號）

六、土地增值稅

用于出租產權未轉移，不征收土地增值稅。2016年1月1日至2023年12月31日，對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。（** **公告2019年第61號、** **公告2021年第6號）

七、城市維護建設稅

城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％）

納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

小規模納稅人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。

依據：《中華****城市維護建設稅暫行條例》,財稅〔2019〕13號

八、教育費附加

教育費附加 ＝增值稅×3%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。

小規模納稅人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加。

依據：國務院令第448號，財稅〔2019〕13號，財稅〔2016〕12號

九、地方教育附加

地方教育附加 ＝增值稅×2%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。

自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征地方教育附加（包括個體一般納稅人）。

依據：財稅〔2019〕13號，財綜〔2010〕98號，財稅〔2016〕12號

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