房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入稅金及附加怎么計算(房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入稅金及附加怎么計稅)
前沿拓展：
房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入稅金及附加怎么計
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所左呢訴穩(wěn)該銷收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項暫記入“預(yù)收食仍否簡叫興安帳款”科目收到房款時置愛帳務(wù)處理：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款—按房號及客戶名稱進行明細(xì)核算2、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。借：預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款等科目貸：營宜延裝景氫降呢例我業(yè)收入同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本借：經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加貸：開發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細(xì)科目應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅、相應(yīng)交土地增值稅等
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的商品流通或加工制造企業(yè)，由于它的開發(fā)周期較長，涉及稅款較大，容易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險，這就更使得對開發(fā)項目是否完工的判斷顯得格外重要，為此，稅法上也規(guī)定了完工標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的條件，并明確了完工前及完工后企業(yè)所得稅的繳納方法。
但在實際**作過程中，企業(yè)因為各種原因，仍然對完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定進行了一些預(yù)先人為的安排，使得企業(yè)存在較大的所得稅稅收隱患。
一、完工標(biāo)準(zhǔn)的確定
一般的工程完工標(biāo)準(zhǔn)，主要是指工程已施工完畢，所有的工序都已經(jīng)全部完成并且資料手續(xù)等方面也全部完成。
二、完工標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)所得稅的重大意義
地產(chǎn)企業(yè)是否完工，對企業(yè)所得稅影響意義重大，也就是說，在完工前，由于企業(yè)無法取得實際準(zhǔn)確的成本金額，國家也規(guī)定了相應(yīng)的預(yù)繳所得稅的方法，即按照未完工產(chǎn)品的計稅毛利率確定。
因此可以看到，在項目完工前的涉稅事項相對簡單一些，只需要按上述預(yù)征的規(guī)定進行預(yù)繳所得稅即可。但一旦完工，所得稅稅前扣除的實際成本就已經(jīng)確定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品計稅收入和實際成本，按實際毛利額繳納企業(yè)所得稅，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。
所以說完工標(biāo)準(zhǔn)的確定，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
三、企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知風(fēng)險
從上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn)，稅法做了明確的界定，但在實際工作中，企業(yè)往往為了延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，逃避納稅義務(wù)發(fā)生時間，常常人為推遲完工時間，明顯已經(jīng)交房入住了好幾年的項目也不確認(rèn)完工。
為了加強監(jiān)管，稅法上也明確規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)：
同時，對開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用作了明確界定，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。
四、企業(yè)做好完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)的應(yīng)對措施
1.清楚完工標(biāo)準(zhǔn)的條件
2.相關(guān)成本費用票據(jù)的取得
企業(yè)如果符合上述完工標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)督促相關(guān)部門及時取得相關(guān)成本費用票據(jù)，并準(zhǔn)確及時入賬，在計算應(yīng)納稅所得額時據(jù)以扣除，以免造成雖然實際成本已發(fā)生，但由于未取得相關(guān)合規(guī)票據(jù)，而在稅前無法扣除的損失。
3.完工標(biāo)準(zhǔn)的時間安排
建議地產(chǎn)企業(yè)在確定竣工證明材料備案時間、初始產(chǎn)權(quán)證明及入住時間時，結(jié)合項目實際情況，盡量避開年底而選擇年初的時間，給企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品收入成本，據(jù)以按實際成本與預(yù)估成本之間的差額計算繳納企業(yè)所得稅多爭取一些有效時間。
舉例：某地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中，與業(yè)主約定于2017年12月1日至31日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)，但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房管部門備案，因此企業(yè)在會計處理上并未結(jié)轉(zhuǎn)成本、收入。也在當(dāng)年度匯算清繳時未確認(rèn)完工，也未計算該項目的實際成本。
通過上面的例子可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主已辦理了入住手續(xù)，企業(yè)未拿到竣工證明備案資料，根據(jù)我們上述完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法文件規(guī)定，只要符合三個條件之一的，就應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工。也就是說在確認(rèn)時采取的是孰早原則，既然入住手續(xù)已經(jīng)在2017年年底辦理，那2017年當(dāng)年就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)成本，并在2017年度匯算清繳時，將實際成本與預(yù)估成本之間的差額計入2017年當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，并據(jù)此計算應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅。如果企業(yè)為了延遲納稅，不進行這樣的財稅處理，后期被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)，將會面臨補稅、罰款及滯納金等涉稅懲罰。
同時，我們也應(yīng)該注意到，如果業(yè)主入住時間推遲一個月到2018年1月份，則項目的完工年度就變成了2018年而不是2017年，當(dāng)然，成本的確認(rèn)時間就就變成了2018年度，那么企業(yè)只要在2019年5月底匯算清繳前就實際成本與預(yù)估成本之間的差額計算繳納企業(yè)所得稅即可，即給企業(yè)按實際成本計算繳納所得稅時間多爭取了一年時間。
因此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強稅務(wù)風(fēng)險管理，關(guān)注開發(fā)產(chǎn)品的完工條件，尤其是開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用這一條件，及時作出相應(yīng)正確稅務(wù)處理，避免不必要的涉稅風(fēng)險。
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