前沿拓展：

商業(yè)地產(chǎn)稅費怎么算

**、國家**2016年3月24日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的物推差送才漢何，以銷售收入減去購買住米合房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；　公告自2016年5月1日起密笑錯神終來施行。 商業(yè)地產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費太高，阻止了很多資本介入商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，在商業(yè)地來自產(chǎn)交易時，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費一般有兩種方式征收。如果按照成交總價征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、20%的土地增值稅等，合計為成交價的45.6%；如果按照差額征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的去存迅雞傷并齊讀個稅、30%-50%的土地增值稅等，合計為差額價的55.6%-75.6%。
個人名義購買
以個周城題穿人名義購買商用物業(yè)和以企業(yè)名義購買商用物業(yè)，所產(chǎn)生的稅種和稅率有相應(yīng)差別：以個人名義購買，物業(yè)持有期間不產(chǎn)生稅費，企業(yè)購買則需要繳納土地使用稅及房情任言產(chǎn)稅；
個人名義購買后，再次出售時，提供**按差額征春輕配答興織腳量究覺收相關(guān)稅費，不提供**按全額活承題征收相關(guān)稅費；其中，土地增值稅世也論糧部素是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收：（1）增值額未超過扣除項目溫義怕物包**金額50%部分，稅率資握殖那為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額1鮮啊輸候雜巖零00%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購買

以公司名義購買，可作為公司固定資產(chǎn)核算，每年可以計提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業(yè)所得稅，兩邊稅負可以形成對沖，企業(yè)在持調(diào)團怕呢困使根跟有環(huán)節(jié)稅負較低。如果房產(chǎn)不進行二次交易、過戶，稅負成本較相對較低，適合自用型企業(yè)；
例如：公司持有2000萬物業(yè)自用，每年需要繳納房產(chǎn)商失病含力輕罪城突稅2000*70%*1.2%=16.8萬；若采用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬；那么該公司企業(yè)所得稅=（收入-扣除項目）*25%，每年100萬的折舊額算在扣除項目中，那么該公司每年可以少繳納企業(yè)所得稅100*25%=25萬；
型章觀技料此外，以企業(yè)名義購買商用物業(yè)，當企業(yè)出現(xiàn)虧損或破產(chǎn)清算，公司名下房產(chǎn)要將用于償還債務(wù)；如果購買物業(yè)的企業(yè)股東為多個，后期則可能涉及股東之間的份額劃分。

投資即博弈，走一步看后三步，做特殊資產(chǎn)投資尤其如此。當房地產(chǎn)稅即將試點落地，不可避免的撲面而來時，我們該思考的不僅僅是房地產(chǎn)稅對資產(chǎn)投資的利弊分析，而且要思考具體的投資標的和投資策略。

上周我們組織了一場專題“當房地產(chǎn)稅遇上特殊資產(chǎn)投資”，得到了廣大企業(yè)家的積極反饋和參與（也有朋友建議我們組織第二場）。我們通過實際案例的分析，計算了資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，兩者的差距很大。所以房地產(chǎn)稅對市場的情緒影響，遠遠大于對投資測算的影響。

但是“帳怕細算”，我們把資產(chǎn)的投資收益列成一張表格，左側(cè)是成本和費用，右側(cè)是收入，歸總計算是收益。左側(cè)包含購置成本、管理費用、稅費等，未來增加的持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅就在此列。右側(cè)包含銷售價格、經(jīng)營收益。因此，在精打細算和**對房價維穩(wěn)的政策前提下，投資收益的核心關(guān)注點就是投資物業(yè)類型和經(jīng)營收益。

最近的十五年里，商業(yè)和住宅作為兩種不同的投資物業(yè)類型，走出了完全相悖的十字交叉價格走勢。2005年開發(fā)的商住樓宇，以天河北為例，商業(yè)均價30,000-50,000元/平方米，住宅5,000元/平方米，投資買商鋪，剛需買住宅，因此有“一鋪養(yǎng)三代”之說。但是時至今日的二手樓，商鋪10,000-15,000元/平方米，住宅50,000元/平方米。盡管住宅比較陳舊，由于貨量稀缺和學(xué)位優(yōu)勢，價格居高不下。商鋪受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟沖擊，再加上業(yè)態(tài)陳舊、經(jīng)營不力，租金一降再降。再加上有些開發(fā)商把二三四樓商鋪用于向銀行抵押套現(xiàn)，然后陷入流動性困境，這些商鋪逐漸成為特殊資產(chǎn)。目前圍繞天河北的一線二樓商鋪有12,000元/平方米的價格對外出售，仍然無人問津。商業(yè)價值筑底，投資良機顯現(xiàn)！

目前商業(yè)裙樓的業(yè)態(tài)有幾種類型：社區(qū)商業(yè)、社區(qū)辦公、酒店、公寓、教育培訓(xùn)、餐飲等，根據(jù)物業(yè)的區(qū)位、格局、交通會有不同的優(yōu)選方案，以二樓為例，通常租金80-100元/平方米是可以實現(xiàn)的。以純租賃方式計算，這個租金的回報率為8%-10%，遠遠跑贏銀行資金經(jīng)營貸成本4.65%和同區(qū)域住宅的租售比1.5%。2,000萬元可以買一套200平方米的住宅，也可以買一層2,000平方米的商鋪，經(jīng)營價值可以相差10倍，還可以不受限售影響。

**大力推**地產(chǎn)稅，是為了貫徹“房住不炒”的國策，一個家庭擁有住宅套數(shù)越多、面積越大稅負就會越重，讓大量被囤積的住宅用房受壓后進入市場，不讓大量持有住宅的人“躺贏”，逐步實現(xiàn)社會公平。但是對于商辦類物業(yè)，沒有提出累進稅率的要求，按照傳統(tǒng)租金計價方式，并設(shè)定減半征收等優(yōu)惠空間。**一直在鼓勵工商業(yè)發(fā)展、鼓勵實體經(jīng)濟發(fā)展，核心仍然在“運營”，這也回歸了資產(chǎn)價值的本質(zhì)。商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擠掉泡沫、重整河山。

在特殊投資的市場，有幾組經(jīng)驗數(shù)據(jù)，85折的住宅、5折的商業(yè)和3折的商業(yè)，“各花入各眼”，無論哪一類資產(chǎn)都有不同的參與路徑、投資目標。

法貝找房

法貝匯聚了一支從大數(shù)據(jù)管理、司法、房地產(chǎn)市場、金融、資產(chǎn)運營的綜合專業(yè)團隊，擁有很大的行業(yè)寬度和全鏈條解決能力，可以幫助客戶解決商業(yè)運營，幫助客戶“上可九天攬月，下可法海拾貝”。從投入一刻就看到經(jīng)營價值。

拓展知識：

商業(yè)地產(chǎn)稅費怎么算

房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：
1、從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；
2、從租計征的，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市****確定。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。
二、分析詳情
房產(chǎn)稅作為商業(yè)地產(chǎn)重要的一項稅種，是以不動產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對象，按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計稅依據(jù)，向不動產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
三、商業(yè)房產(chǎn)稅繳納流程
1、根據(jù)細則,購房人向主管稅務(wù)機關(guān)申報減免房產(chǎn)稅認定時，應(yīng)如實填寫房產(chǎn)稅認定申報表，并提交房產(chǎn)交易合同以及新建商品住房的房屋交接書；
2、購房人提交資料后,從主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果送主管稅務(wù)機關(guān)；
3、此外納稅人應(yīng)當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款,繳清當年度應(yīng)納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。