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個(gè)人買賣二手住房，分別需要繳納哪些稅？

房屋一直是我們離不開的話題，和我們的生活息息相關(guān)。圍繞買賣房屋也是話題不斷。尤其是房屋交易，涉及款項(xiàng)大，納稅基數(shù)大，導(dǎo)致稅費(fèi)高昂。這不，最近就有小伙伴兒咨詢關(guān)于個(gè)人買賣二手房的相關(guān)涉稅要點(diǎn)，一起來看看！

賣方（轉(zhuǎn)讓方）、買方（受讓方）分別涉及繳納哪些稅？

賣方（轉(zhuǎn)讓方）涉及的主要稅費(fèi)有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅。

買方（受讓方）涉及的主要稅費(fèi)有契稅和印花稅。

一、增值稅

（一）個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（二）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：

離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的住房

北京市、上海市、廣州市和深圳市

1.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

計(jì)算公式：應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+5%）*5%

2.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

應(yīng)納增值稅=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—購買住房價(jià)款）/（1+5%）*5%

3.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

非北京市、上海市、廣州市和深圳市

1.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%

2.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加費(fèi)

以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為7%、5%、1%（市區(qū)，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他地區(qū)稅率為1%）。3%的教育費(fèi)附加和2%的地方教育費(fèi)附加。

三、土地增值稅

對個(gè)人銷售住房，暫免征收土地增值稅。

四、印花稅

對個(gè)人銷售或購買住房，暫免征收印花稅。

五、個(gè)人所得稅

（一）按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)算。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不含增值稅收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。

（二）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的，免征個(gè)人所得稅。

（三）符合條件的無償贈與（贈與直系親屬、贈與撫養(yǎng)人與贍養(yǎng)人、繼承），免征個(gè)人所得稅。

（四）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)，免征個(gè)人所得稅。

六、契稅

對個(gè)人購買住房，契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的成交價(jià)格。

優(yōu)惠政策：

滿足以下條件既可以免征或不征契稅：

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋變更，免征契稅。

因夫妻財(cái)產(chǎn)分割將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，不征稅契稅。

法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權(quán)屬，不征契稅。

政策依據(jù)：

《中華**個(gè)人所得稅法》

《** 國家**關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號）

《國家**關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）

《** 國家**關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）

《** 國家** 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）

《** 國家**關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）

《** 國家**關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）

《** **關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號）（中稅答疑）

買賣房產(chǎn)稅費(fèi)有變？只是政策匯總

羊城晚報(bào)訊 記者徐煒倫報(bào)道：7月25日，國家**發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》（以下簡稱《指引》），涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，其中包括多條住房領(lǐng)域內(nèi)容，一時(shí)間引起熱議。買賣房產(chǎn)稅費(fèi)有變？專家解讀稱，《指引》并非新政，只是將過往一段時(shí)間已發(fā)布的優(yōu)惠政策進(jìn)行梳理和匯總。

對于《指引》中有關(guān)住房領(lǐng)域的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“目前市場比較關(guān)心的內(nèi)容包括：個(gè)人銷售住房減免增值稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅、個(gè)人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅、居民換購住房退還個(gè)人所得稅等。我們系統(tǒng)梳理了此類寬松政策的發(fā)布時(shí)間。其中，2016年《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》顯示，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。2016年《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》對購房契稅有明確規(guī)定。2006年《國家**關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》明確，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。”

經(jīng)記者核查比對，《指引》內(nèi)的稅費(fèi)優(yōu)惠與過往出臺的政策內(nèi)容基本一致。“《指引》的相關(guān)內(nèi)容不屬于最新發(fā)布的政策，而屬于過去幾年已經(jīng)持續(xù)落實(shí)的政策。此次應(yīng)該理解為對此類諸多優(yōu)惠政策進(jìn)行了梳理、總結(jié)和再宣傳，更好釋放稅費(fèi)政策寬松的信號和導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，不少購房者對政策的了解程度是不深的，所以將此類政策系統(tǒng)梳理、系統(tǒng)推廣，有助于擴(kuò)大政策的積極效應(yīng)。

來源： 羊城晚報(bào)

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