前沿拓展：

租房個(gè)人所得稅

【法律分析】
租房個(gè)人所得稅計(jì)算公式：應(yīng)納稅所得額 = 工資收入金額 – 各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) – 免征額(3500元)，應(yīng)納稅額 = 應(yīng)納稅所得額 x 稅率 – 速算扣除數(shù)。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在**境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而一個(gè)納稅年度內(nèi)在**境內(nèi)居住累計(jì)滿一百八十三天的個(gè)人，為居民個(gè)人。居民個(gè)人從**境內(nèi)和境外取得的所得，依照個(gè)人所得稅法的規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅：（一）工資、薪金所得；（二）勞務(wù)報(bào)酬所得；（三）稿酬所得；（四）特許權(quán)使用費(fèi)所得；（五）經(jīng)營(yíng)所得；（六）利息、股息、紅利所得；（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得；（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；（九）偶然所得。居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅；非居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。納稅人取得前款第五項(xiàng)至第九項(xiàng)所得，依照本法規(guī)定分別計(jì)算個(gè)人所得稅。
【法律分析】
《中華****稅收征收管理法》第二十五條 納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求扣繳義務(wù)人報(bào)送的其他有關(guān)資料。

今天咱們聊一聊租房子的事：你的房東把房子租給你，要交哪些稅？也就是個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)會(huì)涉及哪些稅務(wù)問(wèn)題。

“個(gè)人”這個(gè)詞，在稅法里面包含個(gè)體工商戶和自然人（其他個(gè)人）。**要說(shuō)的“個(gè)人”是指自熱人，也就是包租婆~

一．增值稅

根據(jù)稅法規(guī)定，租賃不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入適用增值稅納稅范圍，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)繳納增值稅。

自然人租賃不動(dòng)產(chǎn)取得租金收入適用的稅務(wù)處理方式與企業(yè)有一定的區(qū)別。自然人的具體處理方式可參考下**的總結(jié)：

（一）基本征稅規(guī)定

1. 個(gè)人出租住房，計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×1.5%

2. 個(gè)人出租非住房，計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×5%

（二）月租金不超過(guò)10W，免征增值稅

自然人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩怀^(guò)10萬(wàn)元的，可以享受小規(guī)模納稅人免稅政策。

需要注意，對(duì)于承租人索取增值稅專用**的，雖然沒(méi)有超過(guò)月租金收入10萬(wàn)元，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開專用**時(shí)也需要繳納增值稅。

（三）開發(fā)增值稅**

自然人需要開具增值稅**，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開，需要提交資料如下：

1. 《代開增值稅**繳納稅款申報(bào)單》

2. 《個(gè)人房屋租賃信息采集表》（首次需要）

3. 經(jīng)辦人身份證原件+復(fù)印件

4. 如果承租方為非自然人，還需要提供承租方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證）原件（專票需要，普票不需要）。

圖｜代開增值稅**繳納稅款申報(bào)單

二． 個(gè)人所得稅

個(gè)人把房屋出租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)租賃所得一般以個(gè)人每次取得的收入，定額或定率減除規(guī)定費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

（一）準(zhǔn)予抵扣項(xiàng)目：

1. 在出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加；

2. 能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（800元為限制）。

（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算：

每次收入不超過(guò)4000元，定額減除費(fèi)用800元；每次收入在4000元以上，定率減除20%的費(fèi)用。

（1）每次（月）收入不超過(guò)4000元的：

應(yīng)納稅額＝［每次（月）不含稅收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800元為限）

－800 元］×10%（或20%）

（2）每次（月）收入超過(guò)4000元的：

應(yīng)納稅所得額＝［每次（月）不含稅收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）×10%（或20%）

（注：住房10%，非住房20%）

案例：黃某于2020年7月將其自有的一套公寓出租給李某居住，每月租金4500元，共取得全年租金收入54000元。假設(shè)不存在其他費(fèi)用，計(jì)算劉某全年租金收入應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。

每月應(yīng)納稅額＝4500x（1-20%）x10%=360(元）

全年應(yīng)納稅額＝360×12=4320(元）

三． 其他稅種

1. 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：這三個(gè)稅種是隨同增值稅征收，稅率分別為：7%（或5%、1%）、3%、2%。

2. 房產(chǎn)稅：個(gè)人出租非住房類房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3. 城鎮(zhèn)土地使用稅：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4. 印花稅：對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對(duì)于住房之外的租賃合同需要繳稅。

想不到吧，租個(gè)房子居然會(huì)牽扯出這么一連串的稅務(wù)問(wèn)題！

自然人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理與企業(yè)相比，還是有很大區(qū)別的，比較復(fù)雜的是增值稅和個(gè)人所得稅。如果大家有幸當(dāng)包租婆，或者在學(xué)習(xí)考試中遇到，又或者是處理個(gè)人獨(dú)資企業(yè)相關(guān)問(wèn)題的時(shí)候，可以好好研究下。

最后，祝大家考試成功，早日當(dāng)上包租婆！喜歡華影安信的文章，記得瘋狂擴(kuò)散~~

拓展知識(shí)：

租房個(gè)人所得稅

個(gè)人出租住房： 租金-相關(guān)稅費(fèi)與4000元比較
小于4000 （不含增值稅租金-相關(guān)稅費(fèi)（附加稅 房產(chǎn)稅等）-800）*10%
大于4000【（不含增值稅租金-相關(guān)稅費(fèi)）*（1-20%）】*10%
出租非住房：租金-相關(guān)稅費(fèi)與4000元比較
小于4000 （不含增值稅租金-相關(guān)稅費(fèi)-800）*20%
大于4000【（不含增值稅租金-相關(guān)稅費(fèi)）*（1-20%）】*20%

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租房個(gè)人所得稅

出租不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅=（不含稅租金-出租期間的合理費(fèi)用)×20%。