前沿拓展：

建設(shè)銀**貸計(jì)算器

一、建**貸計(jì)算器的使用方法　　打開建設(shè)銀行行官網(wǎng)，首頁(yè)中間產(chǎn)品服務(wù)，找到理財(cái)計(jì)算器。點(diǎn)擊進(jìn)入計(jì)算器頁(yè)面，查看個(gè)人貸款計(jì)算器，選擇貸款種類個(gè)人住房貸款，選擇貸款金額–詳細(xì)期限–還款方式–貸款利率，點(diǎn)擊測(cè)算即可得出每月支付本息、累計(jì)支付利息、累計(jì)還款總額等數(shù)據(jù)信息?！　?/p>

二、建**貸政策　　據(jù)悉，央行松綁房貸政策后，建行10月9日前后發(fā)布了首個(gè)銀**貸新政。建行通過官網(wǎng)發(fā)布了首個(gè)銀**貸新政細(xì)則稱，首套房貸款已還清，為改善居住條件再購(gòu)房可執(zhí)行首套房貸款政策，具體**作由各地分行掌握。由于部分地區(qū)限購(gòu)，各地房地產(chǎn)政策存在差異性，建行正在研究制定實(shí)施細(xì)則?！　?/p>

三、建**貸利率　　近期，有媒體消息稱，建行部分地區(qū)首套房貸利率上調(diào)10%。分析人士認(rèn)為，此舉對(duì)地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生一定的抑制作用。具體情況可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公告，或柜臺(tái)咨詢。以下為最新貸款基準(zhǔn)利率?！　〗ㄔO(shè)銀**貸計(jì)算器在線，2014年10月9日開始。建行支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

【原標(biāo)題】房貸換成經(jīng)營(yíng)貸：這是“餡餅”還是陷阱？

“您最近有資金需求嗎？”

最近一段時(shí)間，樓市寬松政策在各地繼續(xù)上演。深圳作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之一，調(diào)控措施并沒有發(fā)生明顯變化。不過，最近許多深圳購(gòu)房者都接到不少金融中介公司的電話，詢問是否需要經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，甚至還可以將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，貸款市場(chǎng)的這些亂象應(yīng)引起重視。

看似“劃算”小心吃虧

說起經(jīng)營(yíng)貸，這曾經(jīng)是各地樓市的一個(gè)熱詞，關(guān)于“經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市”的問題一直備受監(jiān)管層關(guān)注，深圳等地紛紛展開排查，取得了階段性成效。眾所周知，經(jīng)營(yíng)貸的利率要低于正常房貸利率。記者發(fā)現(xiàn)，過去一些金融中介會(huì)鼓吹購(gòu)房者套出經(jīng)營(yíng)貸后再去購(gòu)房，但在一些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和自媒體上，一些金融中介機(jī)構(gòu)開始推銷起一種將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的模式，方法類似于過去的房抵經(jīng)營(yíng)貸。

“現(xiàn)在的房貸利率都在5個(gè)點(diǎn)以上，轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陳星（化名）告訴記者如何將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，其實(shí)做法類似于以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸?！叭绻慨a(chǎn)證在手而且還有名**冊(cè)的公司，就可以跟以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸方式進(jìn)行**作，即使名下沒有注冊(cè)公司，我們也可以幫忙**作，只是貸款利率會(huì)比名下有公司的利率高出0.2個(gè)百分點(diǎn)左右。另外，如果房產(chǎn)證仍抵押在銀行，我們可以找擔(dān)保公司幫忙先贖樓，贖樓的利率大概是每日萬分之五?！?/p>

眾所周知，一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，如果將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，每月的還貸壓力會(huì)不會(huì)變大？陳星告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，所以每月的還款額甚至?xí)兩伲业狡诤笕绻€需要經(jīng)營(yíng)貸，建議換一家銀行再做經(jīng)營(yíng)貸。不僅如此，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度可以做到**二手房參考價(jià)的九成左右，或者銀行評(píng)估價(jià)的8.5成，貸款額度比較高，轉(zhuǎn)貸甚至還有可用的流動(dòng)資金。

過去，經(jīng)營(yíng)貸款對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還有存續(xù)期的要求，買“空殼公司”的做法很容易被查出。面對(duì)記者的這些疑慮，陳星笑說，“我們跟一些銀行有合作，絕對(duì)不會(huì)出問題。”當(dāng)然，這些經(jīng)營(yíng)貸中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)也不低。陳星表示，如果名下有注冊(cè)公司，中間會(huì)收取貸款額1%的服務(wù)費(fèi)，如果沒有注冊(cè)公司，服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)則為1.3%。

這聽起來的確很吸引人，但陳星也提示說，過去深圳房?jī)r(jià)上漲，很多人貸出經(jīng)營(yíng)貸后幾年就把房子出售，用于還清經(jīng)營(yíng)貸，甚至拿這些貸款再去買房。不過，經(jīng)過嚴(yán)厲調(diào)控后深圳樓市的環(huán)境已經(jīng)不同以往，房?jī)r(jià)大漲預(yù)期已經(jīng)減弱，像陳星這樣的金融中介反過來推薦客戶將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸?！昂芏嗫蛻衄F(xiàn)在不敢隨便做經(jīng)營(yíng)貸，除了擔(dān)心貸款風(fēng)險(xiǎn)，客戶更擔(dān)心房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)以及樓市調(diào)控的變化，不敢貿(mào)然行動(dòng)。值得注意的是，不要看轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)貸后每月還款額會(huì)變少，但由于經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，累積起來的壓力也不小?！庇浾咴谂c多位金融中介的交談后發(fā)現(xiàn)，違規(guī)用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸不僅耗費(fèi)精力，還有許多成本需要計(jì)算，例如支付給金融中介的手續(xù)費(fèi)、提前償清房貸的墊資利息等多項(xiàng)開支，加之經(jīng)營(yíng)貸到期后購(gòu)房者還面臨過橋墊資的費(fèi)用，這些隱性成本大大增加了實(shí)際資金成本。

風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

一位銀行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，由于銀行發(fā)展普惠金融、支持小微企業(yè)的力度大、優(yōu)惠多，或許存在一些中介虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)背景和貸款用途，利用跨行資金無法穿透跟蹤監(jiān)測(cè)的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是明令禁止的違規(guī)行為，購(gòu)房者應(yīng)高度警惕。

其實(shí)，全國(guó)各地對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰仍是重拳出擊。IPG**首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，銀行發(fā)現(xiàn)這類情況通常會(huì)限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營(yíng)貸的購(gòu)房者出現(xiàn)違約問題。銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的真實(shí)性審查和甄別，提升風(fēng)控水平來遏制套取經(jīng)營(yíng)貸炒房現(xiàn)象。

提起房抵經(jīng)營(yíng)貸，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳發(fā)布稱，深圳銀保監(jiān)局組織銀行開展全面排查和監(jiān)管核查，當(dāng)時(shí)已查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向**等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類別，問題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中，涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。

目前，對(duì)于正常房貸業(yè)務(wù)，記者采訪**銀行等多家銀行個(gè)貸經(jīng)理，普遍答復(fù)目前房貸額度充足，符合放款條件即可放款，與此前放貸時(shí)間相比，整體放貸速度提升了不少。（吳家明）

來源： 證券時(shí)報(bào)

拓展知識(shí)：

建設(shè)銀**貸計(jì)算器

是的，這就是每月還款額

建設(shè)銀**貸計(jì)算器

恩這是月供的金額，你是等額本金么？就是月減少的形式？看總價(jià)，利率，年限哪個(gè)有問題，用計(jì)算器算對(duì)不上，計(jì)算器4716，你這按數(shù)字算大概25年的？

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